70年后有偿续期的几大弊端

文/韩令国

《土地管理法》征求意见稿中第49条是新增法条，其中住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。

征求意见一出就引起热议，所有人都在热切关注着关乎于每个人的问题，不如将其中利弊盘点一下，以分辨是否可行。

一、有偿续期是财政印钞机：此前房产市场默认使用权为70年后自动无偿续期，如新法确立则变为有偿，土地收入从一代人转为代代人，今后每代人将都需为自己的住房缴纳土地使用金，这个财政大的惊人，而且周而复始世代无休，按现行房价看，今后每个人从出生开始就要背负居有其屋的住房压力，也就是中等收入30年的‘租地付出’，真是保证了土地财政的无限性生存潜力，是一台可无限运转的印钞机。

二、严重制约其它内需消费致使经济发展受制：按人均寿命75岁算，前25年属于消费阶段，没有收入，生活费用需要家庭承担，25岁后参加工作，要三四年后大概30岁开始买房，房贷年限30年，还贷完毕要60岁才能拥有完全属于自己的房子，此时土地使用年限已经达30年，不容忽视的是国内现在开发商造的房子，拆迁重建一般都在使用年限达30-40年左右，等于一个人一生积蓄买的房子只能住到死，其后代继承的房产因建筑质量需从新拆建，因土地使用年限为70年，重建时就需要缴纳土地使用金，同买新房无异，这样一来每个人一生工作最终只是住到了自己的房子。相对其它消费只能是望而兴叹，为了拥有一块立锥之地，只能缩减其它开支，对于内需市场的其它消费是最大的挤压，无疑将致使内需消费力大大减小，长久不畅，面对产能过剩的其它产品只能继续依赖外需市场来消化，经济发展将永远受制于人。

三、滋生土地暗箱操作与腐败问题：土地使用权限70年后有偿续期如成立，当前房企的空置房将面临因物权性质改变，导致的价值随年限缩水而销售不畅问题，房企想遏制资产缩水只有使房产保值，唯一出路也就是土地使用年限的调整，在70年限基础上增加土地持有年限才是提升价值的关键，因此不得不想尽办法促成此事，调整期间的操作过程是难以控制的，无法避免暗箱操作与腐败滋生，并且最终转嫁到购房者身上造成剥削现象。

四、消除房屋遗产、透支未来经济：土地使用年限70年后有偿续期将导致房产因土地使用年限问题无法成为固定遗产，今后每代人将不会拥有房产类的遗产，为能有其立锥之地不得不重新购置房产，将致使世代人为了居住需求而工作30年甚至以上，依此看是透支了未来数代人的工作收入，对未来经济发展并无好处。

五、执行难：不清楚这样的法规将如何执行，执行起来遇见的问题又如何解决，更难的是如果房屋尚在而土地使用期限到期，是以房屋为主还是以土地为主，最终是要保民生还是要保土地。

六、降低百姓生活保障：看上述几条，无一条对百姓有利，也就是百姓需要长久承担土地有偿使用的税收，对于收入本就与GDP增长不在同一水平线上的百姓是极大的生活压力。

七、造成民穷、内需不振：如百姓一直需要支付土地有偿使用费用，无疑房产将持久成为百姓最大的消费，现在一套房即消化掉一个中产家庭，如70年后有偿续费将导致再消化一个中产家庭，周而复始长久下去，导致百姓收入的可支配力无法增长，相对其它的产能过剩产品最终将无法消化，内需也永远无法拉动，等于最终拖累了内需经济。

纵观土地使用权70年后有偿续期的新法利弊，最终苦了的是百姓，肥了的是财政，害死的是内需经济，这样的新法还是不宜实行。

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