集团将于3月25、26日在上海召集春季例会，重点讨论有关公司运营和发展方面的问题，为了便于大家准备会议，我把近期的一些思考写下来，供大家参考。要注意的是，这些想法不一定正确，也不成熟，权当抛砖引玉。

　　1）资本市场是一场有关信心的游戏，投资者对公司的信心取决于公司的盈利能力和成长性。
　　股神巴菲特每年写给股东的一封信在投资界被视为经典。在今年的信中，巴菲特写道：“我们寻找的，是在一个稳定行业中的长期竞争优势。如果业绩的增长是整个经济大环境的景气带来的，很好。但即使没有整个经济结构性的增长，一个企业仍然能够保持竞争优势，那么，它就是有价值的企业。”在同一封信中，巴菲特还写道：“最差的一种公司是那种发展很快、并需要大量资本投入来为其发展，但利润却少得可怜甚至根本赚不到钱的公司。”巴菲特在这里提醒我们：在投资者看来，一个优秀的公司要具备长期竞争优势，不管市道如何，都能持续盈利增长。
　　最近国内股票市场已从去年十月中的6100多点下跌倒目前的不到4000点，万科股票也从40块钱跌倒20出头，少有的没能跑赢大市。在牛市时，再融资都是利好，在弱市时，再融资成惊弓之鸟、过街老鼠。在这转变中，主要变化的只是投资者的信心，而市场上的钱并没有多少变化。因此，资本市场上的牛熊转变，实质只是反映了投资者信心的变化。
　　上市公司之所以值钱，是因为它的盈利能力，准确的说是未来的盈利能力，未来盈利能力的大小决定了股票的贵贱。因而也可以说，投资者对一个公司的信心决定了股价的高低。我们可以把未来的盈利能力拆分成盈利能力和成长性。近来万科股价弱于同行，我们可以从盈利能力和成长性方面找到原因。从公布的同行年报可以看出，我们的毛利水平跟大家差不多，但净利水平低于同行的平均水平；我们的成长性跟平均水平差不多。过去我们总是以别人不规范来解释自己盈利水平低，在主要对手都已经上市的情况下，我们再也不能拿规不规范说事了。我们需要正视我们的盈利能力和成长性，从根本上恢复投资者对我们的信心。

　　2）房地产市场仍有巨大潜力，宏观调控只是改变了行业的游戏规则，不会改变市场本身。
    我们对于首次置业的产品还在摸索之中，对于即将到来的活跃长者的市场我们连尝试都没开始，因此我们不需要在这里讨论房地产市场的潜力问题。我相信大家对于房地产行业的未来都是有信心的。
　　我们知道，市场本身有其发展的轨道，任何违背市场规律的东西都会受到市场的惩罚。早年靠关系拿地的发展商到现在还剩下几个？因为没有建立市场能力，所以注定会被市场消灭。非理性的亢奋也是违背市场规律的，不可避免的会通过市场调整回归到理性发展的轨道。同样，如果行业政策违背市场规律的话，同样也会是短命的政策。我们要相信市场本身的力量。
　　但是房地产的社会属性决定了房地产不会完全由市场来调节。十年前的完全市场化的房改政策，既促进了房地产行业的大发展，也埋下了今天低收入住房的难题。9070政策和层出不穷的保障房政策都是这一问题的解答。刚刚结束的两会，似乎回到了“市场的归市场、政府的归政府”的政策轨道。
　　宏观调控会改变我们这个行业的游戏规则。比如政策性住房的供应会改变房地产行业主流产品的结构。因此，我们惟有主动及早应对。尽管我们深信市场的力量，但仍要积极适应游戏规则的变化，这样才能把握住行业的主流发展方向。
　　在宏观调控面前，我们不能失去对房地产市场的信心，不能迷失我们努力的方向。回顾万科过去的发展，市场低迷的时候往往成为我们大发展的契机。我们正是在上一轮最严厉的调控中，通过自身的调整，脱颖而出，初步奠定行业领跑者地位的。我们的实力今非昔比，但我们面临的任务是同样的。我们始终相信市场，我们始终率先适应游戏规则的变化，我们要始终引领行业的发展。

　　3）“快进快出、现金为王”是我们坚持的策略，实现增长才是我们追求的目标。
    几个月来，一线公司很好地按照集团的“快进快出、现金为王”的策略，果断采取促销手段，加大了资金回笼的速度和规模，扩大了我们的市场份额，提高了我们的市场影响力。在市场出现理性调整的拐点时，我们掌握了主动权。在此，要感谢一线公司管理层和员工的努力。
　　但是在与管理人员的交流探讨过程中，我发现大家似乎把手段当作目标来追求，忽略了我们的终极目标，这让我有点担心。在这一特殊时期，把销售当作中心工作来抓没有问题。但同时我们不应忘记快速销售的目的是掌握主动权，掌握主动权的目的是为了我们更好的发展。实现增长才是我们的最终目的。因此，我希望我们能够做到一手抓销售，一手抓发展。不然的话，我们虽能实现销售的突破，但影响我们未来的成长。
    根据目前的经营计划，大家都在加大销售规模方面使出了吃奶的力气。我们虽然增加了销售面积，销售金额有些微下降，但可用于发展的现金流入会减少25亿元！这结果出乎大家的意料，这种反差说明我们在经营认识和能力上存有缺陷，我们没能平衡好销售和发展的问题。这值得大家好好反省。

