国庆前夕，央行发布房贷新政，虽然细则尚未公布，但是就其关注度来说，仍在不断升温阶段。其焦点集中于第二套房的贷款政策变化，此次房贷新政中的另一个重要内容被很多人忽视了。

 

通知称：将严格房地产开发贷款。对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。 

 

其含义是：开发商想通过银行融资用于开发，必须先取得四证，否则不予发放贷款；银行贷款不得用于开发企业支付土地出让金。这意味着过去开发商拍下地之后就向银行寻求资金支持，以银行资金先行缴纳土地出让金的行为将成为历史。换句话说，开发商想从银行贷款，先拿到土地证办清开工手续再说。

 

国庆长假刚刚结束，国土部发布39号令，明确规定：受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

 

这意思简而言之，就是说你开发公司拿地之后，不论是一次性交清全部土地出让金，还是分期交清，总之要把全部土地出让金交清之后，才能办理土地证，才能领取建设用地许可证，才能开工，进而才能预售。一句话，整宗地的钱没交清，不许开工。

 

呜呼，非业内人士不禁叹息：房产公司啊，不上市不可活也。

 

这可不是多愁善感，杞人忧天，因为融资与置地，乃房产公司的两大命根，俗称银根与地根，缺了银根拿不了地，缺了地根盖不了房。而如今，传统的银根，即通过银行融资的渠道明确表示－－银根，先动工后贷款。可地根又发出明确信号：先交钱后动工。

 

由此，日后不管是哪家公司拿地，都必须一次或几次付清土地出让金，然后才能进入到真正的开发程序，才能动工，才能预售，才能资金回笼。而大盘开发，没有一家公司会顶着市场风险与巨大的资金压力一次开发完毕，一般都是分期开发滚动推进。但是在新的土地政策面前，不付清总地价款不可以动工，分期开发已经不可能。拿地，动辄数亿数十亿，再开发，又是一笔不菲的资金支出，那么，谁有有如此雄厚的资金实力，不依靠银行的贷款支持，可以拿地，可以动工，直到开盘预售？先动工还是先融资，从哪儿融资？哪一头更易操作？

 

兜兜转转，这个圈子似乎是没完没了，永远转不出头了。传统开发企业的传统融资模式来日无多，小发展商，单纯的开发公司，也是车将到站。下一轮的舞台，只为上市的地产巨鳄们喝彩。

 

从0714号土地出让过程，我们这些小地方的小记者总算见识了大场面，看到了人家上市地产公司是如何跳价的，看到了代表钱江摩托操盘的伟星是如何收起号牌的，看到了有心为新湖再拿一地的吕总是如何遗憾退出竞争的......

 

看在眼里，自然会有所思虑。传统开发商从银行融资拿地开发的模式已经是此路不通，而上市公司呢，拿地，增发，再拿地，远离银行的融资来得更快更猛，股民们有的是钱！

 

今后，只有上市公司才能够在短期内解决大笔资金的落实，只有上市公司才能轻松地在土地竞价中轻轻松松一次跳上几千万的价。地产江湖，从群雄争霸到诸侯割据，寡头时代即将到来。