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拆迁之痛（二）
(2007-08-23 22:43:38)
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房产 |
分类： 评说地产 |
市场之痛
4.3房产新政发布之前，当芜湖的房价飞速上涨的时候，政府就已经意识到了拆迁问题正在成为房产市场中的一个症结。
“大家总说合肥的房价如何如何低，说芜湖的房价都赶上合肥了，”市建委开发办刘平主任在接受采访时表示：“去年我市房地产开发投资总额完成66个亿，分别占GDP和固定资产的21%和13%，合肥完成了263亿，分别占GDP和固定资产的25%和33%；人口方面，芜湖在区划调整后为100.5万，合肥人口为120多万。由此可见，合肥的人口是我市的1.94倍，而房地产开发投资总额却是我市的3.98倍。为什么会有如此之大的差距呢？在芜湖，全市目前有120家企业，84个楼盘，中心城区的楼盘占到了75%，而合肥则恰恰相反，二环以外的楼盘占到全市开发楼盘总数的80%以上。中心城区的土地资源稀缺，拆迁成本过大，导致了商品房有效供应量相对较少，房价也随之较快上涨。”
一段时期以来，我市出让的用于建设商品住宅房的地块多集中于中心城区，而这些地区大多含有民宅，居民对拆迁补偿均有一定的要求，在要求得不到满足，协商达不成一致的时候，拆迁工作即无法进行，政府也就无法将拆迁好的净地交付给开发企业，而开发企业也就不能够尽早开发，向市场提供足量的商品住宅房。物以稀为贵，供不应求势必导致房价高企，今年一二两月，我市的住宅商品房价格较去年年末相比上涨了13.08%，上半年，我市市区商品住宅预售成交均价为3675.72元/平方米，与2006年全年均价相比增长12.27％。房价的飞涨造成了市民的不满，也给市场良性发展带来很多不利因素。
为了不再让拆迁难题牵绊城市建设的步伐，不再让可供开发的商品房数量停留在文字上，从今年起政府决定，对新增经营性土地，原则上实行净地出让、净地交付，过去毛地挂牌净地交付即被禁止。这表明，今后本地新增的经营性用地，在上市之前必须完成拆迁，由此来缩短土地出让后的开发时间，增加房屋有效供应量。与此同时，对已出让的存量土地，我市国土部门与相关开发企业重新签订出让合同，限定开发时限。各级区政府也相继与市政府签下军令状，保证在规定期限内完成已出让地块上的拆迁工作，把符合开发条件的净地及时交付给开发企业。
新的土地出让政策下，拆迁困扰或许会大大降低，但是政策从制定到落实需要过程，加快已出让存量土地的拆迁工作需要各方面的配合，积累到去年年末的那1100万平米何时才能真正变成可供市民购买的商品房呢？
拆迁难，净地少，商品房供不应求，房价上涨，房子好卖，为什么开发商还会痛呢？
痛，在于无法畅通运转。开发商通过招拍挂拿到土地，谁不希望尽快完成开发，早日拿到预售许可证，早日供应市场，早日收回资金？拆迁无法完成，房子建不成，资金不能回笼，就没有足够的钱去拿下一块地，企业就无法再发展。如果开发项目较多，战线较长，而项目地块都遇上了拆迁问题，那么钱收不回来不说，开发成本还会与日俱增，资金链也会越来越紧。对一个企业而言，这将会是非常危险的境遇。
按照合同约定，“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”但是在新的规划最终通过审批前，开发商该如何面对客户的责难呢？
痛，还在于错失商机。相对于住宅项目，商业地产项目如果遇上拆迁难题，更大的危险还在于市场风险。商业项目建成后能否达到预期收效，关键在于市场定位。机不可失，时不我待，市场定位注重特定的时期，特定的条件，特定的选择。错过了时期与条件的因素，再好的市场定位都起不到应有的效果，相反市场风险却会加大。比如一个超市项目，拿地的时候周边居民区众多，且没有同类项目存在，然而在建设过程中却因为拆迁问题迟迟不能动工，等到拆迁完成，地块达到开发条件时却发现，周边已经兴建了大型的卖场、商业街等等，那么这个超市项目该何去何从呢？好又多超市曾经是华亭阳光绿洲计划引进的商业配套项目，但是商机却在赭山宾馆艰难的拆迁过程中白白耗费，如今，好又多改成了大润发，附近的联盛国际商业广场也正在建设中，市场竞争更加激烈。