　　4）在没有再融资的情况下实现增长，是我们亟需解决的瓶颈，我们要做到靠现有存量资源实现30％的增长。
　　在万科过去几年的快速发展过程中，再融资扮演了非常重要的角色，因而逐步形成了我们高度融资依赖型的发展模式。诚然我们的资本基础还有必要进一步巩固和提高，但是我们把增长与再融资捆绑在一起是不可行的。目前的资本市场也没有再融资的条件。因此我们必须要解决，在没有再融资的前提下，也能实现30％左右的增长。要解决这个关乎到我们未来的大问题，需要大家的智慧。这也是这次春季例会的要讨论的核心话题。
　　关于融资和增长的关系问题，我想让大家回想一下，自1994年5月我们完成B股发行以后，一直到1999年我们才通过配股拿到今天看来微不足道的6亿多人民币。整整5年我们没有再融资，但我们在那5年仍然是增长的！或许有人会提出，今天的地产市场更依赖资金。确实目前的房地产市场跟资本联系更密切了，但相对于当时万科的实力，那时我们的资金可以用捉襟见肘来形容，当时绝无今日的资源。
　　我们卖出这么多的房子，仍然没有钱买地，是不是我们在过去两年的增长透支了我们的资金？到今天为止，已有372家上市公司公布了年报，平均利润增长幅度是111％。我们的增长速度不过是平均水平而已。我们无法得出我们透支未来增长的结论。
　　一个公司的增长速度，在没有再融资的条件下，理论上取决于公司的投资回报水平。我们超过16％的净资产回报水平，应该可以有16％的简单增长能力。如果我们能够提高投资回报水平的话，我们的增长能力也会随之提高。我们还可以运用资源整合的合作发展，借他人之力，弥补自身发展资源的不足。如此算来，每个一线公司应该可以在没有融资的情况下实现30％的简单增长。
　　解决好依靠存量发展的问题，我们才能真正立于不败之地。

　　5）运营能力提高是实现增长的关键。
　　现在万科有钱吗？万科内部人的答案是明摆着，尽管大量卖楼，可是仍然没有钱买地。
　　万科没有钱吗？外部没有人会相信。楼卖得那么好，还能没钱？更何况07年底帐上还有170亿的现金！我们为什么出现这样的困境？
　　过去几年的牛市，让我们过得很舒服，也让我们在不知不觉中长起了小肚腩。小肚腩在我们运营过程中就表现为滞和重。滞，是说我们的经营过程越来越不灵活，时间节点拖延的现象越来越多了，而且大家不以为意了。重，是说我们的经营过程越来越沉重了，成本增加越来越随意了，上亿元的增加也不在乎了。低于4000元的房子我们已经不会盖了，我们的建安成本已经达到3500元了。
　　持续的牛市也让我们在管理过程中越来越不精细了，逐渐放弃了花小钱办大事的传统，日渐养成大手大脚的习惯。2008年集团管理费用和营业费用预算达67亿元！在刚刚召开的两会上，中央宣布今年用于全国住宅保障的支出也不过69亿元。
　　对于一个24岁的年轻人来说，长个小肚腩绝非好事。好在对于年轻人来说，要减去小肚腩也是件比较容易的事情。对于我们万科来说，也是如此，只要下决心去减肥，就可以做到。
　　为什么提高营运能力是实现增长的关键？前面说到，增长取决于投资回报水平和合作。我们对于合作的认识是比较早，也比较到位的，所以我们重点分析投资回报问题。通过提高售价来提高回报水平是不现实的；我们的债务杠杆比率已经是天花板了，不能再增加了。我们可以依靠的途径只能是运营能力了。
　　在我看来，运营能力的好坏表现在三个方面：
　　一是效率。效率不应该只是资产周转速度的问题，还应该包括管理效率的内容，比如通过产品标准化和管理标准化来促进效率提高。工业化住宅也是提升效率的办法。
　　二是效益。效益不能够通过提高房价来实现，我们应该把功夫放在从管理要效益、从规模要效益上。
　　三是发展。良好的运营能力必然会在今天的运营中体现出为明天做了多少准备，使得公司可以持续运营下去，换句话说，好的运营一定是一只脚在今天，一只脚在明天。

　　6）一线公司是实现万科增长策略的主角。
　　过去几年间，似乎是融资成为我们增长的主角，一线公司成为了配角。这种情况必须改变，我们必须摆脱融资依赖型的增长，立足于现有资源，通过运营能力提高来实现更扎实的增长。为此必须重新让一线公司成为我们增长的主角。因为我相信，尽管现在困难不少，但一线的创造力是无穷的，办法总比困难多。
　　一线公司要做好断奶的心理准备，做好当家作主的安排，总部各个部门也要服务好一线公司，积极协助一线公司适应角色的变化，共同迎接万科新一轮的挑战。

　　7）回到巴菲特：在别人贪婪时保持恐惧，在别人恐惧时保持贪婪
　　上周五，我与广州的同事面对面沟通。有同事问我投资秘诀。我回答说，投资是最没有秘诀的，低买高卖，就四个字。只是由于人们的贪婪和恐惧，才使得大家不好掌握。巴菲特与大家不同之处只在于在别人贪婪时保持恐惧，在被人恐惧时保持贪婪。股神与普通投资者的分别就那么一点。那伟大的公司与普通的公司的分别又有多大呢？是不是可以说，好的公司在市道好的时候保持谨慎，在市道不好的时候保持信心呢？成功的道理总是很简单的。
　　写了这么多，只是希望各位与我一起思考在没有再融资情况下万科如何发展的问题。谢谢各位。