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家长们抢购学区房的情景（图片摘自网络）

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教育地产：房产商与名校联姻的怪胎

——阅报随话（67）

    在北京一家媒体工作的张霞，逢人谈起石景山“远洋山水”小区，就觉得有块石头压在胸口，后悔当年的优柔寡断。2006年，当时“远洋山水”小区的价格还只在每平米7000元上下。“石景山区的房子也要卖7000？”面对明显高于周边楼盘的售价，张霞决定再观望一下。谁知到2007年12月，“远洋山水”房价蹿到每平米11000元，价格已高出周边楼盘30%以上，这个时候，张霞意识到自己无论如何都已追不上这支“火箭”。

    石景山“远洋山水”小区，地处北京城区西郊。长期以来，提及石景山，人们首先想到的是首钢，然后是八宝山。所以尽管属于城八区，但在不少老北京看来，这里还是略显偏远。而论及教育资源，石景山更是和西城、海淀，甚至和朝阳、丰台有着很大差距。2005年，位于八宝山地铁站附近开发的“远洋山水”小区，刚刚开盘时售价大概每平方米四五千元，房价虽然便宜，可两年过去，房子却卖得不温不火。时至今日，“远洋山水”小区的二手房价已经飙升至每平米近20000元。

    是什么原因使得“远洋山水”小区这么热销？除了近几年北京房价普遍上升过快的原因外，这个小区房价暴涨跟一所学校有关——北京景山学校远洋分校。2007年5月，由旨在通过引进名校带动和提升石景山区教育的整体水平的北京石景山区政府牵头，石景山区教委、北京景山学校及北京远洋房地产公司三方开发的“远洋山水”小区配套项目“北京景山学校远洋分校”正式成立了。景山学校是北京名校，只要购买“远洋山水”的房子，就可以就读这所学校。许多家长为让孩子能念上这所学校的分校，开始了对“远洋山水”楼盘的疯狂追逐。于是，“远洋山水”的房价就像坐上火箭一样“日新月异”，明显高于周边楼盘的售价。

    为此，当地政府、教育部门当然更有房产商非常得意——景山远洋分校代表着房地产与名校合作的一种典型模式。一所学校带动一个楼盘！这种被称为“教育地产”的经营思路，已是今日中国房产商的普遍共识。你只要上网搜索，全国各地这种楼盘比比皆是。如广州越秀区东风东路小学润粤大厦校区开建以来，立即带来了润粤大厦物业的升值，咨询量增加一半以上，放盘价也上涨500元/m2左右。越秀区调整海印苑小学等名校，使得地段的楼盘一下子摇身变为名校盘，对周边的二手楼市场影响非常明显，不少放盘业主当即反价，平均幅度在10%—15%。楼市的冲击甚至波及股市。在北京的亿城西山华府引进名校中关村三小和人大附中后，楼盘销售大热。与此同时，去年10月以来，亿城股份的股价也走势喜人，从9月底每股5.34元，涨到目前每股8.30元左右。有专家总结，亿城的业绩离不开西山华府热销，而西山华府热销，离不开优质教育资源的引入。

    据中国不动产研究中心发布的“北京教育地产分析报告”显示，最早采用教育地产经营思路的是1992年启动的广东顺德碧桂园项目。当时，该项目与北京景山学校成功合办了广东碧桂园学校，开启了教育地产的先河。1992年，顺德碧江及桂山交界兴建的“碧桂园”小区，4000套别墅面临滞销。1993年，房产商筹办广东碧桂园学校，成为北京景山学校与顺德北滘镇合办校。结果到第二年9月开学，碧桂园学校统共招了1300多名学生，房产商从每个学生身上收取30万元的储备金，碧桂园从此走出了困境。自此，敏锐的开发商视办名校为拉动楼盘销售的灵丹妙药，纷纷在楼盘小区内开办学校，或自办学校或引进名校，或者干脆兴建学校然后转赠给有关教育部门。时至今日，教育地产早已不再是一个先锋理念，联姻名校的楼盘遍地开花，开发商们也赚得盆满钵满。今年以来，北京市场上不少打“教育牌”的楼盘项目领跑了新一轮大涨行情。

    “名盘＋名校”的教育地产是在地产和教育的双重发展下应运而生的，其模式一般采用三种形式：一是直接拿钱向名校买业主子女就读资格；二是开发商提供设施，名校负责经营，按合约利润分成；三是力邀名校到楼盘开设分校，建好学校后，开发商不再染指。其之所以如此火爆，受到这么多人的追捧，当然是因为其给各个层面的人带来了利益和便利。对政府而言，不用投入或者投入很少财政支出就能完善教育设施，引入一流的教育力量，何乐不为？对业主而言，如果选择学校，孩子小学、初中、高中一路念下来，仅赞助费就是一笔不小的开支。如果在有“名校”的楼盘买一套房子，孩子上学的很多问题迎刃而解了，何乐不为？对开发商来说，有名校为楼盘锦上添花，提高了楼盘档次，增加了新的竞争卖点，大幅提高了利润，何乐不为？对学校而言，这种模式解决了学校集团化扩张进程中遇到的资金、校舍场所等方面的困难，何乐不为？

    然而，教育地产火爆的背后，对家长业主来说，是一个深不可测的陷阱；对学校和房产商来说，是一场危险的赌博。

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教育地产引来了购房者的热烈追捧，地产与名校联姻已经成为楼市的一种潮流。
 

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                     金华市首个教育地产“广润翰城”楼盘倡导的“住名盘，读名校”理念成了楼市的热点话题

