以下文章转载自半求房地产之窗。半求所研究得出的结论说明各地房地产的价格很难说由某一或若干因素决定。其实不要说国与国之间，就是在国内市与市之间也有不一样的规律。中国现在全国紧贷，故房地产一片跌声，但跌的同时在深圳这种地方给投机者创造了难得的切入机会。对于手头有现金的人来说，跟股市一样，机会是跌出来的。

常识谬误：房价要害在哪里？
作者：尹香武（半求，则达观） 类型：行业观察 　　2008-5-26 12:06:36 点击数 529次
 
     ■前言
国际货币基金最新公布《世界经济展望》报告，其中对于房地产市场的分析，显示中国、美国的房价泡沫现状并非例外。其实，房价高估最严重的国家，是爱尔兰、荷兰和英国，而非各位所认为的美国、中国。为什么？
 
■关于房价的常识应该调整
 
观察从1997年到2007年各国的房价增幅，发达国家房价依次排名是爱尔兰、荷兰、英国、澳大利亚、法国、挪威、丹麦、比利时、西班牙、瑞典、意大利、日本、美国、芬兰、德国、加拿大、奥地利。
 
分析就可以发现，上述房价涨幅无法以基本面来解释：因为不论是购买力、每人可支配所得的成长、利率、信用市场成长、股价变化或工作年龄人口的变动等基本面因素，均无法解释每个国家的对应关系。
同时，根据房价的涨幅，在各国房地产市场泡沫化的程度排行榜中，贷款利率非常低的美国房价涨幅只排在中间位置。
 
之外，一些涨幅较大的国家的利率其实高于美国，比如英国，但英国房价的泡沫化比美国更为严重。同样，贷款利率低的美国，房地产的投资水平，也并不高，其实，英国住宅投资占GDP的比重，与美国可以分庭抗礼，爱尔兰和西班牙的住宅投资比重其实更为突出，超过美国。
 
■贷款条件的松紧状况是第一要素
 
这就颠覆了我们的常识：并不是贷款利率越低、房价就越高。可见，美国出现房价泡沫，不能首先怪美国的货币利率，而是要怪乱贷款。
 
从《世界经济展望》报告可以看出，美国在2001年及2005年间的低利率，确实加快了房价的涨价，不论是投资比例还是房价，这种情况一直持续到2005年年中，而这个期间，恰好是美国次级贷款极为疯狂的时候，与此同时，中国由于开收入证明等都是没有审核的，中国也恰好遇到房价高涨。
 
所以，宽松的贷款条件，其实才是房价快速上涨的充分条件，而利率的影响在第二位。很显然，当美国与中国的贷款条件开始收紧，房价的涨幅就开始下降，甚至房价下跌。
 
■中国贷款已经极度收紧
越能轻易举贷，买家就越容易付出较高的房价，而房价越高，买方购屋的意愿就越强，因为他们预期房价还会更上涨。所以可以发现，融资最宽松的地方，房价就涨得最凶。
2007年的359号文、452号文，预示中国宽松的贷款条件一去不复返了，原来的房价运行条件一夜之间被改变。在这种情况下，房价受到极大的压力是难以避免的，即使出现反弹，如果没有这么宽松的贷款条件，房价快速上涨也没有了基础。
此外更让人担心的是，现在还不确定房价跌幅会有多大，如果房价趺跌不休，加之前期贷款人受金融机构诱惑而背负其负担不起的房贷的比例较高，一旦负资产大量出现，后果就相当严重。
所以对于楼市的后期不应该盲目乐观。当然，政府也不会盲目乐观，因此进一步的紧缩政策出台的机会少之又少。
那么下半年可能发生什么变化呢？留待以后分析吧！