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万科企业股份有限公司董事长王石先生　
万科企业股份有限公司董事、总经理郁亮先生
万科企业股份有限公司董事、董事会秘书肖莉女士
万科企业股份有限公司财务部负责人李建章先生
中信证券股份有限公司董事总经理冯征
中信证券股份有限公司投资银行／房地产金融执行总经理闫建霖
中信证券股份有限公司投资银行高级副总裁、保荐代表人宋家俊
中信证券股份有限公司总监房地产行业首席分析师王德勇

王石：尊敬的投资者，各位朋友，大家早上好：
　　很高兴大家能够在百忙中参加我们这个网上路演，共同关注和支持万科的成长，首先，请允许我代表万科企业股份有限公司，对所有热心参与的朋友致以衷心的感谢。多年以来，正是广大投资者对万科的支持与厚爱，推动着公司不断的成长进步，不断地取得新高度。我希望借此机会，表达公司管理层对大家的谢意，同时和大家一起分享对公司发展和本次增发的看法，欢迎大家提出宝贵的建议。
　　万科是一家专注于住宅开发的房地产企业，经过多年的努力经营，万科逐渐树立了在住宅行业的竞争优势和品牌形象， “万科”也成为行业第一个全国驰名商标。在过去十几年中，万科共为九万多户中国家庭提供了优质的住宅，经营范围覆盖以珠三角、长三角和环渤海三大经济圈为重点的二十多个城市。2006年，万科的销售额首次超过200亿，这在全国房地产行业的历史上还是第一次。最早上市的企业之一，万科的经营业绩、公司治理和品牌形象得到了投资者的肯定，而公司也始终努力以优良的业绩回馈股东。上市16年来，万科主营业务收入复合增长率为28.3％，净利润复合增长率为34.1％，在中国内地首批上市企业中是持续盈利增长年限最长的。公司尊重投资者的理念和行为，也得到了社会的广泛认可。在国际权威媒体《投资者关系》、《亚洲货币》等进行的评选中，万科多次荣膺最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
　　最近几年，宏观调控逐步展开使行业面临深刻的变革，但我们相信，对于优秀的企业来说，调控所带来的行业整合更多的代表一种机遇。万科希望能抓住这一难得的机遇，在行业格局重构的过程中实现快速的发展。根据公司的发展战略，2006年到2008年是万科的高速增长期。为了为快速发展战略的顺利推进提供充分的资金

保障，公司决定通过公开增发的方式进行一次资本市场融资。这一方案已经得到了中国证监会发审委的批准，并进入实质操作的阶段。相信随着本次增发的顺利实施，公司将跃升至一个新的平台，为未来的发展提供更加广阔的空间。
　　我们希望通过这次网络路演，让投资者们更好的了解本次增发的具体情况，和公司管理层一起分享对行业前景的判断和公司经营思路的看法。同时也希望通过这个渠道，广泛听取大家的宝贵建议，进一步推动公司的发展，为股东们创造更大的价值！
　　谢谢大家！

qing请问肖莉：肖总你好,万科一直被太多股民当作地产龙头来进行投资的,一因本身企业的快速稳健发展,另因就是你出色的工作业绩了,曾多资看到你作为优秀董和的报道,很是佩服.就目前而言,身为资深董秘,你对万科及中国房地产业有何看法,如房价经达历资的加息还有多大的上涨空间,而万科的股价有多少是因你个人的风彩而

突飞猛进的呢
肖莉：您的褒奖让我觉得汗颜，我只是尽力做好自己的事情，可没有那么大的影响力。关于加息周期，万科的研究部门在2004年已经进行了比较详尽的探讨，其基本结论直至今日我们依然认为不必修正。根据他们的研究结论，利率变化在成熟市场是决定房价和房地产周期的关键因素，但是对于中国这样处于快速工业化、城市化

