2010沪深房地产上市公司TOP10研究

来源：中国指数研究院

研究背景与目的

    ２００９年１２月国务院先后出台的“营业税优惠政策调整”及“国四条”，拉开了新一轮房地产市场宏观调控的序幕。２０１０年４月１７日国务院又发布了新“国十条”，对近期房地产市场产生明显影响。房地产企业所处的政策与市场环境已经发生了显著变化，并直接影响房地产上市公司的业绩成长。

    由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产ＴＯＰ１０研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了8年。“2010中国房地产上市公司TOP10研究”以“成长质量”为主旨，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘综合实力强、成长质量佳的优秀房地产上市公司。研究组认为，２００９年经营业绩的快速成长固然鼓舞人心，但２０１０年房地产上市公司面临更大的挑战；企业需要适时而动，适度控制成长速度、约束规模的扩张、提高成长的质量，推动企业健康稳健成长，才是更明智的成长策略。

     研究结果及分析

    一、整体发展状况分析

    “２０１０中国房地产上市公司１０强研究”的研究对象主要包括１１９家沪深房地产上市公司和３３家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：２００９年，房地产上市公司的经营业绩突出表现为资产规模、收入规模、利润规模的快速增长，存货消化周期的缩短，以及现金流状况的明显改善。但受目前楼市新政的影响，房地产上市公司融资和拿地受限，资金压力加大，投资信心下降，尽管上年的预收账款为２０１０年的营业收入结转打下了良好基础，但如严厉的房地产调控政策延续，预计２０１０年房地产上市公司的业绩将呈现规模扩张减速、存货周转放缓、流动性风险加大、市值缩水明显四个主要特征。

    （１）经营规模：资产规模与收入规模平均增长２５％以上，强者愈强格局凸显

    ２００９年，沪深房地产上市公司平均总资产为９１．３６亿元，同比增长２９．６８％，大陆在港上市房地产公司平均总资产为３３７．１３亿元，同比增长２５．４２％，资产规模增长幅度明显。随着资产规模的扩大，房地产上市公司的营业收入也出现大幅增长，并呈现更加明显的分化态势。沪深房地产上市公司中，有１０家企业的营业收入超过了５０亿元，其营业收入总和占总体规模的比重为４８．９３％，而营业收入在２０亿元以下的８２家企业仅占总体收入规模的２２．３２％。大陆在港上市房地产公司营业收入在１００亿元以上的７家企业占整体收入规模的比例达到５２．９０％，而收入规模在５０亿元以下的１７家企业占总体收入规模比例仅为１９．３０％。

    （２）运营效率：存货消化周期缩短３个月，资产周转速度加快

    ２００９年，上市房地产公司的存货周转和资产周转速度都稳步提升，有效促进了现金的快速回流。沪深房地产上市公司的存货周转率为４１．５１％，存货消化周期由１４０周下降到１２５周；总资产周转率为３１．４８％，较前一年提高３个百分点。大陆在港上市房地产公司的存货周转率为４１．３２％，存货消化周期由１６２周下降到１２６周；总资产周转率达到２３．４７％，提高４个百分点。

    ２０１０年以来，受房地产调控政策的影响，房地产上市公司销售面积已经开始出现明显下降，存货消化周期加长，部分企业已开始调整销售策略，不仅结合市场需求合理定价，加快存货消化速度，加快资金回笼，同时企业在增加土地储备方面也渐趋谨慎。

    （３） 盈利能力：土地成本提升拉低毛利率水平，盈利质量面临挑战

    ２００９年，在营业收入较快增长影响下，多数房地产上市公司的净利润增长显著，进一步提升了企业的净资产收益和每股收益水平。沪深房地产上市公司平均净资产收益率（ＲＯＥ）为１２．９０％，较上年提升４．８个百分点；大陆在港上市房地产公司平均净资产收益率（ＲＯＥ）为１５．０９％，较上年提升６．２２个百分点。沪深上市公司的毛利率为３８．０７％，较上年下降近一个百分点；大陆在港上市公司的毛利率下降２．７１个百分点至３７．８２％，低于沪深上市公司的毛利率水平。较高的土地成本、过快的扩张速度是房地产上市公司毛利率下降的主要原因。

    （４）财富创造能力：在港上市公司经济增加值（ＥＶＡ）优势明显

    经济增加值（ＥＶＡ）是公司扣除了包括股权在内的所有资本成本之后的沉淀利润（Ｒｅｓｉｄｕａｌ Ｉｎｃｏｍｅ），能更真实地反映公司的财富创造能力。２００９年，沪深房地产上市公司的ＥＶＡ均值由２００８年的１．１８亿元下滑到０．８９亿元，其财富创造能力略有下降。同期，在港上市房地产公司的ＥＶＡ均值大幅增长，由２００８年的－０．２５亿元增长到３．０９亿元，财富创造能力表现良好。

