关注融汇锦江的闷顶层事件，似乎是从的小小的帖子开始，当初正好去融汇开展保安活动，顺便也就此事作了了解。

 

在网上准业主们一片义愤填膺之中，一些混乱的、杂乱无章的维权理由不断出现，口气也越来越激烈。

客观地说，我可以理解大家的心情，但是不能认同各位准业主的观念。

 

事情的大概经过是，在此次融汇二期交付前，部分三期顶楼准业主到尚处于施工中的A区三期未来的家察看，发现闷顶层面积比合同上约定的尺寸小了不少，于是认为开发商造房缩水，自己的权益受到了侵害。

而此时，在准业主们发现之前，融汇锦江在施工过程中已经发现了这个问题，即闷顶层尺寸有误，致使超过2.2米的部分面积过小。当时准业主们开始在网上理论的时候，工程部也正在拿整改方案。融汇一再承诺，闷顶层会按合同中约定的面积大小交付给购房者。三期的交付时间是今年9月。

 

事情至此应当说可以结束了，但是却没这么简单。近日又有数位气愤的准业主在网上发贴，认为开发商整改，扩大了闷顶层的面积，却缩小了露台的面积，侵害了他们的权益。此外，修改闷顶层没有书面通知购房者，也是开发商侵权行为之一。更有部分准业主认为，开发商的修改行为没有通过规划，规划部门应出面制止，质量监督站也应出面干涉。

 

这些混杂的声音到底有没有道理，有没有依据呢？还是分解开来一一讨论吧。

 

维权，首先要明白维什么权，也就是说，自己哪方面的权利被侵害了。

闷顶层准业主们在工程尚未完工时，发现了闷顶层尺寸小于合同约定的尺寸（合同中约定是“2.2以上面积约____平米”），遂提出质询。

 

根据的小小等网友早前在帖子里的表述，我们可以了解到，闷顶层的准业主是为闷顶层支付了建筑成本的，如果闷顶层面积不足，那么准业主的实际利益肯定受到了损失。

 

此时，准业主们的行为完全正当。如果到房屋交付时，仍是实际尺寸小于合同约定尺寸，那么准业主们完全可以认为开发商建房缩水，侵害了大家的合法权益。

 

然而，合同交房时间是9月，此时尚在4月。

 

与此同时，融汇工程部也拿出了整改方案，将闷顶层按合同约定面积扩大，并保证在交付时肯定与合同约定基本相符。

 

至此，闷顶层事件应当可以暂告一段落，到了房屋交付时，如果闷顶层面积与合同约定基本相符，什么事都没有。如果仍然有较大差异，已经成为业主的准业主们完全有资格通过协商，甚至诉讼为自己讨个公道。

 

但是事情又发生了急剧变化－－又一种声音出现了：修改闷顶层就是缩小了露台，不书面告知大家就是侵害了大家的权益，也属于违法违规。

 

这种观点是否正确呢？

 

露台缩小了，侵犯了谁？

闷顶层＋露台＝顶层。扩大闷顶层肯定会缩小露台，否则，谁还能再造一个楼顶来？

 

但是有一个根本性的问题不容忽视，扩大后的闷顶层，原本就是合同约定的尺寸，也就是说，A区三期的露台原本就应当是修改后的面积。从施工中的错误到整改后的尺寸，融汇锦江A区三期的顶楼不过是恢复了本来的样子罢了。

 

那么为什么会有准业主抗议呢？原因也简单，这些准业主是看着闷顶层按着错误的尺寸建起来的，在心理上，他们更认同于小闷顶层大露台，现在一修改，闷顶层变大了，可露台变小了，这不是他们可以接受的。

 

可是这些准业主想过没有，露台是谁的？所谓的露台，实际上就是整个楼幢的顶层露天部分，属于建筑物的公共部位。对于建筑物的公共部位，全体业主享有区分所有权，没有任何一位业主对此享有专用所有权。

 

再则，合同中约定的是闷顶层“超过2.2米的部分约____平米”，没有，也不可能约定“露台面积约_____平米”。

 

