小肥牛请问王石：万科保利金地如果给你个配置比例.你如何选择?
王石：我百分之百看好万科。
 
阿理请问王石：王董您好！作为长期股东最关心的是万科的健康长寿而不是高速增长。请问万科在快速增长中有没有做好应对危机的准备？假如碰到经济危机或战争，万科三年不开工，会不会因为负债过高而破产？
王石：1998年万科已成为上市房地产开发企业的第一位，当时，还是一家多元化的公司，经过9年的调整，万科已经成为一家专注住宅的开发企业，集中资源专注于珠三角、长三角、环渤海三个地区的开发，住宅产业化也进入投放阶段，进入高速发展是理所当然的，而且这种速度还在加速。当然在这种加速的过程当中，应该警惕

市场的突然变化带来的风险。之所以万科把美国的帕尔迪公司做为标杆，就是它连续50年以上的盈利能力纪录。谢谢！

万科老股民请问郁亮：万科最近在广州拿了不少地王价格的土地储备,请问万科是否将来在广州是否走高挡的楼盘呢?
郁亮：万科不愿意去争夺所谓的＂地王＂，我们很看好广州市场，广州公司是万科第三大盈利公司．万科在各地都坚持以城市主流住宅为主的策略，高端楼盘在万科项目中的比重不超过１０％．谢谢！
 
闫先生请问李建章：请问万科近期开发的房地产项目利润率大致是多少？实现利润需多长时间？谢谢！
李建章：2006年度公司房地产业务毛利率为28.47%，2007年1季度略有提高。房地产项目实现利润的时间需要根据项目的产品类型和开发进度来确定。
 
JJ请问郁亮：您好,万科未来发展会以低密度还是高密度住宅为主呢?
 郁亮  随着土地供应的紧张，容积率也一定会提高．所以万科住宅的发展趋势一定是高密度的．谢谢！
 
百联请问郁亮：公司所在主要城市市场表现如何?
郁亮：根据国家发改委公布的数字，2007年6月份，北京新建商品住宅价格同比增长10%，深圳的涨幅为13.9%，上海同比增长0.9%，广州涨幅为7.3%，天津涨幅6.8%。北京和深圳的房价近年来涨幅之所以较大，市场供应不足是一个重要原因。1-6月份，深圳商品住宅土地供应面积仅有17万平方米左右；新建商品房批准预售面积为

242万平方米，商品房的销售面积334万平方米；北京住宅土地供应面积284万平方米，批准预售面积465万平方米，销售面积达到719万平方米。反映短期供给能力的批准预售面积持续下降，并且低于市场同期的销售面积，供给和需求之间存在一定的矛盾。上海目前仍以消化存量面积为主，成交面积出现了较大幅度的上涨，上半年商品住宅的销售面积同比增长了24%，市场价格基本保持平稳。通过宏观调控的落实，上海市场已经逐步恢复健康发展的势头。其他市场表现都较为平稳：2006年市场份额：深圳4.73%、广州2.94%、上海1.94%、北京0.85%、天津2.70%。谢谢！

股民请问郁亮：你好。这次增发价是不是高了？很多股民都有这样的感觉。
郁亮：股价不仅反映了现在的业绩，也体现了对未来的预期．我们会继续做好我们的工作，努力为投资者提供更好的回报．谢谢！

周骥请问郁亮：王总，郁总：现在国内的大地产商都在大规模抢地，甚至是不计成本的在储备。请问老总如何认为当前土地形势？如何把握当前的土地储备节奏？
郁亮：正如您所见，我们也注意到近期土地市场的两个现象。第一个是上半年成交总价较高的公开出让土地中，半数以上被上市公司获得。第二个是近期部分城市的一些拍卖地块，成交楼面地价超过了周边的房价。对于第一个现象，我们认为这一方面体现出上半年新增土地供应依然比较紧缺，只能满足资金实力最强的部分企业

的需要。另一方面，中国住宅行业一直以来过于分散，全国几万家房地产公司，绝大多数是一次性的项目公司，这不利于保护购房者的权益。在宏观调控的背景下，行业开始呈现出集中化上升的趋势，虽然与成熟国家相比，目前中国住宅业的集中程度还是太低，但已经开始走上健康发展的道路，这是一个好现象。上市公司的运

