位处步行街北京路入口处的金鼎大厦，使用性质为居住。然而优越的地理位置，以及方便的交通、购物环境，使这里成了企业办公地点的绝佳选择。

一幢大厦里，不论哪个单元，鲜有纯居住的业主，有的单元，甚至是整个被业主们出租用于办公。

但是有人出租，也有人自住。单元内的单位多了，势必影响到自住者的居住安全，当然，卫生以及电梯的便捷度也自然会受到影响。

于是，自住业主相对较多的金瑞阁首先起了矛盾。今天一大早，租用金瑞阁里物业作为办公场所的各家公司，一律被金鼎物业公司的保安们拦在了门外。

由于被堵在门外的公司员工已经多达数十人，造成了实际的影响，加之员工有打生活传真的，有打110的，最后，还是110出警到了现场。

110民警要求金鼎物业公司先开门进人消除影响，业主间有分歧可以坐下来协商解决。

时近九点，对员工们关闭的金瑞阁大门终于打开了，员工们这才得以进入自己的工作场所。

在金瑞阁单元门上，我们看到了两份文字材料，一份是由该单元部分业主打给金鼎物业的报告：

最近，金瑞阁相继有部分业主将住宅改为办公用房，严重干扰了我们大部分住宅户的正常生活，给我们日常生活带来诸多烦恼！住宅改为办公用房，既与上述房屋规划设计规定的用途不一致，也与我们业主签订的《商品房买卖合同》、《金鼎广场管理公约》不一致，同时严重违反了《中华人民共和国物权法》第77条的规定。我们强烈要求你公司制止这种行为，否则我们将通过法律途径主张我们的权益。

署名的有十五位业主。

另一份，是金鼎物业公司写给将房屋出租给他人办公的业主的：

由于你户将住宅改为办公用房，给相邻户的日常生活造成影响，我们曾于2007年11月12日函告你户，要求于2007年12月31日前自行将办公用房恢复为住宅，近期我们已接到金瑞阁有关业主和住户的联名投诉。你户改变房屋使用性质既与规划设定不符，也与你户签订的《商品房买卖合同》、《金鼎广场管理公约》相悖，同时违反了《中华人民共和国物权法》第77条的规定。希望你户在12月31日前将办公用房恢复为住宅用房，逾期没有恢复的我们将采取措施，最后造成的不良影响由你户完全负责。

真是公说公有理，婆说婆有理，如何才能做到有理、有据、依法？

站在不同的角度，我们一一来分析。

投诉业主的角度

一个单元里，本来都应当是住家户，结果却进来N多家公司，不断有不认识的人进进出出不说，还有不少流动人员，有短期务工的，有搬箱送货的......高峰时期电梯不好用，就是居住安全上，也很难得到保证。反感，是必然的。

然而一份投诉的联合签名，多少还是能让我们了解一点投诉业主们在认识上的偏差。

1、住宅改为办公用房，......与我们业主签订的《商品房买卖合同》、《金鼎广场管理公约》不一致......
　　《商品房买卖合同》是业主与开发商之间签订的购房凭证，是办理产权证的必要依据。它只能证明该套房屋被业主购买，至于购买之后是自住还是出租，哪家开发商都管不着，任何相邻业主也无权干涉。而将住宅改为办公用房，在不改变住房结构、不影响相邻关系人的前提下，他人也是无权干涉的。将《商品房买卖合同》列为依据，显然不妥。
　　《金鼎广场管理公约》因未见其内容，不发表意见。

