拉大锯，扯大锯，姥姥门前唱大戏......

一首童谣，唱的却好像是宏观调控后某些政策的朝令夕改，仿佛两只看不见的手在拉着大锯，扯来扯去，变幻莫测。其结果往往是弊乱丛生。

 

新国六条中，有关九十平米的内容是这样表述的：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”

套型建筑面积90平米，是建筑面积还是使用面积？如果是使用面积，那么建筑面积就在110平米左右；如果是建筑面积，那么使用面积就在70-80平米间。国六条下发后不久，建设部住宅产业司沈建忠司长解释：“根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米，也就是说，90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。”此番解释一出，舆论一片哗然。因为所有的开发商都知道，100-110平米间的住宅是最好卖的，不用你调控，他们自然会找准市场的定位。如果该条指的是建筑面积在100-105平米的住宅，那么这样的调控还有什么意义呢？然而不久，“九十平米”的定义就出现了戏剧性的转折，先是建设部否认了沈司长的解释，继而又发布第165号文，明确国六条中的“九十平米套型建筑面积”指的是建筑面积，至此有关该条的争议才算尘埃落定。

 

同样是在新国六条，同样在前述的条款，70%到底是指具体项目还是指总量控制，又成了一件扯皮的事情。从字面上分析：既然是新开工、新审批的项目，无疑指得是单个的、具体的项目。但是“含经济适用房”又是什么意思呢？经济适用房，有多少是可以超过90平米的呢？当各方意见争论不休时，同样是建设部的165号文《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中明确指出，国六条里“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，这个70%指的城市总量控制。至此，各地的开发商们都长吁一口气，包含经济适用房在内的城市总量控制，对于具体项目的影响要有限得多。

 

刚刚发布的2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》中，“别墅”被明确列入禁止用地的范围。而早在今年5月31号，国土资源部就曾经发出“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，要求从即日起，“严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。”法令似乎是严格的。且慢，有谁能说出被禁止供地的“别墅”到底是指什么是？《辞海》中是这样解释的：本宅外另置的园林建筑休息场所。这个定义显然不能回答我们的疑问。

2006年中国地交会上，国土资源部地籍司司长樊志全对别墅一词作出了释义：“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。”如此一来，什么是别墅，更加扑朔迷离。

以我们芜湖的自称为别墅的项目银湖春天别墅为例，该项目有34幢168套“别墅”，其中14套为独立别墅，14套为双拼别墅，13套为联排别墅，128套为叠加别墅。按照樊司长的说法，银湖春天可以称得上“别墅”的只有14套，其在整个项目中所占的比例仅为8.3%，如此一来，银湖春天还可以称得上“别墅”项目吗？如果银湖春天不是别墅项目，那什么样的项目才算是别墅项目呢？如果今后类似银湖春天这样的楼盘不在禁止供地的范围之内，那么还会有什么样的项目会被禁止供地呢？如果连别墅的定义都还没弄清楚，三番五次的供地禁令岂非成了孩子们过家家的游戏？

近日，国土资源部终于表示，将出台对“别墅”的准确界定，看来这“别墅”的定义又将面临一次变化。

 

说过大的，咱再说说小的

 

最近本市房产政策方面最令人关注的莫过于前不久下发的几份红头文件。其中一份名为《关于房地产权属登记若干问题的规定》，这份规定中第六大条第二小条明确“当住宅建筑标准层层高大于4.3米（2.8＋1.5）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算按该层水平投影面积的2倍计算。大于7.1米（2.8×2＋1.5）时，按3倍计算，以此类推。”国家规定，标准层面积大于2.2米才可以计算层高，而这份规定则将计算面积的层高界限降到了1.5米，这一变化可谓震惊本市地产界，令人瞠目结舌，不知所措。好在主管机关及时发现了这个问题，又将该条款从权属部门的规定中去除，改为规划部门计算容积率的标准。此一变让人惊出一身冷汗。

 

同样是这份《关于房地产权属登记若干问题的规定》，第五大条第三小条规定：办公用房不得以个人名义申请办理权属登记，必须以市工商行政管理部门登记注册的各类经营实体名义申请方可办理。然而在工商部门“个体私营工商户登记程序”中，申领营业执照又必须要先提交“营业场所证明”。没有取得产权证的房屋如何能提供“营业场所证明”？即使是出租，《城市房屋租赁管理办法》中也明确指出“未依法取得所有权证的房屋不得出租”。产权证或是营业执照，到底以谁为先？看来，在实际操作中，这一条还得改。

 

新近下发的《芜湖市市区安置房管理办法的实施意见》中，规定拆迁安置房一年后如上市，必须补交优惠总金额，即享受拆迁安置房优惠价格购买面积×优惠单价×（1＋产权登记时人民银行公布的一年期存款基准利率×安置房持有年限）。然而此前在今年五月一日刚刚施行的2006年《芜湖市拆迁安置房管理办法》中，有关拆迁安置房上市所需补交的还仅仅只是“购买时优惠部分的土地出让多和规费(含优惠总金额同期银行借款利息)”。从一前一后两份规定的变化中，我们可以看出，前一份所指的“优惠”，仅指被免除的土地出让金与规费，而后一份却将“优惠”定义成了拆迁价格与市场价格间的差价。二者所不同的，是将原先算作给被拆迁户的补偿部分也更入了优惠的范畴。前份办法实施仅数月时间，涉及的拆迁安置房还远未及上市，甚至尚未交付，出让政策就发生了如此大的变化，让人不得不担心未来矛盾的激化。

 

朝令夕改，三令五申。一改、再改，一申、再申，朝令夕改不如不令，三令五申不如不申。反反复复，如若不是法令本身制定得有问题，就是执法者在预留伏笔故意所为。

“法屡更则必弊，法弊则奸生”。这是《明史》中大脚马皇后规劝朱元璋所说的话。数百年前的一个女子，尚知法制与政策的不稳定会给国家带来祸乱，数百年后的今人是否会脸红呢？