应本地报纸约稿所写

自打房地产进入市场化之后，许多与之相关的行业也日渐兴盛，这其中，最为突出的就要算是物业管理这一行了。不是吗？早在十年前，如果有人跟您谈物业、谈服务，谈物业管理费，您恐怕还会是一头雾水吧。可是如果换在今天，您肯定能对上几句，没准儿还会义愤填膺地说：“不交物业费，不交就是不交!”
 可真要说起这物业公司跟业主间的关系，那还真是剪不断理还乱，如果有空上网搜索一下“物业投诉”这个关键词，业主的投诉一准会铺天盖地地袭面而来，那物业公司的种种劣迹啊，真是“磬竹难书”。可要是跟物业公司聊起业主呢，可了不得，中国遍地是刁民啊!       
 有人戏称，现在业主同物业管理的关系就象我们中国的婆媳关系一样难解决了。为什么物业公司与业主之间似乎总有些水火不相容呢？一个巴掌拍不响，咱们还是话分两头，从两个不同的角度来寻找一下问题的根源。
 

业主，你认为物业公司是干什么的？
 提起这个问题，答案是五花八门的，有说是修房子的，有说是搞卫生的，还有说是处理邻里纠纷的......最近有位朋友这样投诉他所在的小区物业公司：
 当现在的人们走进*苑小区的第一个感觉应该就是“杂草丛生”！做为一名小区的居民，我想我有权力向物管讨个说法，于是打电话给物业，他们回答：“这个事情我们已经在搞了，但是天气太热，工人不好操作。”做为物管，你的工作就是服务于民，怎能拿天气热作为理由不去完成你份内的工作，如按他所讲，那环卫工人在这么热的天不就不用上班了吗，那我们的城市就任由它去脏吧！
 拿钱不干事儿，这样的物业公司要他何用!初看此投诉，您一定会这么想，可一深入了解，这个小区的诸多业主们已经好几年没交过物业管理费了。
 在这位投诉的业主眼中，物业公司是“服务于人民”的，整篇投诉只字不提是否交了物业管理费，可见，在他的眼中，物业公司首先要服务到位，收不收费倒在其次，即使收不到费，拒绝服务、服务推诿都是应当受到指责的。碰上这类业主，物业公司的确会非常头痛，难怪有位从业人员在离开物业公司的时候这样感慨：“出来是一种解脱，一种奋斗，尽管外面没有物业那么稳定，也有一定的奔波，但是，感觉没有物业那么嘈杂，烦琐，和无休无止的恼火。我再也不因为一丁点小事情去强装笑脸，忍着心中的怒火，去说服一个根本毫无素质可言的业主（少数）了。再见朋友们，物业不出力，但是容易患高血压，保重身体各位朋友！”
 物业公司，全称物业管理服务公司。既然称为公司就明确其为企业，是企业就得成本核算，就得以盈利为目的。一个企业要生存发展，就必须要有资金，很多人都知道物业管理较好的小区，卫生、治安状况都较好，但是有多少人考虑过，这些个“较好”的背后，是以资金为支撑的，没有资金，企业生存都成问题，又如何谈得上发展，谈得上搞好服务呢？向业主收取的物业服务费就是物业公司的资金来源，如果业主都不交钱，再好的小区，基础设施再完备的小区，也会成为死水一潭。作为企业的物业公司，收不到费用后有权利选择退出，有权利拒绝继续提供服务，而作为小区业主，房子在小区里跑不了，除非卖掉房子另择新居，自己仍得生活在小区之中，物业管理失控的后果最终还得由自己承担，远的有梅苑小区，近的有新华新村，当物业公司收不到费用而退场的时候，真正受害的恰恰正是业主们自己。
 我们再看这样一起投诉：若大的一个小区,共有住宅楼18幢,却只有一个50平米的车库,能满足的了需要吗?如果一个小区的物业,连业主最基本的物业需求都达不到,那还能干些什么呢?更不要谈如何提高物业管理工作了!
 物业公司是服务公司，依照合同向小区业主提供服务，收取服务费。它所拥有的权利包括：（一）根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理；（二）依照物业服务合同和有关规定收取管理费用，并取得合理的利润；（三）制止违反物业管理规定的行为；（四）选聘专营企业承担专项经营业务；（五）法律、法规规定或业主大会授予的其他权利。    换句话说，开发商或业主交给物业公司什么样的物业，物业公司就只能在其基础上进行管理维护，不可能“创造”出新的，也不能“减少”旧的。小区的公共配套完善是开发企业的责任，小区车位不足，怎能迁怒于物业公司呢？很多业主搞不清楚物业公司与开发商之间的区别，在许多投诉中，物业公司替开发商背了黑锅。
 