过程中的国家，尤其是沿海城市，上升阶段的总体趋势将基本覆盖周期性波动。供您参考。谢谢。

jj请问郁亮：请问万科未来发展会继续以的密度住宅为主还是会转向的密度住宅为主呢?
郁亮：您好，万科将坚持定位于城市主流住宅。目前万科有四季花城、城市花园、金色家园三大类产品，涵盖了各种地段和城市主流家庭的各种需求，其中既有高容积率产品，也有低容积率产品。作为主流开发商，万科必须做到全能，而且没有偏爱，一切以股东利益最大化为导向。谢谢。
 
佛山请问郁亮：郁总，您好，请问工业化住宅是什么概念，对万科的长远发展有什么影响？
郁亮：您好，工厂化住宅就是在工厂生产住宅的部件，然后在现场装配成形。工厂化技术应用后，能够显著改善结构精度，解决渗漏、墙体开裂等质量通病。例如将目前66%（2σ）的非渗漏质量保证率提高到93%（3σ）。与此同时，工厂化技术的应用还将大幅度缩短建筑工期，提高资产效率。理论上，工业化住宅的生产方式，

可以缩短资金周转周期35%。而对于大型住宅企业来说，工厂化的最大意义在于，使企业的生产能力扩展到近乎无限，从而一次性彻底解决开发能力瓶颈问题。谢谢。
 
小孙请问王石：请问王董事长，最近不断出现的高价拿地现象，有的地价甚至超过了周边房价，从而带动周边房价上涨，而房价上涨带来的结果是半年或一年以后地价好象已经不贵了，证明了当初高价买地的投资是正确的，有人认为这是地价房价泡沫制造游戏，您对这种观点有何看法？
王石：您的观察非常敏锐。近期部分城市的一些拍卖地块，确实出现了楼面地价超过周边房价的情况。这说明对于未来的不动产价格走势，行业目前的乐观心态具有一定普遍性。但万科将在市场的变化前保持冷静，坚持我们对行业趋势的一贯判断，坚持既定的发展策略。一直以来，万科从不会因为市场的亢奋而转向激进，反而会因此而更为重视成长的质量和财务的稳健性，更为重视经营的效率和合作的多样性，这一次也是如此。对于高地价推高房价的说法，我们是不认可的。土地对住宅企业来说就是一种原材料，在其他任何行业，我们从来没有听说过企业为了提高产品售价而有意将原材料买贵的事情，说明这根本是不可行的。谢谢。
 
lyn请问王石：请问王董,未来万科在中国住宅市场的份额能有多大的空间的提升?
王石：您好，我们目前的中长期目标是5％的市场占有率。谢谢。

大刘请问王石：王总，你好，我们注意到近期各房地产上市公司都在加大融资力度，公司是怎么考虑的

王石:您好，您的判断非常准确。对于行业内的优势企业，当前存在难得的发展机遇。万科也会从股东的利益出发，充分运用好资本市场的力量。谢谢。

问问问请问郁亮：万科会不会象其他地产公司一样，增发不久之后短期又进行一次增发融资呢?
郁亮  您好，对中国的优秀住宅企业来说，当前的机遇是空前的。依托资本市场、抓住机遇实现快速成长，股东是最终的受益者。谢谢。
 
我爱万科请问王石：请问你们是否有10、20年后的远景规划！中国核心城市房价是否偏高，老百姓好像买不起啊，未来万一房价下跌你们如何应对？
王石：您好，万科确实在为十年、二十年之后做准备，走路要稳健，但目光要长远，这一直是万科对自己的要求。正因为这种习惯，万科对市场的各种可能性都有充分的心理准备。我们同样希望更多的人能够买的起满意的住宅。目前我们更担心的并不是房价下跌，而是房价过快增长。

邹先生请问王石：王董事长您好!您强调万科在经营的过程当中的社会责任和促进社会和谐发展的理念,请问在当前房价高涨和居民购买支付能力相对较低,大多数人居者有其屋的理想无法实现的时候,万科在这个问题上有什么看法.另外,在增发过程中,万科如何保障中小股东的利益不受损害?谢谢!
王石：您说的问题也正是万科最关心的问题。万科属于股东，在股东许可的前提下，万科将尽力参与相关的公益事业。万科连续两届海螺行动，其主题都围绕着中低收入家庭的住房问题。在增发过程中，股东无论持股量多少，都是完全平等的，各自行使各自的权利。谢谢。

