物业公司，怎拿得起手中的诉权？
－－再论香格里拉封阳台之诉

从春到夏，从夏到秋，住在香格里拉的查女士正在经历着一个不平凡的2007，屋外炽烈的阳光似乎并不属于她，她等待着，等待二审的判决，等待业主大会的召开，更在等待《物权法》正式实施的那一天。她想不通，封闭了自家的阳台，物业公司凭什么来起诉自己呢？本案中物业公司的诉权从何而来？

抛开案件本身，有一个问题值得深入探讨：面对业主封闭的阳台，物业公司有权诉请拆除吗？

伟星联华物业公司的代理律师王大律师表示：“物业公司根据业主公约，以及小区物业区域范围内的规章制度，根据与业主之间签订的前期物业合同，就是这个物业协议，他是必须要遵照国家的法律规定，来履行自己的义务，那么也就是说他是一个平等的主体之间的一个法律关系，那么当有一方违背这个法律关系的时候，违背了这个合同约定的相应的义务，那么对方当事人他就完全可以依照法律规定，和合同的规定，来行使诉的权利，这个诉权我认为是没有任何问题的。”

真的没有问题吗？先看物业公司起诉的依据，即《业主临时公约》、《前期物业服务协议》及《装修管理协议》。

业主购买了房屋，阳台是其中的一部分，因此业主对自己房屋的阳台享有专属的区分所有权，即专有权，业主可以直接占有、使用，实现居住目的。不论是《业主临时公约》，还是《前期物业服务协议》，或是《装修管理协议》，都是开发商提供的格式合同文本，而物管公司与业主间是物业经营管理服务者与消费者间的关系，不应以格式合同的方式做出对消赞者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。因此当中涉及“不得封闭阳台”及相应的违约责任条款应是无效条款。在近期南京市与之类似的案例中，这一观点是得到法庭支持的。

再看诉讼主体资格。
《民事诉讼法》第108条规定，起诉必须符合的条件之一就是：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。由此可见，没有直接利害关系的公民、法人和其他组织，是没有诉讼主体资格的。业主的封闭阳台的行为，可能会给物业公司的管理带来不便，但是并不代表该行为与物业公司有直接利害关系。没有直接利害关系，怎么能够具备原告的诉讼主体资格呢？

退一步来说，如果将业主封阳台的行为被认定为违反《业主公约》的违约行为，基于此产生的诉权可否转移给物业公司呢？诉权作为一种程序上的权利，一般与实体权利一并转移。根据《合同法》第79条的规定，债权人（因封闭阳台而受到侵害的其他业主），是可以将全部或部分债权转让给第三人的，但转让是有严格限制的，即根据合同性质不能转让的债权不可转让。

就封阳台而言，业主受侵害是基于其特定的身份，即，小区的业主，这种合同（《业主公约》）的主体具有不可替代性，所以基于个别业主违反《业主公约》的违约行为产生的债权也是不能转移的。正是这个原因，业主委员会在得到业主大会的授权后，可以以原告的身份起诉其他违反《业主公约》的业主，而物业公司即使有业主大会授权，也无法获得诉权的转移。

今年3月16号，经中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》即将于10月1号施行。这是一部关乎国家、集体和私人财产的基本法，其效力优于行政法规。该法充分肯定了业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。同时第八十三条规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。此处明确将物业公司在业主封闭阳台行为中的诉权排除在外。

距离10月1号还有整整45天的时间，这45天里，查女士或许能够等来二审的结果。但是她更希望看到的，是香格里拉城市花园早日召开业主大会，成立业主委员会，让业主们真正当家作主，行使法律赋予的合法权益。