作规范性、信息透明度、以及对品牌的重视程度，在行业中都是领先的，行业向上市公司集中，无论对于保护购房者权益，还是保障金融安全，都是有利的。而第二个现象，说明对于未来的不动产价格走势，行业目前的乐观心态具有一定普遍性。但万科将在市场的变化前保持冷静，坚持我们对行业趋势的一贯判断，坚持既定的

发展策略。一直以来，万科从不会因为市场的亢奋而转向激进，反而会因此而更为重视成长的质量和财务的稳健性，更为重视经营的效率和合作的多样性，这一次也是如此。
 
刘请问王石：万科下一步的计划怎样?能简要的说说?
王石：领跑行业，万科继续做好住宅，对未来充满信心。谢谢！

天问请问郁亮：目前各地纷纷推出限价房项目，公司是否会参与？
郁亮：限价商品房的主要特点在于，由于价格已经预先确定，因此从获取土地的一刻起，项目的利润水平基本已被锁定，不受后期市场价格波动的影响。由于万科近年来致力于提升经营效率，公司的周转率大大超过行业平均水平，这意味着在同等的利润率水平下，万科可以获得明显高于行业平均水平的资产回报率。因此，在限

价商品房项目上，万科同样具备强大的市场竞争力。

王石的崇拜着请问王石：1、增发成功后，对年度资产负债率、净资产收益率、每股净资产、每股收益会产生多少影响？2、今年项目投资需300多亿元，增发成功最多可获得100亿元，剩余200多亿元资金需求在央行多次加息的背景下，请问如何获得才能避免公司财务费用的过快增长导致净利润下降？3、众所周知房地产开发周期较

长，因此资金回收期长，请问本次增发投资项目的投资回收期预计是多久？资金回报率是多少？公司股东如何资金使用情况及进展？4、从已公布的数据上看到今年上半年无论在销售面积与结算金额上都远高于保利地产、中粮地产、招商地产等同类公司，但折合每平方米的结算价格却是最低的，上半年万科销售了231.2万平方米，

销售金额174.7万元，平均每平方销售价格7556元，而上半年各地房价飞涨，可是从单位销售价格上并没有体现？这是何故？
王石：万科开发的是主流房地产开发产品，主要是中档价位的产品，虽然它的单位结算价格不是很高，但是它是社会需要的主流产品，是抵抗市场风险最强的。再者，这也是和万科“不谋取暴利”的经营理念相一致的，这是万科发展的长久策略。谢谢！

国泰请问郁亮：为了提高小户型的比例，政府可能会采取更为严厉的措施。这对公司的经营会有什么影响？
郁亮：调整住房结构主要是90/70政策，其他相关制度安排，不会超越此项政策的影响。该政策的影响，到2008年年中才能充分体现出来，之后小户型将成为市场主流。中国沿海主要城市的人口密度，都已经或者正在进入世界最高的行列。在这一背景下，住宅小型化是市场发展必然的趋势。万科对小户型住宅的研发工作启动较早，在小户型住宅的设计建设上拥有先发优势，蚂蚁工房、RS产品等都已经在市场取得了成功。基于对客户需求的了解，今年四月份，万科在杭州的项目魅力之城推出了杭州首个“90/70”项目，一经推出便受到市场热捧，万科在小户型开发上的专业优势已经得到了一定的验证。谢谢！
郁亮  万科一早就开始对＂小户型＂的研究，因为我们认为住宅的小型化是我们国家城市住宅的趋势之一，只有这样才能较好的解决广大老百姓的居住问题．这正好和这两年政府所提倡的政策相吻合，我们认为政府会在住宅方面会有更多的措施．我们已经做好了准备．这对万科的发展又是一个机会．谢谢！

