上海楼市地王频现 纪录不断刷新

9月10日，中海地产以70.06亿元的价格拿下这块新“地王”。

　　记者 周裕妩

　　“地王”争夺赛正在上海火爆上演。从4月到8月，从绿地集团、金地集团到华润置地，上海“地王”的纪录以毫不迟疑的速度在不断刷新，直到9月10日，中海地产以70.06亿元的价格拿下上海普陀长风6B、7C地块，一举刷新上海乃至全国的住宅土地市场成交纪录。

　　而与土地市场的“大热”相比，商品住宅市场却正出现“散热”的迹象。来自上海的统计数据显示，商品住宅成交面积在6月份创下205万平方米的年内新高后，已经连续两个月出现下跌。有市民惊喜地发现，今年春节以来市场上罕见的优惠促销又回来了，虽然只有很少数的楼盘，而且力度也不大。

　　“地王”效应笼罩的上海楼市正在进入一个敏感的十字路口：向左还是向右？再创新高还是进入拐点？

　　距离“地王”频出的2007年已经过去一年多了，熬过了楼市低迷的2008年，“地王”退地的情形还历历在目，而随着行情回暖，开发商们纷纷调整战略，蠢蠢欲动起来。

　　4月5日，绿地集团以9.57亿元竞得上海松江区辰花路15号B地块，这是截至当时上海最贵的地块。一个多月后，绿地集团又很快打破了自己的这个纪录，5月13日，以12亿元的底价，绿地集团竞得上海徐汇区斜土街道107街坊。

　　新“地王”一年前流拍

　　7月23日，金地集团耗费30.48亿元揽下上海赵巷10号地块，刷新上海“地王”纪录。值得注意的是，该幅地块的起拍价格为9.46亿元，金地的出价比起拍价溢价222%。

　　而这也是在过去的四年里，上海第一次出现超过30亿元的纯住宅土地，上一次高价要追溯到2005年6月底，新鸿基以31.85亿元买下上海浦东滨江潍坊新村地块。

　　就在业界还在为金地的大手笔感叹的时候，8月27日，华润置地以总地价35.22亿元的价格把嘉定南翔A07、08号，A02、A09、A10号两幅地块收入囊中，又打破赵巷“地王”的纪录，成为当天竞标的最大赢家。

　　然而不到一个月，上海“地王”的纪录就再次被刷新。9月10日，吸引了中国内地、中国香港、新加坡和印尼等各地地产巨头企业来竞标的上海普陀区长风6B、7C地块成功拍出，中海地产最终以70.06亿元夺下。

　　让人玩味的是，就在一年之前，在楼市低迷的大背景下，长风7C北块曾以逾16亿元的起拍价挂牌，楼板价为14364元/平方米，却惨遭流标。

　　一年之后，该地块不仅超过此前被称为“全国地王”的北京广渠路15号地块，以全国最贵的土地价格成交，而且，按照这一价格计算，该地块的楼板价已达22409.3元/平方米，溢价率达129%。而目前该地块周边最贵的楼盘价格也不过2.2万元/平方米。

　　面粉贵过面包的现象已经出现。

　　开发商“不差钱”

　　业内人士指出，宽松的货币政策、股市上升行情中的顺利融资以及上半年销售资金的顺利回笼，3种渠道让开发商今年“不差钱”，这使得开发商敢于不惜高价去争夺较紧俏的地块。

　　今年的上海“地王”金地集团8月19日公告，已完成定向增发募资总额为42.36亿元。而在此前不久，金地集团刚刚与平安信托签署合作投资战略框架协议，平安信托将通过募集房地产信托计划与金地共同投资房地产住宅开发项目，预计投资总规模将达到100亿元，其中，2009年投资额预计为30亿元左右；同时，工商银行将在3年内向金地提供总额为300亿元人民币的融资授信。

　　这3项共计，金地集团可动用的资金超过400亿元，无疑为其进一步扩张拿地带来充足的“银弹”。金地集团有关负责人早些时候也曾表示，公司希望今年可以投入最高100亿元资金，以获取优质的土地资源，进一步增强公司未来的盈利能力。

　　9月15日，在万科的临时股东大会上，颇受资本市场关注、甚至被质疑为“圈钱”的再融资方案获得99.89%的高票通过，拟募集资金净额不超过人民币112亿元。万科称，如果成功增发，拟投入92亿元资金用于14个住宅项目的后续开发投资。

　　万科总裁郁亮在股东大会上表示，公司很早就有了融资的设想，年报中也有提及，但直到现在才正式提出融资方案，“就是因为我们已经确信公司回到了增长轨道。”万科执行副总裁肖莉则表示，由于万科目前的土地不足三年的开发，所以，公司下半年还会拿一些地。

　　申银万国的研究报告显示，地产上市公司上半年已经摆脱困境，销售额同比增长53%，经营性现金流同比增长为50%。截至6月30日，房地产上市公司累计预收款合计1368亿元，同比增长34%。预收款的大幅增长为今年和2010年的业绩提供了适度保证。

　　“地王”周边房价大涨

　　而“地王”效应反馈到住宅交易市场就是周边区域的房价应声上涨，这在一定程度上又加重了住宅市场的观望情绪，对走势还不明朗的上海楼市将是一个考验。

　　在“新地王”长风地块周边，二手房业主普遍开始跳价，上涨幅度一般在500元至1000元/平方米，目前该地块周边的二手房平均价格由地王诞生前的1.68万元/平方米左右上涨至约1.75万元/平方米。

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    面粉贵过面包，表面看极度反常。但当面粉全面贵过面包时，就不能简单用反常一词来形容了。反常的事情迟早恢复到正常，但是是以未来房价远远高于现在的地价来表示正常，还是以全面套住众多高价拿地者来标识正常，结果将是天壤之别。

    前几天收到香港天窗出版社寄来了曹仁超先生国内版《论战》的样书，再次认真研读他又有更新过的新作（跟港版和他的样稿比较又有更新），其中关于1986年香港地价首次高过楼价的那段，明确以“面粉与面包的关系”为标题，揭示出地价与楼价的微妙关系，读后再次感慨：内行看门道，外行看热闹。前事不忘，后事之师啊。

    8月初曾经向北京一大发展商老板请教未来房价走势，他果断看涨的态度当时令我怀疑是不是因为他是圈中人的缘故。但事实证明地价的走势已经如其所料。看错方向的地产商们忽然发现自己没有足够的土地储备了，原先观望不买地的现在全转向集中来买，原先没有钱拿地的在现在宽松的信贷环境中又有钱拿地了，反倒是地价不涨才怪。

    现在入市的土地要到两年半至三年后才能变成上市的楼房，地产商看好后市才不惜高价买地。如果高地价预示未来的更高楼价这件当年在香港被验证的事情再次在国内发生，那可是所有看空国内楼价者的噩梦，也是现在没有买楼者的恶梦。

    未来两年低息环境下的通胀魔影，如果以房价不断创新高来领先显形，那么国内的其他类别资产还可能便宜到哪里去也就可想而知了。