木头龙拆迁利润和成本核算

转载自深圳新闻网
木头龙目前地块面积10.7万平方米，建筑面积12万平方米，目前容积率1.1左右。旧改后容积率上升到7，则计入容积率建筑面积可达到75万平方米，如按回迁比例1：1.3计算，回迁面积大约15.6万平方米，那么发展商可销售面积为75－15.6＝59.4万平方米，如销售均价为3万元/平方米，则发展商可获得总销售收入178.2亿元。一个房地产项目中，地下车库、公用房、架空层等是不计入容积率里面的，即一个房地产项目中可销售的建筑面积肯定要小于项目总建筑面积的。木头龙旧改项目因为具体规划还没有出来，所以这部分公摊的公共设施面积只能大略估算了。一般情况下，一个项目不计入容积率的建筑面积不到项目总建筑面积的三分之一（你想地下车库才两层，而楼宇一般高三十多层），那么木头龙旧改后不计入容积率的面积可能在20－30万平方米之间，我们就按30万计算吧，则旧改总的建筑面积为105万平方米。发展商的成本在哪里呢？ 

1、 

地价：木头龙属于旧改项目，增加的建筑面积可能要按协议补地价，按教育新村补地价的标准2500元/平方米计算：（75－12）×2500元/平方米＝15.75亿元； 

2、 

前期费用包括设计、规划等，这部分费用每平方米分摊如果能达到100元的话都基本上是豪宅标准了，我们就按这个计算吧：105万×100＝1.05亿元； 

3、 

土建成本：105万*3000元/平方米＝31.5亿元； 

4、 

基本水电煤气、电梯等设施：105万×500＝5.25亿元； 

5、 

小区园林、景观等费用：105万×100＝1.05亿元（已经非常高的标准了）； 

6、 

项目的财务成本（要根据融资额来确定），我们就按这个项目所有投入的资金成本来算，即第1至第5项的总和：15.75＋1.05＋31.5＋5.25＋1.05＝54.6亿元，按银行贷款利率6.78％计算，建设期3年吧：54.6×6.78％×3=11.1亿元（实际上这种算法已经是天文数字了，这个项目的银行贷款额可能在20亿元左右，实际财务成本不到5亿元）。 

7、 

六是发展商的营业税费、城建税、销售税费等其他各种税费支出，这部分费用是根据销售额来征收的：178.2亿元×7％＝12.47亿元（实际不到7％的比例） 

8、回迁户建设期租金：12万×50元/平方米×12月×3年＝2.16亿元 

综合第1到第8项：15.75＋1.05＋31.5＋5.25＋1.05＋11.1＋12.47＋2.16＝80.33亿元。由于计算这个项目的成本是都是按高标准来计算的，所以木头龙旧改项目的成本绝对低于78.17亿元。那么，发展商可以从这个项目获得的利润多少呢？178.2－80.33=97.87亿元（由于部分客户选择货币补偿的，项目实际利润空间更大），所以说百亿元的利润根本不是神话。