牛牛牛请问郁亮：万科市值超越美国四家最大房地产公司总和,请问你们怎么看?增发价这么高,有没有担心跌破增发价?
郁亮：万科市值超过美国最大的地产公司，存在多方面的原因。首先，两个股票市场的估值水准存在差异，在银行业我们甚至已经看到中国企业市值跃居世界同行业首位的情况。其次，公司市值主要取决于盈利和盈利增长，销售规模并不是决定性的因素，通用汽车和福特汽车都是销售额数千亿美元的巨型企业，但是他们的市值

之和，比Google要低一个数量级。在房地产行业内，印度最大的地产企业ＤＬＦ的销售规模只有万科的一半，但是市值水平与万科接近。Pulte等公司所在的美国住宅市场，是一个高度成熟的市场，因此周期性较为明显。目前Pulte处于亏损状态，其市值走低体现了成熟资本市场的估值原则。而在中国、印度这样的新兴市场，市值

体现的是投资者对行业前景和公司未来业绩的看好。而万科未来的股价，也正是取决于投资者的看法和行为。
 
qwh请问郁亮：3.今年要摊销的股权激励基金的金额是多少?还有今年实际的开工面积是多少?
李建章：根据会计准则，股权激励将在受益期内分期摊销，06年计提的股权激励扣除当年已摊销部分将在07年摊销。此外，本年还将根据利润实现情况计提股权激励，其中的一部分也将在本年摊销。由于新项目的不断加入，07年公司实际开工面积将大于2006年年报所披露的700万平米。
 
小强强请问李建章：碧桂园在不影响质量情况下尽其所能造最便宜的房子，万科为什么没有考虑像碧桂园那样从下至上的从每一环减少成本？
李建章：万科一直以来都非常重视成本控制和管理，在房地产成本管理方面采取了多种多样的措施，积累了丰富的经验，也成为同行学习的榜样。具体来说，万科成本管理中主要采用目标成本、责任成本、以及动态成本控制等措施，近年我们通过方案优化减少不合理成本、通过集中采购发挥规模化效应，效果理想。同时需要说

明的是，万科在成本管理中追求的是成本的合理性以及与客户价值的相对应性，通过效率达到降低成本的目的，而不是成本绝对值的降低。当然，管理是无止境的，万科的成本管理也是一样，我们会努力做得更好。谢谢

！
李建章  每一个企业都应该尽可能提高产品的品质成本比。我们理解的成本是机会成本，投资上游产业当然可以降低下游产品的生产成本，但在考虑这一投资的机会成本时，社会化整合资源的效率可能反而高于企业的内部整合。对此每个企业的具体情况不同，思维模式也各异，因此可能有不同的选择。
 
yi_jia_hu请问王石：1万科以何种方式什么做法来当行业的领跑者？在股价上也应做行业的领跑者。当然这是股民的希望。2万科这种增发方式以前有过吗？3王石先生社会活动较多总不在公司，以前总有那莫点担心，现在反到放心啦。
王石：第一是规模，1998年以来，万科做为上市的房地产开发中一直处于第一位；第二是创新，在主流产品开发上，一直处于创新的引领地位；第三是企业的阳光体制和对社会的责任引领行业的健康发展；第四是规模大了，能力大了，促进社会的和谐发展。谢谢！

机器猫请问王石：07年已经过半，公司认为自2006年以来的第二轮宏观调控效果如何？
王石：一直以来，万科认为，宏观调控包含稳定房价、改善中低收入人群的住房问题和防范市场过热带来的经济风险等一系列目标。由于中国所处特殊的发展阶段，以及经济环境和房地产行业的复杂性，宏观调控是一个长期的过程。本轮调控以来，新增地块当中小户型的比例明显提升，各地在保障性住房方面的投入的力度加强，土地市场规范程度提高、存量土地利用率提升。由此可见，调控的成效是明显的。当然，部分地区仍然存在房价上涨过快等现象，针对这些问题的政策引导还将持续深入地展开，对此，公司已经有了充分的预期。谢谢

！

李请问王德勇：你认为房地产企业能走多远?房价还能涨几年?万科的估价未来6-12个月是多少?谢谢!
王德勇：在当前的中国房地产快速发展，西方房地产开始出现见顶迹象的背景下，在未来的10年，中国为成为全球最重要的房地产市场。中国的一线公司也会成为全球的一线公司。以万科为例，我们认为在未来的3年内，公司有可能在市值收入和利润规模上达到全球最大的地产公司之一。因此中国房地产企业未来的发展空间是非