物业公司，业主凭什么要交钱给你？
 事实上，很多时候业主拒交物业服务费实在是很无奈的举动，在现实中物业公司服务不到位，甚至是侵犯业主合法权益时，很多业主只能采用拒绝交费的方式表示抗议。
 在我们接到的投诉中，有家物业公司在服务合同中居然约定自己有权停水停电停气，该公司甚至在未入住业主不知情的情况下，擅自出租了已被业主买下的车库，这样的物业公司实在令人咋舌。
 我们再来看这起投诉：我是***商业街内街B区10幢楼的住户，我们这幢楼的车库起初停车时，车库很大，光车库窗子就有二十几个，可近来停车时，却发现原有的车库居然有三分之二被物业做为仓库出租了，因此我们的车辆因车库较小不方便，只能停到别的车库。车库原本就属于业主所有的，但物业公司却打着为业主服务的幌子将业主共有的车库对外出租，将车库性质私自改变，未经过业主通过，大发业主财，为自己谋取私利，强烈要求成立业主委员会，这样的管理，物业收取物业费各业主应坚决抵制！！！
 前一起是私自出租业主的产业，后一起是私自出租小区公共部位，并改变其性质。《安徽省物业管理条例》第二十九条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业管理企业不得擅自处分。显然，这两家物业公司侵犯了业主的合法权益。
 当业主的合法权益受到侵犯时，按合法途径，该如何维权呢？理论上是这样的：召开业主大会，授权业委会炒掉旧的物业公司，另聘新的物业公司。可实际上呢，这种方法操作性不强。
 首先，业主大会很难召开，业委会很难选举。《安徽省物业管理条例》中规定：对尚未成立业主大会，有下列情形之一的物业管理区域，建设单位应当引导业主按照规定召开首次业主大会会议：（一）入住率达到50%以上的；（二）首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的；（三）首批物业交付满3年的。
 我们知道现在的小区大多是分期分批开发的，即使首期业主全部入住，也很难立即达到入住率50%。这样一来只有等首批物业交付满两年了，如果首批入住率达不到30%，还得再等上一年。那么这两三年的时间中，如果物业公司侵权，作为业主，开不了业主大会，选不了业委会，除了拒交物业费之外，束手无策。此外，在入住同时，业主们都是先预交了半年的物业服务费的，所以即使物业公司的服务再恶劣，自己都得忍气吞声挨上半年，半年之后再拒交。
 其次，首次业主大会由谁牵头，业委会筹备工作由谁来办，法律没有明确。《安徽省物业管理条例》中要求业主委员会委员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守法律、法规和规章；（三）遵守业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有业主公信力；（五）具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。由此我们也可以延伸一下，小区业主大会筹备会的成员也应当满足上述条件。有时间、有文化、有素质、懂法律、热心公益事业，在目前的状况下，我们有多少小区的业主里的多少业主能够达到这样的要求？
 没有合适的筹备组人选，业委会的选举有时候就会受到物业公司的操纵。前不久，某小区物业公司以小区业主大会筹委会的名义发出召开首次业主大会的通知，包含如下规定：1、业主代表成员系从目前已入住的业主中。2、代表的产生是小区保安挨家挨户在已入住业主中进行选票发放并登记的，并且是不记名投票。 3、物业拒绝提供已公示的业主代表的联系方式。4、物业告知首届业主大会，业主代表有权参加，普通业主无权参加。
 我们知道，凡是业主，都有资格参加业主大会，参加选举。业主的含义是什么呢？《安徽省物业管理条例》第六条：房屋所有权人为业主。因此，已收房，但未入住的业主也应接到选票，并在规定期限内参加选举。筹委会方面可采用书信等方式予以通知，但是绝不能以未入住为由剥夺他们的选举权与被选举权。《安徽省物业管理条例》第十四条规定：推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议前,就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。连联系方式都不能向广大业主公布，这样的代表也不知代表了谁。更何况，只要是业主，都有权参加业主大会，谁也无权剥夺。当然，如果场地有限，筹委会方面可以说明情况，但是参加或不参加，仍由业主自己决定。
 最后，如果不能以业主大会的形式改聘物业公司，面对侵权行为，业主也就只能走诉讼这条路了。可是诉讼之路何其艰辛，有多少业主有时间与精力打一场官司？
 留在业主手中的最后一张牌，就只有拒交物业服务费了。所以，当物业公司碰到业主拒交服务费的时候，是不是应当先反思一下：我的服务意识如何？我有没有按合同提供服务？我有没有侵犯到业主的合法权益？
 
 物业公司按合同提供了优质服务，受益的是小区，是业主；业主按合同交付了物业服务费，物业公司得以生存，服务质量才能够得到提高。反之，如果物业公司只顾着眼前利益，不努力学习国家的法律法规，不提高服务意识，无视业主的合法权益，倒霉的表面上看是业主，可业主一旦选择拒交服务费，对于物业公司而言，生存还是死亡，就是一个值得考虑的问题了。一根藤上的两个瓜，一把宝剑的两面锋，物业公司与小区业主间真可谓是一荣俱荣，一损俱损。当我们都明白了其中的道理，当物业公司与业主间都能建立起平等的服务关系，能够相互沟通、相互理解、各自尽到本分的时候，我们离和谐社会还会远吗？