当上周五江岸明珠的退换房达到77套次的时候，我还在节目中开过这样的玩笑：加油加油，向100套努力冲刺! 没想到短短几天的时间，大鑫房产就给了我们惊喜，今天江岸明珠的退换房高达102套次，看来他们将要保持芜湖楼盘中退换房绝对老大的位置是没有丝毫悬念的。一个今年9月23号才开第一栋房屋的楼盘，为何有如此之高的退换率，比位居第二的康乐人家整整高出了42套次! 这不能不引起人们的重视。
本来，一个楼盘有退换房，并不是什么奇怪的事情，总有购房人在认购后因为种种原因不能购买的，比如按揭贷款或公积金贷款等原因。但是这些特殊情况在销售总数上所占比例是相当低的。众所周知，真正的购房者买房应当是相当慎重的，认购与否在开盘之前就会做详细地了解，绝对不会今天定了明天退，这种玩笑谁都开不起。一方面，认购需要交付定金，二来一旦确定在某处置业，自己的生活、工作都需要作出相应的安排，绝对不是可以任意更改的。
但是江岸明珠的购房者究竟发生了什么问题？会有如此之多的特例？
问题首先在于该楼盘的定金上。我们知道，购房定金适用于合同法中的定金罚则，即一旦认购协议签定，定金交付，除非卖方同意，否则由于买方的原因退认，定金不予退还，而如果由于卖方的原因交易不成，卖方也当支付买方所付定金的两倍。我市各家楼盘均如此执行。而江岸明珠则不同，他们的定金是可以退还的，即认购人签定认购协议，交付定金后，不论出于什么原因，都可以无条件退认，定金也无条件返还。为什么要这样做呢？这样真的是为了购房人考虑吗？其实不然。定金罚则保护的是买卖双方的合法权益，并不是单方保护开发商的，从其定义上就可以了解。定金可退，真正得利的是炒作者，也就是那些有钱的捧个钱场，没钱的捧个人场的人。开盘当日，人气旺盛，人头攒动，生意兴隆，人为地制造销售火爆的假象，这当中有多少人是真正买房子的，又有多少是媒子，恐怕只有当事人自己心里最清楚。
其次，该楼盘的退换房，我们在总数上往往对应不上。也就是说，这个楼盘的销售与认购加上可售房的总数，与楼盘总数相符，而退换出的房屋却时常不知所踪。为什么？

以11月24日为例：

11月23日
1幢：53套   2幢：41-2   3幢：40-4  4幢：30-1  5幢：45-1
6幢：0-13   7幢：7-17   8幢：40套   9幢：35-1    10幢：40套
总计入网808套，销售331套认购39套，可售438套，认购及成交比例45.8%

11月24日
1幢：53套   2幢：42-2   3幢：40-4  4幢：31套  5幢：45-1
6幢：0-13   7幢：7-17   8幢：40套   9幢：36套    10幢：40套
总计入网808套，销售334套认购37套，可售437套，认购及成交比例45.9%

网上显示当日该楼盘售出1套转售2套，可售房由438套变为437套。
从这里看似乎数字上完全吻合。但是请注意：11月23日该楼盘显示退房77套次，11月24日显示退房78套次，如果是退，那么这退出的一套房哪里去了？如果是换，那么这换出的一套是哪套，为什么没有冲抵销售数字？按照某些业内人士的解释，是此退房并非彼退房，退认人只是将认购转到了下一期开盘房屋，并不是真正的退房。可能吗？设想一下，购房人有可能将数万元留在开发商手中，等待那尚不确定的下一期吗？即使存在这种可能，未来的一期尚未开盘，这样做岂不是绕开预售，提前销售？除非开发商将定金退还，否则即为违法销售。而如果退还了定金，这又与普通的退房有什么区别呢？
假作真时真亦假，真作假时假亦真。楼盘的销售火爆与否取决于楼盘本身的品质、开发企业的定位、售价等等因素，绝不是一些花哨的炒作手段就可以搞定的。真的假不了，假的真不了，希望大鑫公司多为小区、为楼盘做些实实在在的事情，提高楼盘品质，不辜负真正购房人的期望才好，还是少玩些花头筋吧。

附：芜湖市网上房地产退换房超过十套次楼盘排行榜(以套次为准)
1、江岸明珠，芜湖大鑫房产开发有限公司。退换房102套次，销售
   362套，退换房销售比28.2%。
2、康乐人家，中房集团芜湖房地产开发公司。退换房60套次，销售
   151套 ，退换房销售比39.7%。
3、和平国际大厦，华侨房地产开发有限公司。退换房44套次，销售
   171套，退换房销售比25.7%。
4、奥韵康城，明远爱法置业发展有限公司。退换房25套次，销售
   547套，退换房销售比4.6%。
5、蓝山逸居，金鼎房地产开发有限公司。退换房20套次，销售81
   套，退换房销售比24.5%。
6、江城国际，芜湖永捷房地产开发有限公司。退换房14套次，销售
   1088套，退换房销售比1%。
7、长江长现代城，芜湖长江长置业有限公司。退换房10套次，销售
   688套，退换房销售比1.5%。