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房产/置业调控新政评论 |
分类: 评说地产 |
我们先来关注银行方面的大补丁--《中国人民银行
一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。
从开始的各银行自行界定,到现在的以家庭为单位,包括未成年子女从严界定,这个过程走得似乎有些费时间,当初不少家银行为了保证自己的客户源,纷纷把二套房定义定在了以个人为单位,如此一来每个健全的双亲家庭至少可以产生两套同样享受第一套住房待遇的贷款所购房,贷款适龄期的子女越多,享受的第一套住房也就越多,原先二套房房贷政策等于被打了N个折扣。按照新的房贷政策,对购房者来说,只要是家庭以贷款方式购买第二套房,且第一套尚未还清,就必须负担高额的利息。这不仅仅是基准利率1.1倍的差距,因为第一套贷款所购房屋还可能享受银行的最低优惠利率,而且现有情况下,银行还有继续上调利率的可能性。由此,一些原先依靠贷款购房投资的人,将不得不面对更高的成本。是把这些转嫁到购房人的头上,再次推涨二手房价格,还是干脆打消买房投资念头金盆洗手,这还有待于市场的反应。但是有一点可以肯定,政府对房地产市场的调控更加明显,政策更趋严格。
二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行,但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。
这一条款显得非常人性化,具体到芜湖,就是人均15平米,如果首次贷款所购的房屋,仍不能满足该家庭人均15平米的城市平均水平,那么该家庭在上套房屋贷款尚未还清的情况下再次贷款购房,仍享受第一套房贷政策。
人性化虽好,然而执行却不容易,因为这涉及到房屋产权部门的紧密配合。人均住房面积已有定论,然而家庭成员数如何界定呢?现在的社会,随着独生子女成为年轻人的主流,三世同堂甚至四世同堂的现象并不少见,是依三口之家呢,还是依户籍上的实际居住人口?依三口之家显然荒唐,可要是依户籍实际居住人口,又得拉上公安户籍部门,一个产权部门尚且不知道能不能提供严谨的数据,又要添一个公安来配合,最终的结果往往是不了了之,操作性不强。
三、已利用住房公积金贷款购房的家庭,再次向商业银行申请住房贷款的,按前款规定执行。
这一条对于利用住房公积金贷款来购房的人来说,真不算是一条好消息。此前,在9月27日的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》下发后,相关部门还曾经解释,暂时不考虑公积金贷款是否列入新的信贷政策要求之内,似乎让不少公积金一族松了口气,这下,又得折腾上了。
没有人做过这项统计,即已经使用公积金贷款购房的人中,有多少又在使用商业按揭贷款购房,但可以肯定,当公积金贷款成为购房者的首选贷款方式时,利用公积金与商业按揭相结合的方式投资房产,肯定会更有效地节约成本。不是吗?一次性自己掏现金买房子的有,但那是极少数的精英,剩下来的无非三种方式,一种是公积金贷款,一种是商业按揭,另一种就是民间融资,包括亲戚间的友情借款,以及中介“好心”的垫资。哪一种成本最低呢?当然是公积金。可以说,只要能把公积金利用上,投资房产肯定更赚钱。
四、商业银行应切实履行告知义务,要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的,所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位,所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位,商业银行应及时向其所在地银行业协会报告,由银行业协会负责收集上述信息并予以通报,监管部门列入重点检查内容。
乖乖龙滴咚!这条厉害。自打银行121文件出台后,个人月供不得超过月收入的50%已经成了一条死杠子,什么是活的呢?就是个人收入证明。坦白地说,当年俺自己买房子,这收入证明就没按真的开,还不是想顺序办下来贷款嘛,这钱嘛还不是得自己还,慢慢地还?这下活的那头也开始扎死了,开虚假收入证明,不但所有的银行都贷不着款了,就连本单位其他同志想开收入证明贷款买房也没了门儿。那还不天天问候你的祖辈?
但是话又说回来了,单位开了虚假收入证明,谁来查?谁主动来查?银行自己吗?单独的银行能否查清某单位职工真实的月收入?可执行度有多少?尚待解答。
再来看土地方面的补丁--国务院常务会议再次强调,居民不得到农村购买"小产权房"。
会议指出,近来一些地方违法违规将农用地转为建设用地,并有蔓延上升之势,必须坚决遏制。会议强调:(一)严格执行土地用途管制制度,任何涉及土地管理制度的试验和探索都不能违反国家的土地用途管制制度。(二)严格规范使用农民集体所有土地进行建设,严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。(三)严格控制集体建设用地规模,禁止通过“村改居”等方式非法将农民集体所有土地转为国有土地。(四)严格禁止和严肃查处“以租代征”等违法违规行为,坚决刹住乱占滥用农用地之风。
唉,不提也罢,一提,就又是老调重弹。城镇居民不得购买农村房屋,早在1999年国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条已明确规定:农村的住宅不得向城市居民出售;2004年12月,国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》又再次强调:加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地......这一次,又来了。
从1999年至今,城镇人口购买农村住宅、小产权房,少了吗?不仅没少,反而越来越多。当然,原因是多方面的,城市里疯涨的房价自然是位居首列。但是国家政策缺少执行,也是脱不了干系的。我们只能提醒购买人注意未来的巨大的风险,但是那毕竟是未来的,未知的,而高房价却是现实的。
政策早已有之,关键是没有罚则。没有罚则如何执行?如何严格禁止、严肃查处、坚决刹住?此次国务院常务会议又一次重申,同样找不到罚则。会有多大效果?拭目以待吧。