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陈真诚：物业税肯定会开征
(2010-01-17 04:07:21)
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分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：物业税肯定会开征
文/陈真诚
（原文发表于2010年1月15日 《云南信息报》 http://www.ynxxb.com/content/2010-1/15/N90795440367.aspx）
自2003年以来，关于物业税，从来就是热点，也备受争议，一直到今天。
1月5日，《上海证券报》报道称，“记者4日从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税‘空转’工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。”接着，1月9日《华夏时报》报道称，“1月7日,《华夏时报》记者从国家税务总局了解到,目前税务总局正在拟定的物业税实施方案……按照计划,拟定方案将在今年‘两会’上讨论,具体实施的时间初步定在‘十二五’期间,在2011年前后或选择城市进行实征试点”。
由于近年来尤其2009年的房地产市场上投资投机盛行，新一轮房地产调控的重点目的之一就是坚决抑制投资投机、遏制房价过快上涨，因此，作为打击投资投机最有效工具的物业税，再一次成为了舆论热点，也成为了投资投机者最担心害怕的调控手段。正因为这样，在房地产再次步入调整的今天，有不少人在试图阻止开征物业税，或释放各种舆论影响市场预期，以便使投资投机者在房价高位时抛售解套或获取高额利润。
最近，《中国房地产报》的一篇报道称，“记者从一位接近决策层的人士处获悉，中央已明确表态，短期内不会推出物业税”。开征物业税，便再生风波。然而，不难发现，“记者从一位接近决策层的人士处获悉，中央已明确表态，短期内不会推出物业税”这一消息更值得质疑，因为决策层不可能通过发布“马路”消息这种不严肃的方式来发布决策消息。
物业税改革的基本框架是，将现行的土地出让金以及房产税、城市房地产税、土地增值税、土地增值附加费、土地使用费、印花税、营业交易税、物业管理费等税费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。2009年12月，财政部税政司副司长王晓华曾表示，经过6年多的模拟评税试点实践，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。这就是说，开征物业税，在技术上已经具备征收的可行性。
如今，面对本轮房价、地价暴涨，为了有效调控房地产，开征物业税，迎来了好时机，既是必然，也成为了必要。本文作者陈真诚分析认为，尽管风波不断，尽管以投资投机炒房者为主的一些人在试图阻止，但作为财税体系改革内容的物业税，肯定会开征。
当然，由于物业税征收对象广泛，涉及面广泛，有必要处理好所面临的历史遗留问题和现实所遭遇难题的等问题。因此，本文作者陈真诚分析认为，为了顺利推进物业税开征，可考虑如下建议。
首先，从物业种类来看，早期可以从土地、商业地产、机构持有物业开征，然后将征税对象扩大到个人住宅领域，进而逐步实现对所有房产开征。尤其是，以盈利为目的的商业地产、出租物业、空置物业、别墅等豪宅以及人均超过30平方米的大面积住宅等，可作为重点征税对象。法律应规定，对出租物业的征税，不能转嫁给承租者，尤其要禁止税务机构因不能从业主手中征税而要求租赁者代缴。
其次，考虑到老百姓的基本自住需要和各地区的差异性，人均面积低于30平方米的普通住宅可以从持有第二套房开征。对于一个家庭所持有的人均面积低于30平方米且现价低于该城市即期平均房价的第一套自住房，可以考虑早期免征，过度期后适用于象征性的低税率。对于拥有一套以上房屋者，政策可以给出一定的期限。在这个过度期限内，允许拥有多套房者及时卖出。过度期限过后，就扩展到所有房屋，全部征税。对于面积大小、房价高低等问题，可通过总价与税率来调节解决，按照增值程度设计梯级税率，增值收益越高者税率越高。
再则，对于此前购买的房屋中已经支付的土地款，可以通过查找历史地价档案计算到总价中扣除应税额，地价越高则扣除越多。
再有，对于房屋价值评估，可由政府成立专门的机构来对现房进行评估，而不应交由具有商业赢利目的的中介机构来评估。当然，在早期，对之前已经购买的房屋，可从购买价入手开征，再按照设定的每年递增级数进行调节，待评估后，再按照多退少补的原则进行补征或退还。
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