昨天金融班的同学聚会，有一位开发商老总说出本文标题的话，让我茅塞顿开！

中国房地产业中有一条独特而普遍的资金链，自有资金不必很多，几个朋友合伙，立马就能筹措到项目总投资的３５％（官方规定，达到３５％才可施工），账面资金一到位，项目立即被批准上马。然后丰厚的利润便顺流而下。一个资金循环结束后，房产商通常会把销售所得继续投入买地，开始一轮新的资金循环。从2005年开始，这种循环就以一种几乎没有风险的方式在进行，导致房地产制造出震惊中国和全世界的很多暴发户。没有想到就是这种“零风险”变成现在的高风险，如果在现在的情况下不出现一些大型和知名的冒进开发商倒掉的事件，那只能说他们太幸运了。聪明睿智如万科也在高峰期去拿了地王，幸亏他们觉悟得早，首先降价求生，但是面对目前降而更难卖的局面（别墅似乎除外，所以大家最近都拿别墅出来贱卖以回笼资金），政府又因为缺钱而无法帮忙这些开发商，我看大部分开发商都是度日如年，盼望潘石屹所说的“解放军”来解救。

由于开发资金大部分是银行贷款、建筑商垫款或客户的预收款，所以中国的房地产企业一般都有较高的资产负债率，一般在６０％７０％，甚至９０％以上也不在少数。因此，当住宅销售上不去时，便很容易面临资金困难。相比之下，香港的房地产企业资产负债率只在３０％左右，经营模式以住宅销售和出租实有物业并重，所以，当住宅销售不理想时，企业仍可收获写字楼的租金，拥有稳定、充足的现金流。

其实对于炒房客，同样的道理，也要重视经营收入。就是William常说的income properties，低谷时可以有租金收入，高潮时同时可以出手获利。

今天去看了万科深圳公司刚刚搬走的办公室，感觉其1900多平方米的办公室尽管已经陈旧，但是规划得还是既有大公司的气势，又没有暴发户的俗气，老总的办公室也不大，会议室倒是很大。顺便和他们要了两本来不及搬走的书《万科的观点》，分管理篇和行业篇。其实企业最重要的也就是选择对的行业和对的人来管理。