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陈真诚：2010年是开征物业税好时机
(2010-01-05 21:38:22)
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分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：2010年是开征物业税好时机
——物业税系列之3
文/陈真诚
（内容导读：2010年是开征物业税的最好时机：既能在短期内突击增加一笔财税收入，更能达成中央政府所希望抑制、打击投资性购房、投机性炒房的目的…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
自2003年以来一直在叫“狼来了”
从2003年开始，六年多来，常能听到物业税“狼来了”的大叫声，但一直没有开征。综合诸多信息来看，在2010年，或将实际开征物业税，来结束六年来关于“狼来了”的传说。
2003年10月，在十六届三中全会上就提出要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。
自2006年起，在包括深圳、北京等在内的6个城市和地区，“空转”运行物业税征收试点。然后，扩大到包括武汉等在内的10个城市，“空转”运行征收物业税。迄今为止，已有深圳、武汉、北京、辽宁、江苏、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连等多个省区市，作为“空转”试点的城市在“空转”运行开征物业税。
2007年十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。
2009年4月23日，中国社会科学院发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》中明确提出“开征房地资产持有税是大势所趋”。
2009年5月25日，在物业税“空转”运行约3年之际，国务院批转发展改革委正式公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中明确提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。中国政府网同时公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》和发展改革委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》全文。《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》明确提出，建立财政政策、货币政策、产业政策、投资政策协调配合机制，完善宏观调控政策体系，重申加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制，研究制订并择机推出资源税改革方案，深化房地产税制改革，研究开征物业税，并确定要求由财政部、税务总局、发展改革委、住房与城乡建设部具体负责落实“研究开征物业税”等工作。这实际上意味着中央政府已经明确将物业税提上政策决策、研究立法的日程，显示出了国家对于开征物业税调控房地产市场的决心。尤其国家税务总局，是物业税的积极推动者，对物业税改革一直持肯定态度。
此后不久，就传出消息称，深圳市、武汉市等作为全国率先实行物业税“空转”运行的城市，将成为首批开征物业税的试点城市。尤其是，作为第四轮财政体制改革内容之一，深圳市提出将简化房地产税税制，适当探索开征物业税。
2009年8月5日，据媒体报道，备受各方关注的物业税开征被写进《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》：2009年将开展准备工作，适时探索开征物业税，合并城镇土地使用税、房产税。制定物业税税基评估技术标准，建立物业税税基评估系统，积极推进深圳开征物业税试点工作。” 后来，深圳市地税局对于舆论盛传的“物业税或将在深圳首先开征”传闻予以了否定，不过，深圳市地税局副局长章家寿明确表示，深圳市确实有开征物业税的想法，或许会成为全国多个(开征物业税的)试点城市之一。
而且，还不断有财政部有关官员、专家在相关场合透露出了即将开征物业税的消息，称可有从别墅、大户型高端住宅、商业地产等开始。
因此，本文作者陈真诚分析认为，开征物业税，只是迟早的事情。市场普遍预期，物业税即将步入实征。
开征物业税的准备工作已经就绪
2010年1月5日，《上海证券报》报道称，该报记者1月4日从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。据了解，国家税务总局在日前召开的一个工作会议上，布置了今年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。《华尔街日报》2010年1月5日的报道评论称，这显示出物业税的开征已临近。
不久前，据《中国经济周刊》报道，国税总局有关人士透露，2010年前国税总局将拿出一个物业税的可操作方案。
2009年12月，财政部税政司副司长王晓华也曾表示，经过6年多的试点，财税部门目前已初步建立了房地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍，储备了大量的专业人才，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路，取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度。经过6年多的模拟评税试点实践，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。
如此来看，本文作者陈真诚分析认为，国税总局的有关物业税“可操作方案”应当已经“拿出”了，开征物业税的准备工作已经就绪。
2010年是开征物业税的最好时机
开征物业税，是世界上多数国家通用的做法，也是遏制房价上涨、打击投资购房投机炒房最有效的手段。
近年来，房地产持续高热，房价持续上涨。尤其是，在2009年，由于政府为应对金融危机而采取“宽松货币政策”，造成市场流动性过剩，不但拉升了通货膨胀预期，更导致了新一轮房价、地价高涨，导致了房地产市场过热。而另一方面，持房、囤地的成本极低，高预期、低风险的房地产市场环境，很容易刺激购房人买房、开发商囤地的冒险意识，刺激资金追逐资产价格上涨，进而推高房价。由于房价、地价再次疯狂上涨，不但各地有大量土地被长期囤积、闲置，而且市场上投资投机行为盛行，多套持房者大有人在。到2009年底，购房者中投资投机性购房者占到50%以上，有的地区甚至高达70%以上，而与此对应的是，各地房屋空置面积大幅度攀升。因此，政府有必要采取强力措施来打击投资性购房、投机性炒房，抑制非正常的房价上涨。否则，如果房价上涨的预期不能改变，地价也将继续上涨，并反过来推高房价上涨。所以，自2009年12月以来，中央政府已经开始了新一轮全面的房地产调控，决心抑制投资投机性购房行为，遏制房价上涨。
再则，为了应对经济危机，政府启动了大量在财政投资，面临着财政收支平衡的压力，加了推进财税体制改革的必要性。按照中央政府对房地产税制改革的设想，物业税改革的基本框架是，将现行的土地出让金以及房产税、城市房地产税、土地增值税、土地增值附加费、土地使用费、印花税、营业交易税、物业管理费等税费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。
可以说，作为房地产税制改革的重要组成部分，开征物业税已成“必然”，只是迟早的事，只是一个时间问题。本文作者陈真诚分析认为，2010年是开征物业税的最好时机：既能在短期内突击增加一笔财税收入，更能达成中央政府所希望抑制、打击投资性购房、投机性炒房的目的，防止房地产泡沫破灭给社会经济带来威胁。
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