常广阔的。中国房地产价格仍然处于上升的通道中，原因主要有：1，中国在城市化、人口红利、收入水平提高、家庭规模小型化等众多因素带来了长期的需求。我们判断在未来10年，中国住宅的需求量在13.8％的年复合增长率；2，从中国的耕地紧张，导致了中国土地供给长期偏紧，目前的实际耕地量已经远远低于了国家提出的18亿亩红线的数量，而且中国的经济发展大多集中在东部沿海地区，会占用大量的耕地。3，短期来看中国依然处在住宅供给的短期时代，未来的2年之内可看到供给量回升的可能和迹象；4，在当前货币供给量过大，资产价格升值的背景下，作为重要的具有投资属性的资产其必然受到资金的追捧；5，在当前国家对房地产的调控态度已经非常明确，建立以廉租房为核心的住宅保障体系是国家的重点，对于商品房是完全由市场化来决定的，因此调控的压力是明显的减弱了。对于万科的合理估值是40元。从长期来看万科未来的成长空间比较大，成长速度也比较快，随着公司的发展，公司的估值会相应的提高。谢谢！
 
胡锦波请问王石：万科可以涨到多少
王石：只要万科还是上市公司，我们就有足够的勇气，将这个问题交给明天。

逆市飘红请问李建章：土地增值税的清算措施对万科二零零七年的利润又有何影响?
李建章  在以往的经营中，万科已经按照相关的政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按相关规则进行全额预提。对土地增值税进行清算主要是为了促进住房结构的调整，提高普通居民住宅在商品住宅中的比例，万科一直以普通居民住宅开发为主，受土地增值税的影响相对较小。
 
心如止水请问郁亮：公司预计零七及零八年市场的土地供应情况如何？
郁亮：18亿亩耕地红线不可能松动，短期内保护耕地的策略不可能改为变革户籍管理、鼓励农村人口定居城市、进而释放农村居住用地，城市新增土地供应也就难以骤然增加。容积率的上限限制将逐渐放开，但短期内难以转变为鼓励高容积率。盘活存量土地将继续受到重视，但进程受到历史遗留问题、资金供给等多方面因素制

约。综合以上因素，07－08年市场土地供应情况仍将处于较为紧张的状态。谢谢！
郁亮  由于我们国家经济发展很快，各行各业对土地的需求也很旺盛，再加上由于我们国家要实行最严格的土地供应制度，所以总体来说土地供应是紧张的．但是我们估计０７＼０８土地供应会有所增加，因为各地为了要解决宏观调控问题会尽可能增加土地供应．万科获得项目资源的渠道不仅仅依靠公开的招＼拍＼挂，我们更

愿意通过社会资源整合的方式获得项目，在过去一年我们６０％项目来自于社会资源整合．谢谢！
 
小齐请问郁亮：股权激励的资金是记入公司当年的费用，还是按公允价值在今后几年的账面中进行摊销？
郁亮：是按照公允价值进行摊销，2006年激励基金已经按公允价值摊销额计入当年管理费用，并在股权激励公积金中列示。谢谢！

夜秋风  请问郁亮：如何看待近期人民币升值房价股价暴涨对公司经营影响？
郁亮  万科对住宅行业的看好、对公司业绩的信心，都是基于对宏观经济与人口趋势的判断，与人民币升值的关系不大。股价的变化取决于投资者的估值和买卖行为，股价变化不会对公司日常经营造成明显的直接影响。谢谢！

再现唐朝请问郁亮：房价会不会出现类似于当年日本或者香港的暴跌？
郁亮：万科研究部门前段时间对日本的房地产发展史做过一定研究，结论是明确的，无论宏观经济还是房地产市场，目前的中国和泡沫出现前的日本，都存在显著的差异。中国在目前不会遭遇当年日本全面性的泡沫问题

