这几日，我市东方花园可谓热闹非凡，业主、物业、上海铁路局、各路媒体，甚至是110及派出所民警，一拨一拨穿梭其中。事情的表象主要是针对近期东方花园二期不少楼幢业主先后开始封闭本幢楼的架空层，而事实上，问题的关键却另有所在，架空层产权归属才是东方花园业主与宁铁方面争执的中心。

 

 

 

今天一大早，我们赶到东方花园，大门口一张盖着三个红巴巴的“通告”引人注目。

 

 

 

小区内，业主们封闭架空层的热情空前高涨，面对媒体的介入显得非常谨慎，三缄其口。
　　一期业主在接受采访时表示，三期的架空层是用于整个小区停放自行车、摩托车的公共配套，三期业主封闭之后，他们将无处停车，非常苦恼。

 

 

 

在27幢尚未封闭的架空层前，我们看到了东方花园整体通透式的底层架空原貌，据称，该处架空停车也将很快被封闭.

 

 

 

与此同时，位于黄山西路的江苏铁宁房地产建设有限公司芜湖分公司内也是气氛紧张，面对采访，办公室内的人大都表示了回避的态度，声称将通过法律途径解决东方花园业主封闭架空层事件。

 

 

 

上午九点多，东方花园21幢楼前，铁路方面的领导在现场劝阻业主们的封闭架空层行为，受到了在场业主的一致反对，气氛骤然紧张，110警车一度出警。

 

一个2002年就已经交付入住的小区，一个早已进入芜湖市商品住房流通市场的住宅小区，业主们为何时隔五年突然自行封闭架空层？原先的开发商又为什么突然会介入这起表面上属于业主间的冲突？

事情的起因皆因不久前出现在小区门口醒目位置的一份通告。该通告由江苏铁宁房地产建设有限公司出具，声称小区架空层属于国家财产，铁宁房产要收回并拍卖使用权。

一石激起千层浪，一份通告让东方花园小区内的业主们立即行动进来，纷纷开始自行封闭、分割架空层，他们表示要造成即成事实，以保卫自己的合法财产。

 

江苏铁路方面表示：东方花园情况比较复杂，除了60户属于商品房外，其余都属于职工集资建房，当时房屋出售时架空层未计处建筑成本，因此产权仍应归铁路方面所有，也就是之前物业表态的属于国家所有，至于东方花园业主目前的做法，他们将会同有关部门，准备好一切资料，走法律途径来解决。他们同时表示，不希望媒体此时介入过多报道。

 

由于铁路等交通部门的土地属于划拨性质，因此在其仍保留产权的部分，说是国家所有也是行得通的。

 

 

 

业主方面，我们找到了颇受大家推荐的业委会主任王老。王老表示：多年来，小区的公共配套及物管用房被出租用于经营后，租金流向了哪里，业主们不知道；小区内打的广告费用、小区业主多年来的停车费用等一切费用被用在了哪里，一直瞒着业主；小区的物业管理与开发建设单位以及业主们的工作单位是三位一体的，难以分家。

“凭什么建设方说架空层是他们的？说是他们的也可以，拿出东西来，架空层不足2.2米，没有产权证，能拿出土地证也行。土地使用权证在我们手里，你拿出一样盖着中华人民共和国国徽的大公章，我们都信你。如果你的东西可以高于国家法律，我们可以说服大家，买，没钱买就租。就凭着你的内部文件来代替国家法律，我说服不了大家。”

事实上，东方花园在交付五年之后突然发生架空层的权属纠纷，这并不是偶然现象。

 

过去在小区架空层到底属于开发商所有，还是属于全体业主所有，一直是矛盾所在，而且没法扯清。一般认为，层高不足2.2米的架空层，虽然不具备登记条件，但这些部位的物权实际存在，这些部位是经过规划建设审批的，其存在是合法的，不同于违章建筑，因此应当确定归属。如果开发商将其建造费用计入了建筑成本，则归全体业主所有，如果未计入，则归开发商所有，可以由开发商用于出租。
但是这种情况下，由于存在举证困难，业主的权益实际上是很难得到保障的。

 

《物权法》出台后，有关停车的规定涉及两条：
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

 

根据国家质量技术监督局制定的《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》的规定，商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

不应分摊的共有建筑面积包括：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

 

偏偏是架空层的法律地位找不到明确规定，从其分摊性质上来看，似乎属于不应分摊的共有建筑面积，此外，与消防通道、配电房等必要的公共设施不同，架空层也不属于住宅小区的必要组成部分，似乎也不属于《住宅公共设施设备维修基金管理办法》中所界定的公共设施设备部分。

 

那么类似于东方花园小区的架空层，其权属到底该归谁所有呢？本人认为，最终要看架空层的规划用途来决定。

 

如果这些层高不足2.2米的架空层，在小区原始规划中即用于全体业主停车之用，那么它毫无疑问应当作为公共配套设施，否则，东方花园的规划方案在缺少了自行车停车配套的前提下，是不可能被规划评审通过的。

而且根据2002年至今的实际用途来看，东方花园的架空层也确实是用于整个小区的停车之用，在实际用途中也是属于小区公共配套设施的。

根据《物权法》第七十三条之规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
一个业主共有的公共配套设施，开发单位怎能在交付五年之后突然宣布“国有”呢？因此，东方花园架空层的规划用途就显得尤为重要。经与市规划局领导查实，该小区虽然属于铁路开发，但是其原始规划是在芜湖市评审留档的，因此应当能够在市规划部门查阅到。

下周一，我们将在核实后继续这个话题。

 

不过也要指出，即使最终确认架空层归全体业主所有，也并不能狭隘地认为本幢楼的架空层就是归本幢楼业主所有，小区其他业主也就不能停车。业主们封闭本幢楼架空层的做法是不可取的。

然而话又说出来了，在被开发单位宣传归“国有”之后，大家还能找到更有效的对抗方法吗？

 

另据东方花园业主发来的最新信息，傍晚时分，东方花园门口又出现一张新的通告：要求属于上海铁路局的副科级以上的干部,如参与分割架空层的,9日下午以前自行拆除,如不,将由上级有关纪检监察部门给予处分。

前一张通告申明依法解决，后一张则又以行政手段加以强制，三位一体的开发单位此招为下下策。