2、我们强烈要求你公司制止这种行为，否则我们将通过法律途径主张我们的权益。
　　前面，投诉业主引用了物权法中的相关规定，说明大家还是懂法的，认识到要依法维权。因为将住宅改为经营性用房，必须经过相邻关系人同意。而公司的办公用房、写字楼等都属于经营性用的范畴。
　　但是最后这段话，却让我们发现大家知到维权的依据，却不了解维权的途径与程序。
　　事实上，将房屋出租给他人办公，这里只违反到了物权法，影响到了相邻关系人的正当权益。而物权法属于私法，受影响的利害关系人只能通过自己来解决问题，而不能要求物业公司“制止”。试想，物业公司只是一家服务公司，他们凭什么来“制止”？
　　正确的解决方式是：通知物业公司，要求其从中协调－－协调无果，可以书面告知所投诉的业主，你们即将“通过法律途径主张权力”－－再无结果，依法起诉，胜诉后由法院来强制执行。

物业公司的角度

业主联合签名投诉，这不是小事。该不该管，要不要管？该管，也要管。但是管有管的方法，如果法律程序，程序不合法，实体也就不合法，管的方法不对，不仅两头不讨好，最后可能还坏了自己的名声。

1、有关《商品房买卖合同》一段，前面已经分析，物业公司是套用了业主投诉的内容，不再重复分析。

2、希望你户在12月31日前将办公用房恢复为住宅用房，逾期没有恢复的我们将采取措施，最后造成的不良影响由你户完全负责。
　　物业公司有没有权利要求出租房屋改为办公用途的业主恢复房屋使用性质？无疑是有的，只要有业主投诉，并有正当合法的理由，作为物业公司，一是管理物业，二是服务于业主，肯定要有所行动，这种行动就是向被投诉的业主提出来，要求对方改正。
　　但是－－
　　物业公司的性质是服务公司，对于业主只是服务而不是管理，因此没有强制权力去采取强硬措施，如果因所采取的强硬措施导致了不良影响及后果，物业公司毫无疑问是要承担责任的。
　　投诉的业主是业主，被投诉的业主也是业主，物业公司又凭什么采取强硬措施去支持哪一边呢？这是没事找事。
　　正常的解决途径是：投到投诉加以核实－－找到被投诉业主协商－－协商无果，传达给投诉业主，并告知其应走法律途径解决纠纷。

在金鼎物业公司办公室内，黄主任介绍了今天早晨所采取的措施：

“我们今天呢，因为你不是这里面的住户，我们保安是保证住户的安全，所有的出租的房屋都没有在物业公司登记过，也没备过案，也没征得过业主委员会的同意，也没征得过物业公司的同意。既然不是这里的住户，原则上我们就不允许上去。如果是来访的，有对讲系统，可以由业主来开门。这也是我们保障安全的一个措施。”

看看，这不，问题又出来了。

1、业主出租房屋，需要征得业主委员会或是物业公司的同意吗？
　　回答是否定的。根据建设部城市房屋租赁管理办法第13条规定，房屋租赁实行登记备案制度。也就是说，业主出租房屋，最多只需在房管部门备案登记。根据最高法院关于适用合同法若干问题的解释（一）第9条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。因此即使不登记，也不影响房屋租赁合同的法律效力。
　　业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会又是业主的自治组织，作业单个的业主，把房屋出租给他人，根本无需经过业主委员会的同意。
　　物业公司是服务公司，受雇于业主服务于业主，业主出租房屋，更无需经过物业公司的同意。即使按照《金鼎广场管理公约》，至多也就是知会物业公司一声，告知物业公司，房屋已经出租，无需征得物业公司的同意。

2、不是业主能否不让上楼。
　　应当说，物业公司此举是有一定道理的。在业主没有告知房屋已出租的情况下，出入单元楼的人若不能提供自己的有效证明，保安有权阻止其进入。
　　但是这仅仅是提供证明，仅仅是在业主没有告知物业公司物业已出租的前提下。一旦业主通知了物业公司房屋已出租，物业公司也就失去了阻止承租人员工进入单元楼的理由。

看来，黄主任的说法也只是权宜之计，不能从实际上解决金鼎大厦目前的商住矛盾。即使真按我们说的方式走了法律途径，今天打官司，解决了，明天打官司，或许也解决了，后天呢？如果不断有业主把房子租出去呢？不能老打官司吧。

是商还是住？这真是个头痛的问题。