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邀约请问李建章：公司是否会保持高毛利率的项目发展策略？
李建章：利润率下降是行业发展的长期趋势。土地出让市场化比例的提升速度、存量土地的消耗速度将影响行业利润率变动趋势。万科一向认为高毛利率水平不可长期依赖，未来行业竞争将是运营效率的竞争。基于这个原因，公司一直致力于提高运营效率，目前公司的资产周转率大大高于行业平均水平。因此，尽管2006年公司

的毛利率较2005年略有下降，但公司的业绩仍然保持了高速成长。
 
冬雨请问王石：有消息表示物业税将在深圳试点，物业税开征将对行业产生什么样的影响？
王石：在十一五规划中，已经明确要研究开征物业税。物业税开征将提高房产保有者的居住成本，由于中国目前拥有房产的城市家庭人口超过4亿人，其中许多为中等或中低收入家庭，他们应该是政策保护的对象，因此预计中小户型、中低价位市场受影响较小，高端市场受影响较大。万科的产品以普通住宅为主，如果物业税采用

差别征收的方式，公司所在的细分市场所面临的市场需求风险在可控制的范围内。万科将充分发挥自身在专业能力上的竞争优势，通过面向客户需求的产品研究，为客户提供高性价比的精品住宅，以更高的客户忠诚度获得更为主动的市场竞争地位。谢谢！
 
小羊请问王石：万科目前工厂化研究进度如何，取得了哪些成果？
王石：万科2000年成立建筑研究中心，开始工厂化的研究，今年开始在产品中正式应用。工厂化技术应用后，能够显著改善结构精度，解决渗漏、墙体开裂等质量通病。例如将目前66%（2σ）的非渗漏质量保证率提高到93%（3σ）。与此同时，工厂化技术的应用还将大幅度缩短建筑工期，提高人工效率和资产效率。理论上，工

业化住宅的生产方式，可以缩短资金周转周期35%，减少60%的现场技术工人。工厂化在项目应用方面已经加速，上海新里程20号、21号两栋住宅项目将作为大量应用工厂化技术的试点，将在下半年向市场推出。2008年，万科应用工厂化技术的开工面积将达到50万平方米，2009年将达到120万平方米。我们希望万科在5年内能达到

50%的工厂化生产水平。工厂化技术的应用在短期内造成成本一定幅度的提高，但当施工规模达到50万平方米的使用规模并且逐步上升时，成本上升将逐渐减少。谢谢！
 
王小平请问郁亮：万科在并购企业过程中企业文化、理念等的冲突现在是否遇到、如何解决？
郁亮：我们一直不太愿意用＂并购＂这个字眼，我们更愿意用＂资源整合＂这个词，因为这代表着需要双方努力才能做到双赢．在合作过程中由于文化价值观念等不一致的情况确实会存在，但只要我们本着开放＼包容的态度，根据如何对项目最有利的原则，这些问题都是可以得到双赢的解决方案的，而目前为止的资源整合的情况是令各方满意的．谢谢！

湖南阿梦请问王石：公司为什么大力推广装修房战略？
王石：从客户需求的角度，随着客户需求的日趋成熟，装修房受到越来越多的客户的欢迎，为客户提供装修房，免去了客户对毛坯房进行二次装修的麻烦，这既是为了适应未来更激烈的市场竞争、更理性的客户需求，也是建立新的竞争优势的重要手段；从政策导向的角度，2005年建设部住宅产业化促进中心提出，大中城市应在6

年之内消灭毛坯房；从社会责任的角度，客户在对毛坯房进行二次装修时平均每户可能产生两吨垃圾，其中85%是可以回收再利用的资源，发展商统一提供装修房将显著减少浪费，提高资源的利用效率。此外，装修房的规模效应，也为推进工业化提供了助力。2007年，除别墅项目外，万科装修房占新开工面积比例将达到50%，2008

年将达到80%。谢谢！

关注者请问王石：万科在物业的经营上,为什么总是亏损？
王石：万科物业近年来处于基本持平的状态，不会对公司构成经营压力。物业经营的盈利性不佳，最主要的原因是人力资源及其他成本不断上升，而收入则不能突破物业管理费定价的刚性限制。以客户为导向是公司一坚持的经营模式，在集团的定位中，万科物业致力于为客户提供各种高品质的服务，不以盈利为最主要的目的。