由此一来，按照合同定立时的尺寸建造的闷顶层和露台，侵犯了谁的权益呢？

 

修改闷顶层，需要提前告知购房人吗？

在众多的投诉中，有一种声音非常强烈，他们引用了商品房预售合同中的第八条：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

 

由此，这部分准业主认为，融汇锦江修改闷顶层，一未通过规划，二未提前书面告知，因此是即违规，又违约。

 

持这种观念的准业主，根本就是误读了预售合同第八条的含义。

 

1、修改闷顶层，是否需要通过规划部门审批。
　　规划部门对建筑物的审批，最主要的是各项经济指标，比如容积率、绿地率等。融汇锦江A区三期早已通过了规划审批，闷顶层的修改是开发商在建设过程中，对原先的错误进行修改，使其更符合规划及合同。如果这种修改也需要通过规划再审批的话，那么建房子，换一种材料、改一道线路，可能都要通过规划再审批了，我想开发商肯定乐意，规划肯定不同意－－人家成了开发商的工程部了。

 

2、修改闷顶层，是否应提前书面告知业主。
　　请注意，第八条的原文是：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人......
　　这里有两个前提，一是扩大闷顶层影响到了商品房的质量，二是扩大闷顶层影响到了商品房的使用功能。
　　目前，房屋尚且处于施工阶段，距离交付的9月，还有四个多月的时间。如果准业主们认为这种扩大会影响到房屋的质量，那么谁主张谁举证，准业主必须拿出证据，证明扩大闷顶层会拿房屋质量受影响。
　　至于使用功能，扩大是按合同约定扩大的，闷顶层仍是闷顶层，不会改变使用性质与功能，变成会所或物管用房等等。况且并不是修改得与合同不一致，而是按合同约定的内容修改，这本身就不属于变更。

 

举个简单的例子：在施工过程中，工程部突然发现有一扇窗子的尺寸开小了，于是拿出整改方案，扩大窗子的尺寸，有谁认为这种行为必须报规划审批，必须报规划审批，必须提前书面告知业主？

事情虽不同，性质却一样，为什么放到闷顶层，就想不明白了呢？

 

准业主还是业主，不妨碍维权？

这是简约网友的一句话。错，是不是业主，区别可大了！

 

这里必须简单地解释一下物权、业主，以及预售商品房所有权的体现。

什么是物权？
　　物权是对财产、占有、使用并排除他人干预的权力，就是物权。

什么是业主？
　　业主是指物业的所有权人。 

预售商品房所有权归属于谁？
　　从法理上看，房屋所有权的前提应当首先有房，没有房屋便不存在所有权。消费者在房屋交接时才享有对物的占有，才具备对房屋所有权。商品房完整的所有权必须以登记为准。 

融汇锦江A区三期尚未到交付时间，目前房屋仍是半成品，没有形成完整的物，因而准业主的物权更如空中楼阁。

　　如果说开发商面积缩水，也只有在房屋交付时，购房者才有权主张权利。随便上网搜一搜，有关面积纠纷的案件，肯定都是在房屋交付时，或交付后。否则，物权尚不具备，何来维权？！

 

此外，说句不客气的话，无论是业主还是准业主，都是无权向开发商索取施工图纸的。因为没有任何一项依据，规定开发商必须向业主或准业主出示施工图。反过来说，如果由于准业主的索取而延误了工程进度，导致延期交房，开发商是完全可以有权力向准业主主张违约责任的。

 

同类问题在凤凰城保温层维权事件中，我也给出过同样的答案。只是与你们不同，凤凰城的业主接受了我的观点，最终由于市场的变化，开发商理赔了。

 

该说的都说了，听或不听，怎么做都不在我。

还记得07年的奥韵康城，因为芜钢宿命拆迁的问题，众业主对我的回答也是相当不满，执意要找开发商理论，认为开发商欺诈。然而结果呢？轰轰烈烈一番，最终还是伤心地接受事实。

或许我的话不中听，但请冷静下来好好想一想，绝对有用。我不希望看到购房人辛辛苦苦地奔波一场之后黯然神伤，回到原点，更不希望看到购房人因为维权不当而陷入泥潭。