一、40年行业发展的逻辑

1、住房需求：极度饥饿的状态。从80年人均5平米到20年的50平米；

2、城市化进程。1）可以落户；2）可以离土离乡的制度；3）土地承包释放劳动力；4）城市有了土地批租有了地产商；5）房屋产权制度；6）按揭贷款+预售制度；7）投融资平台；8）开发区推动区域经济发展；

爆发的结果：

1990年，中国1年造的房产面积是1000万平米，

2017年，中国房产商新建的面积是17亿平方米，

2021年，中国房产商新建的面积是16.5亿左右

大体上，17年17亿平米就打住了，往后没有继续大涨；

二、地产下半场，十大拐点

1、人口减少。14亿是天花板；

2、城市化率。65%接近欧美75%，再增长也就5、6个点。（因为现在的65%实际上是把农村里面的青年人、中年人给抽出来了，小孩和老头老太太都留在农村。

3、老龄化加深。目前21%，35年会到30%以上。

4、库存量巨大。一年以上未售的6亿平米；

5、需求萎缩。人均50平米是天花板

6、年度建设量，17亿平米占全球一半；

7、土地价格和房产价格20年翻四番；

8、大规模旧改接近尾声

9、城市学校医院建设到头；

10、负债率90%到了天花板。

三、地产新常态

1、负债率。从90%逐步下降到50或以下；

2、高价买地、大规模造城会收敛，结构性开发。

3、跨界经营会收缩。

4、地产公司会急剧减少。中国9万家，美国500家。

5、从纯销售到租售、运营等并举。