登山者问：董事长您好,请问包括您和管理层在内的8.5亿股限售流通A股股东这次与普通A股股东拥有相同的“优先权”吗？如果优先权一样“选择权”显然就不一样了。我认为这8.5亿股限售流通A股的配售部分也应该进入限售流通股中,这样至少我们知道有多少限售流通A股股东行使了优先配售权.这就像登峰前，我希望有一个方

式知道我的同伴使用的氧气瓶的状况。请解答?谢谢!
王石：您好，本次增发，管理层成员均承诺，个人持有的万科股票将全额认购，而且新增的股份将受到高管买卖股票规则的限制。但是对于其他的有限售条件股东，要求他们的配股同样变成限售股票，没有法律依据。谢谢。
 
Albert请问王石：你好，再问一个问题。对于股权激励这方面，我认为，如果管理高层，对万科看好，那么他自己完全可以到2级市场去购买股份，而不需要公司拿出股份送给他们！只需要提高他们的待遇就可以了。请问您赞同我的观点吗？这方面您是如何认为的？谢谢！
王石：您好，股权激励和发奖金相比，公司的成本是一样的，也可以采用高度类同的考核制度，但股权激励能够建立管理层与股东同舟共济的机制，应该更好一些。
 
Kevin请问王石：请问王总，国家目前正在大力推行廉租房制度。香港当年的“公屋计划”对当时的香港地产业造成了一定冲击。您觉得国内的廉租房计划会对市场造成冲击吗？谢谢！
王石：您好。廉租房面向的是城市的低收入家庭，其资格将经过严格审定。尤其在沿海发达城市，有能力购买商品房的家庭、和需要廉租房保障的家庭，基本不可能有交集。因此，住房保障体系和商品房供应体系未来将发挥各自的作用，分别运作，不会相互干扰。谢谢。
 
风清扬请问王石：七月份以来，万科股价持续大幅飙升，普通投资者很容易与这次公增联系起来：股价上涨，可以发个好价钱。王董对投资者这种忧虑怎么看？
王石：您好，最近几个月以来，整个大市尤其房地产板块都比较灿烂。万科是行业龙头，又是机构重仓的蓝筹股，万科股价不仅不可能与大市背离，而且引领大市也是很合理的情况。股票发个好价钱，短期内的摊薄就比较少，收益的是股东。对于公司的运营来说，只要总的募资额不变，和发行价格是基本没有什么关系的。
 
蔡运河请问王石：请问董事长王石：您对国务院刚出台的解决低收入者的住房问题的文件有何解读？跟你们公司的海螺行动有何关系？
王石：日前，国务院下发了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文），这是本年度最重要的纲领性文件。其核心思想是扩大保障性住房供应、全面构建住房保障体系。廉租房是未来住房保障体系的关键，其保障范围将从原来的最低收入家庭扩大到低收入家庭，在提供货币补贴、实物配租的同时，也将通过新建、收购、改建等方式增加廉租住房房源。经济适用房和集资建房方面，将更为规范，确保其保障性质，超标准、变相进行房地产开发的行为将被禁止。随着住房保障体系的逐步完善，保障与市场的关系将进一步厘清，有利于商品房市场的健康发展。公司的海螺行动今年是第二届，这是万科尽企业责任的自发行为，与24号文没有直接关系。当然，它与政策导向的趋势暗合。

飞翔请问王石：能不能说万科的高速成长还没开始呢?
王石：万科的高速增长，当然已经开始了。不过，06－08年，既是一个高速成长期，也是一个商业模式和生产方式变革的过渡期。09年之后，万科的成长将依托一种全新的方式展开，新的方式能够支撑更大的成长空间。所以我们说：“09年之后万科将真正发力”。
 
吕兴中请问王石：王总：公司现在有子公司156家，以后随着公司规模的扩大，估计还会增加。我的问题是公司如何控制子公司的经营管理风险。
王石：您好，万科在2002－2005年期间，在内部管理上做了相当多的努力，来为即将到来的高速成长期做准备。目前万科的管理能力能够支撑直到08年的预计经营规模。我们现在仍在持续变革，这是在为08年之后做准备。谢谢。