    （５）财务稳健性：短期现金充裕，但需警惕２０１０年流动性风险

    ２００９年，沪深上市公司和大陆在港上市公司的经营性现金流均值都由负转正，分别达到０．４１亿元和１４．６４亿元，沪深房地产上市公司的现金与总资产比值从１０．９４％提高到１５．８８％，大陆在港上市公司的现金与总资产比值也提升两个百分点达到１４．２１％，短期抗风险能力明显提升。

    ２０１０年一季度沪深上市公司的净负债率达到４１．０８％，较２００９年末提高８个百分点，未来房地产上市公司的债务风险值得警惕。建议企业调整心态，积极适应市场变化，科学制定企业成长速度，恪守财务稳健原则，防范经营风险，以实现企业长期稳健的发展。

    （６） 资本市场表现：政策调整带来股市震荡，２００７－２０１０年市值经历“过山车”变化

    ２００７年以来，沪深及大陆在港上市房地产公司的市值犹如经历“过山车”的变化。在信贷支持、政策宽松的背景下，２００９年房地产上市公司总市值大幅上涨，截至年底，沪深房地产上市公司平均市值为９８．９亿元，大陆在港上市房地产公司平均市值为２３３．８亿元，市值同比均实现翻番。但２０１０年４月以来，随着房价调控政策的密集出台，房地产板块连续走低，至５月２０日，沪深房地产上市公司市值与年初相比下跌逾３０％，大陆在港上市公司市值下挫近２５％。

（1）2010沪深房地产上市公司综合实力TOP10

2010综合实力TOP10企业各项业绩指标都取得较大突破，与沪深房地产上市公司整体水平相比优势明显。截至2009年末，综合实力TOP10企业总资产均值达493.52亿元，为同期沪深房地产上市公司总资产均值的5.40倍；营业利润均值达25.71亿元，是同期沪深房地产上市公司营业利润均值的5.86倍。万科逐步从规模速度型向质量效益型转变，保利和招商地产继续专注于住宅产品开发，金地集团2009年实现净利润19.33亿元，较上年增长76.68%，发展势头良好，企业综合实力获得全面提升。

（2）2010沪深房地产上市公司经营规模TOP10

2010沪深房地产上市公司经营规模TOP10企业2009年总资产均值达到497.50亿元，为同期沪深房地产上市公司均值的5.45倍；营业收入均值为132.23亿元，是同期沪深房地产上市公司均值的5.68倍；实现利润总额29.42亿元，为同期沪深房地产上市公司均值的5.73倍，规模优势更加明显。但在2010年一系列房地产调控新政出台后，这些规模型地产企业需密切关注市场走势，适当控制开工建设和土地储备总量，维持合理的资产结构与规模，平稳渡过市场波动期。

（3）2010沪深房地产上市公司财富创造能力TOP10

2010沪深房地产上市公司财富创造能力TOP10企业全年的EVA（经济增加值）均值达到10.33亿元，是沪深房地产上市公司EVA均值的11.61倍，体现出这些企业积极把握市场机会，不断优化现有业务的运营模式和资金使用效率，将财富创造能力提升到一个新的高度。招商地产在业绩规模增长的同时有效的控制了管理费用的增长，北京城建在不断提升产品品质，积极优化股权投资结构，全年营业利润同比增长170.16%，财富创造能力增强。

（4）2010沪深房地产上市公司投资价值TOP10

2010沪深房地产上市公司投资价值TOP10企业不仅具备良好的业绩成长潜力，企业的运营状态也日趋稳健，受到资本市场的较高关注。在总资产增长率方面，投资价值TOP10企业均值达到37.2%，高于同期沪深房地产上市公司均值7.52个百分点，成长步伐较快。首开股份2009年实现归属母公司净利润9.32亿元，同比上升63.3%，盈利增长突出。

（5）2010沪深房地产上市公司财务稳健TOP10

财务稳健TOP10企业2009年的经营性现金流净额均值为18.88亿元，远远高于沪深房地产上市公司0.41亿元的均值，企业经营稳健，抗风险能力增强。金融街稳步推进持有物业发展战略，现金流稳定。福星股份运营稳健，现金流保持在较好水平。

（6）2010园区开发上市公司竞争力TOP10

园区开发上市公司与房地产开发销售型企业一个显著的不同在于其业务主要是对一定区域的开发与经营，园区经营为区域经济 GDP 的重要组成部分。陆家嘴、张江高科、浦东金桥均位于上海浦东，在浦东开发区的开发与经营上表现突出。天津海泰发展为滨海高新产业园的开发与运营商，2009 年滨海产业园实现总收入2354 亿元，同比增长37％；完成地区生产总值500 亿元，同比增长30％，体现出海泰发展在园区开发与经营竞争力上的优势。