市民之痛
1100万平米未完成开发的已出让存量土地，如果按1.3的容率测算，能开发1400万平方米的商品房，如果把3：7的非住宅因素考虑在内的话，可以开发900万平方米的住宅，如果以100平米一套为计，可以向市场提供9万套住宅，解决27万人口的居住问题。试想，如果这9万套100平米的住宅能够供应市场的话，会对供求关系产生多大的影响？从供不应求到供求基本平衡，房价的变化会小吗？拆迁难带给市场的是供应之痛，带给市民的则是房价居高不下，许多人望房兴叹。
事实上，拆迁之痛更深切的感受还是来自于拒绝搬迁的被拆迁户自身。因为拆迁，周边的环境发生了巨大变化，商店、街坊，能搬的都搬走了，公共卫生越来越差，生活质量也在下降。
我们知道，现在的拆迁政策中，被拆迁户可以选择货币置换或是产权置换，可以选择拿到补偿款后到市场上去购买商品房，也可以选择政府建设的全新的拆迁安置小区。不论选择哪种置换，都是拆一还一。是什么原因导致了这些被拆迁户在生存环境日益恶劣的情形下，仍然坚持留守，拒绝搬迁呢？
病因之一：安置房建设滞后于拆迁
“我都七十多岁人了，房子拆了两年多，现在还在外面漂着，到底什么时候能让我住上安置房啊？”
这是一位因滨江公园一期项目建设而搬迁的老人的投诉。为了响应政府号召，他是最早搬迁的住户之一。在补偿方式上他选择了产权置换，安置小区位于重型机械厂地块。但是两年多过去了，在他之后搬迁的人都已经住进了新居，可他所选择的安置房到目前为止还没动工。“虽然政府给的过渡费在翻倍，但是我不是想要钱，而是想在有生之年能够住进自己的新家。”
“安置房建设的滞后，是我们在拆迁过程中遇到的最大的障碍，”滨江公园建设办公室拆迁安置部负责人姚金玉介绍说：“搬迁两年多没有住进安置房，一期拆迁户中几乎每天都会有人打电话来，咨询的，责问的......我们也很着急，但是除了做好解释工作，我们也是无能为力。”
滨江公园一期拆迁户们选择的重型机械厂安置小区，立项于2005年4月，当年7月动工，共规划有59幢安置房，然而目前只陆续建成了22幢。该地块原先的芜湖重型机床厂已经成功改制为芜湖恒升重型机床有限公司，目前地块上的大件车间、热处理车间、精装车间、铸造车间仍未停产，科研楼、办公楼、配电房还在使用，一万伏的161高压线仍在送电，这些原因导致了安置房项目后期工程无法动工。
“对重型机械厂地块安置房建设滞后的问题，市领导都很重视，开过好几次协调会，这方面工作我们也一直在抓紧，”市益安项目建设有限公司安置房建设部潘立恒部长介绍说：“按照陈市长近期会议上的要求，今年8月20号是工厂完成拆迁净地交付的最后期限，但是由于地块上的几个车间是为新厂进行配套生产的，厂方希望在不影响生产的前提下完成搬迁，所以净地交付的日期可能还要往后推。”
安置小区也遇上了拆迁问题。虽然重型机械厂地块安置的是滨江公园的被拆迁户，但是滨江一期被拆迁户在外两年没有入住安置房的消息很快在全市传开，其它拆迁地块上的住户因为有了“前车之鉴”，在搬迁条件上态度上更加坚决：以往是签定拆迁协议，选择好安置小区的安置房即会搬迁，现在呢，仅仅给划个安置房地块是不行的，必须“看到房子才搬”。凭心而论，先安置后拆迁，这个条件并不过份，但是发现安置房建设滞后影响拆迁进程，这是在城市建设过程中逐渐暴露出来的问题，我们无法让时光倒流，不可能回到初始起点，先建好安置小区再行拆迁，那么用什么办法来解决这一问题，怎样加快安置小区建设，把质优价廉、配套齐全的安置房早日供应给被拆迁户，是加快城市建设，完成存量土地开发的关键。
病因之二：政策制定滞后于现实
我市的安置房管理办法规定：住房困难家庭在购买拆迁安置房时，在规定标准以内确实无条件购买的部分面积可实行承租，并办理承租相关手续，按期交纳基本租金，租赁期间拆迁安置房租用人可按市政府批准的销售价格将其购买，已支付的租金可充抵房价。