谢谢！
  
好皓皓：请问肖莉：肖董秘：您好！我是万科的长线投资者，持有万科A已数年。万科今年上半年的销售量及销售额与2006年中报披露的数据相比已经分别大增89％、136％，但至今未见2007年上半年业绩预增公告，现离8月28日中报披露的预定时间已不到1周，难道是因为净利润的增长无法与销售额同步？这与房价节节攀升的事实

似乎不符吧？我估算的公司2007年上半年销售均价是7556元/平方米，已远高于2006年全年的6577元/平方米。盼能析疑。谢谢！
郁亮：万科的销售收入需要达到两个标准才能确认：一是实现销售，二是竣工验收合格。上半年实现了非常好的销售表现，但需要等竣工后方可结算。根据公司2007年计划，公司今年将竣工600万平方米。公司中报将在8月28日公告，请您关注。谢谢。

葺青：2007年上半年公司业绩表现如何？
王石：上半年，公司预期中的高速增长顺利进行。实现销售面积231.2万平方米，销售金额174.7亿元，较2006年同期分别增长89%和137%；上半年的高速增长为确保全年业绩实现奠定了坚实基础。谢谢！
 
路游请问李建章：万科在降低成本方面,都采取了那些措施?
李建章：公司在成本管理中主要采用目标成本、责任成本、以及动态成本控制等措施，近年我们通过方案优化减少不合理成本、通过集中采购发挥规模化效应，效果理想。我们在成本管理中追求的是成本的合理性以及与客户价值的相对应性，通过效率达到降低成本的目的。
 
投资者请问郁亮：公司与其他公司合作开发项目如何确定管理权归属及管理费的收取？
郁亮：根据每个合作伙伴的要求，结合项目的具体情况来确定管理权和管理费的收取．在目前的合作项目中大多数项目是由万科来操作和管理的．我们也收取了一定的管理费用．谢谢！

木木金请问郁亮：公司人才储备是否能跟进公司大规模增长？
郁亮：人才是公司业务迅速发展的保障。万科近年来致力于产品的标准化和管理的制度化，努力转向社会化资源整合，都是为了防止公司在快速发展期间遭遇人才瓶颈。除了内部人才的培养外，公司综合考虑行业未来发展方向和万科自身发展阶段的特点，在全社会选聘具有大型国际企业管理经验的精英人才，充实公司管理团队

。2006年在投资者的大力支持下，公司顺利实施了《首期（06-08年）限制性股票激励计划》，在吸引与保留优秀管理人才和核心关键员工中发挥非常重要的作用。
 
窦小姐请问王石：董事长您好，请问最近关于房地产方面出来很多调控政策，是1否会对企业有不利影响？谢谢
王石：2004年的时候，万科就有明确的判断：宏观调控是一个长期的过程。调控的影响，长期来看，有利于行业的健康成长；短期来看，可能会有一些阵痛，但也将促进行业的资源整合。对万科来说，无论长期短期来看都是利好。万科也正是基于宏观调控的大背景，确定了06－08年进入一个快速发展期的策略。
 
王石：两个半小时的路演时间转瞬即过，在这两个小时里，我们充分的感受到了大家对万科本次增发的关注，以及对公司未来发展所倾注的热情。希望这两个半小时路演让大家对本次增发的情况和公司的经营状况有了充分的了解，我们也期待下一次能够再次和大家展开更为广泛而深入的交流。在本次路演即将结束的时刻，我要

再次感谢大家的积极参与！
　　多年来，万科凭借优良的业绩和规范透明的公司治理，在资本市场上树立了良好的信用和品牌形象，而股东们的信任，也构成了公司最为珍视的资本。今天，万科的发展越来越多地和资本市场联系在一起，万科成长的每一个脚步，都凝聚着股东们对万科的支持与期望。，而我们会一如既往地以维护股东的利益为公司的最大

目标。我们希望大家能够继续支持万科，信任万科，共同推动公司的成长。万科将尽最大的努力，回报股东们的厚爱！谢谢大家！