自本轮最严厉调控以来，房地产市场多少出现了一些不同以往的变化，对于这些变化众评不一。貌似房价正在处于“合理回归”的过程当中，此时，最受关注的话题恐怕就是政策上对于刚需是否网开一面。我个人认为，短期内对于任何群体在政策上的放松都可能导致前功尽弃。

首先，我们来看一下本次调控的紧迫性。调控是在经济急需转型的节点处，是由房地产泡沫引发一系列经济社会问题的高发期，可以说已是时不我待，从这个角度出发，严厉的政策打压也是情理之内。既然重拳出击，不达一定预期就不会罢手，否则怕是病入膏肓，尽管我认为假若早两年如此调控可能对经济伤害更小些效果更好些。

其次，一个人口大国正大踏步进行着城市化，粗放的模式加房地产市场的“放养”，多年下来，已基本上是“买的起房的永远是那几个人”，大批的刚需都陷入了狠狠地跳一跳也摘不到的境地。这样的刚需队伍会有多大不好说，但至少比当前的存量房要大的多。也就是说，如果在价格回归初期的当下即对刚需购房施行较大优惠，采取靠政府来让利的方式完全有替开发商托盘的嫌疑，小比例的刚需入市便可能使市场的颓势得到扭转，从而可能再次使调控落空。

还有，尽管目前房地产市场整体较为疲软，1月全国70个城市房价已停涨，但停涨不等于集体下跌。相比以前年度连续的近两位数上涨（实际可能超过两位数），停涨算的了什么？据我掌握的实际情况是：除了少数城市偏远楼盘有明显下降之外，大多城市主城区价格依然坚挺，价格仍然处于一个多空博弈的阶段。所谓的停涨或微跌也极可能是主城区零成交造成的假象。因此，距离“合理回归”还早的很。

此外，调控被称之为史上最严厉并不假，但众所周知，并非全国城市都执行了调控政策，就如截至三线以上城市，怕也有诸多漏网之鱼，这些也是隐患。有谁知道多少三四线城市房价早与一二线城市并驾齐驱？有谁知道这些低线城市为何不采取政策？综合地来说，当前仅仅是“停”，而并不算“跌”，这个必须得清楚。另一方面，开发商对于同一项目的分期销售当中，降价的空间也较小：不降，后几期销售遇阻，降，前几期业主抵制。所以，“回归”本身就会有诸多的阻力，需要一个时间过程。

更重要的是，什么是刚需或说什么是首套房、改善性购房并没有明确的可操作性强的界定，倒是极容易变成被“能人”操控的“后门”。

总的来说，当前放松对首套房或改善性购房的政策限制极容易产生副作用，并可能被误读为调控动摇甚至转向的信号，因此时机尚不成熟。二手房价格走向才是市场最终博弈结果的信号，是人们心理预期趋向一致的信号，只有待到二手房价格松动并“回归”方是鼓励刚需购房之时。