Albert请问王石：你好，我即使A股股东也是B股股东，请问万科有走出国门，去其它国家或地区发展房地产业

务的规划吗？如果有，请问是什么时间，主要内容是什么，有什么预期？谢谢！
王石：您好，万科两年前开始进行国际化方面的研究，但是我们是在为至少十年后做准备。在未来相当一段时间内，中国仍将是全球最具发展空间的住宅市场。万科在本土市场的占有率也还有非常大的提升空间。在充分发掘本土市场的潜力之前，万科暂时不会大规模开拓海外市场。谢谢。

传说中的招行请问王石：万科到2009年实现100%推出精装修房, 那么因为精装修房建设时间较长, 推向市场时间较容易由万科自由控制, 加上万科在一些地区供应量已经占有较大的比重, 因精装原因,大量房子集中滞后进入市场, 会否对一些地区房价造成较大的影响?
王石：您好，目前住宅实行预售制，精装修对房屋上市的节奏基本上没有影响。
 
LEE请问王石：我有购买万科的房子..感觉贵司的员工都是相当负责的..但对于贵司所外包工程的承包商之素质却不太敢领教… ..请问万科除了以契约之外,如何控制外包工程的质量?
王石：您好，您的提醒是我们珍惜的财富。社会化整合资源是万科经营策略中非常重要的一部分，是万科不会动摇的选择。但是在这种模式下如何确保质量、控制风险，对万科来说，也是一个非常重要的课题。对此，我们有准备、有计划，我们在学习，我们也在进步。请您放心。
 
hht78请问王石：请问万科在下半年的发展方向和目标是什么．同合作伙伴战略是怎样
王石：前一个问题刚才回答过了。万科一直在致力于塑造行业内最强大的合作能力，力争成为各类资源保有者首选的合作对象。目前，万科已经从项目、资本、技术、运营等多个方面，形成了全方位的合作结构。万科的心态是非常开放的，只要能实现双赢，我们珍惜所有的合作伙伴和合作机会。谢谢。

hht78请问王石：万科在下半年的发展方和目标
王石：您好，万科下半年将继续推进既定的发展策略，实现有质量的增长。作为其自然的结果，万科今年的规模和业绩有望取得长足的进步。谢谢。

爱万科请问王石：请问面对激烈同业竞争（如保利地产）万科如何保持行业领先地位，企业的核心竞争力是什么？在2008-2009,万科如何推进住宅产业化？
王石：万科现在的重要竞争能力是多年积累的对客户需求的理解。而未来最重要的竞争能力，一个是广泛合作、整合社会资源的能力，另一个就是您关心的产业化。万科的工厂化在项目应用方面已经加速，上海新里程20号、21号两栋住宅项目将作为大量应用工厂化技术的试点，将在下半年向市场推出。2008年，万科应用工厂化

技术的开工面积将达到50万平方米，2009年将达到120万平方米。我们希望万科在5年内能达到50%的工厂化生产水平。

木子请问王石：万科股票的我长期品种,请问万科的业绩能否维持高速增长,相对而言,国家调控政策对公司有不利影响,公司将采取什么措施
王石：2004年的时候，万科就有明确的判断：宏观调控是一个长期的过程。调控的影响，长期来看，有利于行业的健康成长；短期来看，可能会有一些阵痛，但也将促进行业的资源整合。对万科来说，无论长期短期来看都是利好。万科也正是基于宏观调控的大背景，确定了06－08年进入一个快速发展期的策略。
 
张世翔请问王石：首先感谢您及您的团队给我们带来这么好的公司.同时也给我们的经济生活带来快乐和财富.请问:万科在销售达到千亿后的战略目标及时间表.
王石：您好，感谢您的鼓励，投资者的信任和支持，是万科一切成功的基石。2009年，随着产业化的逐步实施，万科将会真正发力。

恶人请问肖莉：请问,所有管理层所持有的股份,能否也参与31.53的增发?以显示大家的决心和对股东的负责任?
肖莉：公司管理层王石、郁亮、丁福源的股份将全额参加配售。但管理层股权激励的股份尚没有归属到个人，根据激励计划规定，不能参与公司任何形式的股份配售，也没有表决权。
 
