中国高房价是真实利率长期为负的必然结果

    北大教授宋国青近期表示，中国房价偏高的原因很多，包括快速城镇化和农地控制以及人口年龄结构等因素，但是最关键的原因是持续的利率偏低导致预期的未来长期利率偏低。这里说的利率是银行存款的利率。虽然房贷利率与存款利率的差相当大，但是因为存款利率太低，房贷利率仍然偏低。利率是歪曲的。

    1978年以来的30多年平均，1年期银行存款的利率勉强和CPI通货膨胀率持平，即真实利率平均为0。如果扣除利息所得税，税后的利率平均还低于通货膨胀率，即税后真实利率为负。2002年以来平均，1年期存款利率也勉强与通货膨胀率持平。目前，月环比通货膨胀率折年率大约是3%或者更高，对2010年通货膨胀率的普遍预测也是3%或更高，但是存款利率还是2.25%。从环比的意义上说，2009年下半年以来一直是负利率。

    目前居民储蓄率很高，大部分居民家庭都有银行存款，包括活期存款。对大部分家庭来说，边际的真实投资报酬率为0，相对于社会的投资报酬率而言相当于承担了一个惩罚性税收。这样来看，房价高在一定意义上是逃避这样的惩罚。按照上面的粗略估算，如果公众预期的未来长期真实利率达到现在均衡的真实利率水平，房价下降的空间非常大。现在的价租比大约有40倍，或者说租价比2.5%。利率达到正常水平，可以比现在高1.5－2.0个百分点，租价比大约能到达4.0%－4.5%。有理由认为利率的变化对于房租几乎没有影响，这样房价可以下降38%－44%。