在拒绝搬迁的被拆迁户中，有相当一部分生活极为困难，选择补偿方式时，会无一例外地选择产权置换。由于被拆迁的房屋面积往往在一二十平米，产权置换后的安置房很可能超出其被拆面积。按照我市安置房管理政策，非双困户，补足部分要按市场价格购买，实在没有购买能力的可以承租，但是这些被拆迁户却很可能连租金也不能支付。他们会提出超出面积部分要求享受廉租房待遇。
他们能不能享受廉租房待遇呢？《芜湖市市区廉租房管理办法》中规定：凡具有本市常住户口的烈属遗孀、因公致残人员以及60周岁以上无继承人的孤寡老人，在住宅房屋被拆迁时本人同意放弃产权置换的，可申请承租廉租住房。可见，要想在拆迁中享受廉租房待遇，除了自身必须的条件之外，原有的产权面积必须放弃。对于拒绝搬迁的被拆迁户来说，即使只有几个平方米的产权面积，也是他们一生中最大的财产，为了享受政府廉租房待遇而将其放弃，那几乎是不可能的。
针对拆迁过程中选择安置房，安置面积超出原面积，无力支付差额面积租金，要求在差额面积上享受廉租房待遇的生活困难户，政策上能否加以考虑呢？
随着城市建设的深入，市区新建的高层、小高层越来越多。一个新的问题出现了：被拆的旧房都是平房或多层，选择产权置换，安置房如果是高层或小高层，最终的补偿面积是按建筑面积结算呢，还是按使用面积结算？这种情形下，制定什么样的政策才能使拆迁补偿更为公平合理呢？
除此之外，拆迁政策执行标准也无法与现实相契合。比如左岸项目，拆迁公告上墙时间是2003年，按照相关规定，补偿标准以公告上墙时间为限，执行公告上墙时期的补偿政策。现在是2007年，以2003年的补偿标准，能否满足2007年的被拆迁户呢？答案显然是否定的。
怎么办？为了让被拆迁户尽早搬迁，早日完成“军令状”，各级区政府在拆迁具体过程中都或多或少地私下抬高补偿标准，暗地放水，即所谓的“奖励政策”，而这些奖励政策，却恰恰成了拆迁之痛的又一病因。
病因之三：政策执行过于随意
被拆迁户不愿搬迁，就在补偿标准上给予优惠，早搬的享受一定金额的“奖励”，这在我市的拆迁中是非常普遍的，且各地块、各区域的奖励额度各不相同。这些奖励政策原本是为了加快拆迁进度的，但是却在客观上造成了各地块补偿标准的不一，导致被拆迁户提高了补偿标准的心理预期，等待、观望、相互攀比，加大了拆迁矛盾，反而拖了拆迁工作的后腿。
“不管怎么样，当钉子户肯定能多要点。”在全市各拆迁地块的被拆迁户中，这句话已经成为至理名言。
为什么我们的政策在执行过程中会变得如此随意呢？无信不立，令出必行，如此方可以取信于民。什么时候执行政策才能够少一点人为的因素呢？可以说，拆迁补偿的不统一，图的是小局之利，害的是大局全盘。
政策执行的随意，还体现于拆迁机构的从业人员上。由于素质、业务水平良莠不齐，某些拆迁事务所揽下拆迁业务后并不按照政策规定来执行，解释政策也是五花八门随心所欲：有说安置房是70%产权的；有说两套产权房必须合而为一才可以选择安置房的；有不签协议先让人搬家的；有说安置房超面积部分必须购买不能承租的；有帮助被拆迁人在安置房购买合同中更改姓名，间接炒售安置房的......不一而足。
现在的拆迁，大多是由企业性质的拆迁事务所来完成的，但是从业人员执行的是政府制定的政策，某些方面，他们的言行也代表着政府。加强对拆迁从业人员的管理，加强对拆迁事务所在拆迁行为中的监管，对于加快城市拆迁进度尤为重要。
漫漫拆迁路，无比艰辛。拆迁之痛，从个人到企业，从政府到社会，都感切颇深。它是城市建设中必然的阵痛，也是私权利与公权利对抗而生的痛。它体现了社会民主与法治的进程，也催生着新法的产生。城市拆迁需要各方的配合与努力，在决策上未雨绸缪，在政策上联动配套，在执行上规范统一。
这条路，不太好走，但是必须要走，要好好地走......不是吗？
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