黄生请问王石：万科有没有可能在中小城市发展投资？
王石：万科的投资策略不是以城市的大中小来划分的，而是集中区域投资，那就是珠三角、长三角、环渤海，在这三外地区进行城市群带的密集投资，比如，珠三角，不仅是在广州、深圳这样的大城市投资，还在珠海、佛山、番禺、中山等城市进行投资。这样的投资策略是适合住宅产业化的投资策略。谢谢！
 
Eagle请问王石：听说公司已经将2014年的目标调高至2000亿，请问2014年之后预计会保持多高的复合增长率呢？
王石：您好，规模数字对万科来说只是一个水到渠成的结果，并不是万科的目标。万科的目标是有质量的增长。2009年之后，随着产业化逐渐付诸应用，万科将真正发力。至于具体的增长率数字，可能只有未来能够揭示了。

风清扬请问王石：万科是一个值得尊敬的公司，公司取得的业绩是有目共睹的。但今年七月份以来，万科股价大幅飙升，普通投资者很容易与这次公增联系起来：股价上涨，可以发个好价钱。股价上涨的节奏与公司公增的配合仅仅只是一种巧合吗？王董对投资者的这种疑虑和忧虑怎么看？
王石：万科是机构重仓蓝筹股，从大势来看，万科的股价高低是无法回避大势走势，万科是无法左右的。谢谢！

浙江丽水：请问，一般而言，权益筹资成本高于债券筹资，在公司日益向好的今天，公司为何不采用可转债筹资方式？其次，公司在股价创出高位之后才增发新股，对发行之后，公司如何才能保障申购人的利益。因为，可能面临股价下行的风险。
郁亮：从万科目前财务报表结构以及万科对未来的发展规划两方面考虑，万科更应采取权益筹资。债券融资不利于改善目前的财务报表结构，因可转债的转股具有一定的滞后性，所以无法马上改善万科当前的资产负债结构。受资产负债率制约，在资本一定的前提下房地产企业的增长是有极限的，为了保证万科未来持续的增长，

需要相应增加权益投资。

张世翔请问王石：请问能否建议首期股权激励结束后马上进行二期三期等等我购买万科的依据一直是以未来10年的现金回报按10%折现计算来的.所以我特别关心3年以后万科每年的增长幅度?能到达20%吗?谢谢!
肖莉：谢谢您对万科的支持。股权激励计划是万科的一个长期激励政策，因此，万科首期股权激励计划结束后，一定会考虑新的股权激励计划，使其成为一个长效激励政策，保有和吸引人才。万科未来将保持倍速于市场增长的目标，持续保持行业领跑者的形象。我们看好中国住宅市场未来20年的持续增长，但这个成长过程可能

会出现波浪，因此，公司将随时保持对经济发展、行业趋势和市场变化的敏感度，保持团队灵活应变的能力，同时，我们相信公司致力于主流住宅产品的发展方向将具备更好的成长性和更好的抵御风险的能力。
 
万科迷请问王石：请问王董万科的未来5年里的开发用地够用吗?盈利能力会提高吗?
王石：我们的项目资源是满足未来的两到三年新开工的需要，每年都会进行适当的补充。谢谢！
郁亮：万科目前的项目资源基本保证两年开发需要，我们不主张过多的项目储备，因为会占压更多的资源影响回报．我们希望能拥有可供三年开发的项目资源．谢谢！

Eagle请问王石：公司对于人口红利带来的行业高速增长的判断会持续到什么时间？2017年吗？
王石：由于人口迁徙的影响，中国沿海地区的人口红利期，可能比全国整体人口结构呈现的更长一些。我们预计，至少二十年内，沿海城市的住宅行业都具有良好的发展空间。

骆骆请问郁亮：假如房价下跌,公司如何应对现在的高价地?
郁亮：万科在大多数情况下都需要买地，以支持公司的持续发展．我们也可能会在价位比较高的时候买地，但好在万科已有１００个项目的资源，应该可以平衡相应的风险．谢谢！