3月30日，本地《大江晚报》A8版头条——《开发商瞒天过海竟把政府用房也卖了》，引起了公众的注意。本不能办理房屋交易手续的政府用房竟然被开发商瞒天过海卖给胡女士，芜湖市房地产管理局经调查发现却是开发企业在申请交易登记时“申报不实”。据此，房管部门要求一个原开发企业芜湖高新房产公司在40天内妥善处理，并依法注销了胡女士的产权证。但是高新公司早已注销，胡女士哭诉无门。这件事中隐藏着哪些法理，哪些是日后我们购房者需要注意的，哪些是法律需要完善的呢？

据当天的报道，2003年胡女士以每平方米4000元的价格购买了水木年华3—11号面积为82平方米的门面房。2004年5月，胡女士拿到门面房后发现房内既不通水，也没有厕所，配套设施严重不全，4个月后，她拿到了该门面房的房产证。2006年8月，由于门面房配套不全影响使用，胡女士到规划部门调阅了原始规划图，这才发现她所购买的门面房实际是不得出售的政府用房。2006年年末，胡女士将情况向政府主管部门反映，芜湖市房地产管理局经调查发现，造成这一怪事的原因是开发企业虚假申报，将部分小区政府用房及物业用房公开出售。据此，房管部门要求开发企业必须在40天内妥善处理此事，并依法注销了胡女士所购买的3—11“门面房”产权证。但是，早在2004年4月，开发水木年华的芜湖高新房产公司由于长期没有项目开发，并且没有参加换证年审，已经省建设厅批复后，被我市建设行政主管部门取消了开发资质，公司也随即注销。胡女士以三十多万元购买的门面房该如何处理，现在仍不得而知。

此事见报后，针对胡女士的遭遇，大家产生了很多疑问，这当中有一些是我们很少想到的，有一些对所有的购房人都有警示意义，我们一一来看。

其一，登记机关一定要注销胡女士的产权证吗？胡女士岂非索赔不成又没了产权？早知如此还投诉干什么呢？
《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条规定：有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：（一）申报不实的；（二）涂改房屋权属证书的；（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。由此可见，发现申报人申报不实后，产权部门应当依法注销错发的产权证，这不是可不可以的问题，而是必须的事情。

其二，证是产权处发的，现在又是产权机关来注销，产权部门要不要负责赔偿？
在胡女士的遭遇中，错误登记的原因是开发企业申报不实，且房地产登记部门对申请材料未能进行认真核实而造成的。错误登记行为并不是导致胡女士权益受到损害的唯一原因，开发企业的欺诈行为也是损害后果发生的必要条件，这两种行为同时存在才导致最后的损害后果。在司法实践中，法院一般认为只有违法的行政行为是导致损害后果发生的充分且必要的条件，行政机关才承担行政赔偿责任，因此胡女士很难在本案中获得行政赔偿。
有人援引《城市房屋权属登记管理办法》第三十七条：因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。但是这一条也存在直接错误登记是否是造成损失的唯一直接原因的问题，比如申报人申报属实，而产权登记机关登记错误造成申报人受到经济损失，这种情况才是产权机关必须要赔偿的。况且到目前为止，胡女士的实际经济损失仍无法确定。

其三，开发公司不在了，人还在，法人代表还在，为什么不能找当年的老总？
我国法律规定，企业法人依法被注销后，其作为企业法人的民事主体资格丧失，不再具有民事权利能力和行为能力，即企业法人资格消灭。这时候，其已不再具备承担民事责任的能力。前面已经说过，芜湖高新房产公司早在去年四月就已经失去资质并随即注销了，公司注销，其民事主体资格即消灭，正常情况下，不存在也无法追究其民事责任。

其四，胡女士是在不知情的情况下购买了不能出售的政府用房，能否适用善意取得？
善意取得是是指没有处分权人擅自处分财产权给第三人，如果第三人在有偿取得该财产权时出于善意，也就是没有与擅自处分人恶意串通，没有以低于市场价格购买，即依法取得该财产权。但是需要说明的是，善意取得制度一直适用于动产，对于不动产的善意取得争议较大。这次通过的《物权法》刚刚将不动产也列入善意取得，即第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： 1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的； 2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。这一条是否能帮助胡女士维权，还有待商榷。目前胡女士能否为自己讨得一点权益，也只能依赖这一条了。

这样一分析，产权部门接到投诉后的处理没错，胡女士依法维权也没错。但是处在这样一个哪边都管不着的境地，胡女士又该怎么办呢？就像一位网友一剑飞鸣说的那样：法人依法被解散、法人资格终止，后该法人的社会责任，包括产品质量责任等如何处理，在目前现行的法律规定中依旧是空白。我们只能建议大家：在现有条件和环境下，由于法律制度不健全，购房人在买房时对开发商的资质和资信要做好前期调查工作，尽量选择资质和公信力好的开发商吧。