这是一位业主的咨询：

 

我是一位左岸生活社区的的业主，今天早上（06 年12月12日）07：58，我的手机接受到了一个短信：“你好，感谢您一直以来对左岸生活的关注！左岸一期地下停车位公开销售火爆进行中。售价7万至9万！左岸专线：31207**。”发送过来的手机号码为：133290366**。早上9点25分，我打了31207**的电话去咨询，确有其事。接电话的是一位男性，我还问了一些问题：
　　1.问：“车库的位置在哪？” 答：“是地下车位，不是车库”；
　　2.问：“车位的面积多少？” 答：“只是划两条线，具体面积还不知道。”
　　3.问：“是否可以办到产权证？” 答：“办不到。”
　　整个通话时长不超过20秒，但是这20秒内，却遇到了一个另人深思的问题也是一个关系到我们业主及其他楼盘业主的问题。关于买卖停车位，是否有法可依？

 

买卖车库是否合法关键要看合同中的约定。如果合同中注明未将车库列入公摊，且是由开发商单独取得车库产权的，可以对购房人出售产权，但地下车库只能出售给本小区范围内的业主。这类车库或车位是能够办到产权证的。

 

依照咨询人的说法，左岸生活向他们出售的地下停车位是没有产权证的，那就有点问题了。无法办到产权证的停车位或车库只能属于两种情况：

其一，已作为小区的配套设施计入公摊。也就是说，开发商在预售房屋时，已将这部分面积计在公摊之内收取过了，此时再拿出来“出售”，二次收费。这类的地下车库产权归全体小区业主所有，可经业主大会授权，由业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益必须归入小区的物业管理经费。而对于开发商来说，没有车位的产权，不能出售。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”此类车库买卖无法办到产权证，不受法律保护，业主买到手的只能是一张白纸。 

其二，小区地下车库实际上是地下人防，人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。同样，这部分收益也应经业主大会授权，由业委会委托物业公司出租给有需要的业主，收益归小区物业管理经费。

 

可见，如果开发商明明白白地告之“办不到产权证”、“出售使用权”，业主们可真要小心了，因为他们实际上是在出租车位或车库。按照我同合同法第214条的规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”这就表示消费者租赁车库，即所谓的购买使用权，最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。

买的没有卖的精，这帮开发商，可真能费心思。