     剥开“名盘＋名校”的漂亮诱人的外衣，可以看出部分开发商只是在做概念炒作。一些房产商利用“划片入学”制度的实施和当前优质教育资源的匮乏，争穿“教育外衣”，以教育地产来引发买房热点。据了解，很多房地产商只是在玩噱头，通过炒作概念误导大众，玩噱头的房地产商，叫卖的其实都是学区房。据一位从事多年基础教育的工作人员介绍，就近入学原则不是说，你住在学校跟前就能上这个学校。现在很多楼盘都是挨着学校建，但只建楼不建学校，原来学校的学区已经饱和，就算这个楼建在学校门前，住在这个楼里的孩子还是上不了这个学校。还有就是一些学校其实是高中，都需要通过中考，考上了才能上。但房地产商也说是学区房，其实都是在误导家长。加之各地区招生政策每年都有微调，是不是买了房就一定能入读名校，其实存在着不小的变数。

    已经有一些媒体报道，在不少地区出现多起业主状告学校和发展商的事情。如：4年前，北京华侨城业主老齐看到售楼广告说这个小区要建“九年制一贯学校”，售楼小姐说，即将进驻北京华侨城的是在北京颇有名气的北师大附小和附中。面对这样的诱人条件，齐先生下了在北京华侨城置业的决心，尽管当时这个地处北京东四环外的小区还只是一片热火朝天的工地，而且价格相比周边成熟社区并不便宜。不过，北京华侨城业主最终并没迎来翘首以盼的北师大附小和附中，却等来了朝阳区教委从湖北引进的黄冈中学。朝阳区教委认为招生人数不足，不再单独设小学，转让华侨城业主子女去2.3公里之外一所城乡接合部的农村小学——田华小学就读。当年花了高价买房的老齐和其他业主不甘心，于是把北京世纪华侨城实业有限公司告上法庭。

    近年来，教育地产在实际运行中暴露出来的问题越来越多。

    比如收费问题。政府将办学成本转移到了开发商和其他联办者身上，而开发商则又将成本转嫁到了业主身上。正是基于这种状况，引进的名校建成了高收费的“贵族学校”学生的入学费用远比一般学校高，每生每年从1万元到4万元不等，有的学校还要一次性收取每人2万到4万元的捐资助学费。高收费致使“家长买得起房，子女读不起书”的情况频频出现。很多楼盘联手的“名校”结果却办成了民办学校，而不是按国家义务制标准收费的公办学校，甚至有的还只是“挂牌学校”。另外，区内业主和区外居民的学生的收费又该如何区分，这也是一个问题。

    比如教学质量问题。一般小区的学校都是名校的分校，他们采的是一种“带土移植”的方式，就是从母校引进一个校长，引入一个模式，吸纳一个办学理念。但问题是母校带来的东西能否持续发扬下去，就成了分校成功与否的关键。目前来看，这些学校的骨干多是新的老师，他们能否保证学校的教学质量是一个很现实的问题。

    比如学校的生源问题。学校不同于其他配套，它需要有长期稳定的生源作为后盾。当楼盘销售完毕之后，社区里要接受小学到初中教育的孩子基本就固定了，一旦这些业主的子女都毕业了，学校的生源就成了问题，学校的正常运营就成了一个摆在校方及发展商面前的严峻问题。

比如整个片区的教育资源失衡的问题。由于教育配建工作的统一规划滞后于楼盘建设，出现了诸如不按规划私自建校或不按要求配建学校、教学设施分布不均或重复建设、各楼盘之间人为地相互削弱竞争力等情况。各自为政，各自配建，就导致有的地方教育资源严重不足，而有的地方却又有教育资源的浪费。有些经济实力较弱的开发商难以引来“名校”，看到建校无利可图，干脆以种种理由，只建楼盘不建学校。一些开发商为了吸引购房者，用学校作卖点，但当学校进入正轨后，需要开发商的大量资金注入，对于没有多大利润的学校经营，开发商显然不愿长期投入。 

同时，房产商与名校合作的配套学校归属问题，也一直存在着严重分歧。按规定，目前的建设项目多数由开发商建好教育设施交给教育部门，由教育部门来管理，而且学校都应该是公办性质。对于这一说法，目前似乎并没有统一，各地的情况也不尽相同。

最重要的是教育不同于产业，教育更多的是具有公益性的。教育地产实际上把部分入学机会转化为由经济实力决定的博弈，对于弱势阶层而言，高房价则成为无法逾越的障碍。虽然名校扩建让百姓看到了孩子享有优势教育资源的希望，但可以肯定，真正能跨进名校的学生又有几人？这是对学生受教育权益的不公。而且，如果没有其他的干预措施的话，这样的教育发展路径必然带来强校恒强、弱校恒弱的学校发展格局，从而加大校际之间的不平等。更有甚者，一些地方政府还用就读名校的名额吸引投资和人才，这不仅损害了教育公平，还侵犯了纳税人的利益，因为大多数名校都是公办性质。不少地方都把教育当作了拉动经济的手段，公平已经不是优先考虑的了。最近，北京市教委有关负责人明确表态，反对利用名校的效应拉动地产增值的这种带有短期炒作性质的行为，对于地产商与名校的这种合作，市教委的态度是：不鼓励。

我想，对所谓“教育地产”这个由房产商和名校不合理“联姻”造成的“怪胎”，政府的态度是至关重要的。同时，希望政府对此“名盘＋名校”的教育地产更要有明确、坚决的纠偏措施。不要等问题成了堆才去解决，那就积重难返了。因为受害的将首先是家长学生、而且名校和房产商也难逃损失。

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