李开发谈住房保障法建议稿，基础保障房或可每平3000元

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日前，经济学家李开发向全国人大提交了《住房建设与住房保障法建议稿》2011版，受到了社会的广泛关注。

从2007年以来，李开发率先提出新的住房制度框架，他建议国家需要研究制订一个系统的住房建设与住房管理制度，以规范管理整个社会的住房建设与住房保障，让广大中低收入阶层“住有所居”。2007年底，《建设人才》、《新民周刊》等多家媒体曾集中报道。2009年两会前，李开发在广泛调研的基础上，向国家住房和城乡建设部等部委办提交了住房保障制度建议稿，2010年在原有的基础上修改，再次提交新的一稿。今年元月以来，李开发又将原有的住房保障建议稿再次进行全面修改，参考国外住房保障管理的最新进展，结合我国住房建设与住房保障的新进展，又一次进行全面修改，直至五月中旬才修订完毕。

在完成这个历史性任务后，李开发将建议稿文本印刷后提交给全国人大与住建部。他止不住内心的高兴，对记者连声说，“终于脱稿了，终于完成了”，仿佛象一个远途跋涉终于到达目的的旅行者。他十分高兴地对记者说，大家高度关注的国家住房保障法建议稿已经提交给全国人大财经委。李开发在建议稿中提出，把住房分为四类，基础型保障房，改善型住房，廉租房，此外是商品类住房。他称这个方案把公民的住房权细化到各个环节，可以真正实现人人有房住、个个有保障，随着社会发展与进步水涨船高，能够共享发展的成果，实现住有所居，社会和谐。

今天我们请到国家住房保障法建议人、著名经济学家李开发，请他就基础类保障住房做一专题解读。

李开发告诉记者，建议稿将城市保障性住房分为三类：一种是基本保障型住房，比较紧凑，可以满足最基本的生活需求，面积相对较小，这个价格就是成本价，政府没有税收，即征地拆迁费，配套费，建造费，另加3%的管理费与2%的利润。一种是调剂类自住型住房，第三种是廉租房。

《国家住房建设与住房保障法》建议稿第十一条指出，中国农村的宅基地法规已经实施了30多年，实践证明它能够有效地保障广大农村居民的住房需求。中国广大农村没有出现无房户、高价房和住房腐败的问题，其科学内涵值得肯定与研究。农民住房的宅基地法规是国家住房建设与住房保障法规在农村的实现方式，城市居民住房保障实现方式的基本内涵与农村的宅基地法是一致的，实施城乡居民一体化的住房保障，是国家住房建设与住房保障法的核心。

《国家住房建设与住房保障法》建议稿第十一条非常重要，它对中国农民住房保障通过宅基地法实现方式作了科学总结，中国的九亿农民靠宅基地法享受了全面的住房保障，较好地解决了居者有其屋的目标。农村宅基地法的基本条件是：每个家庭均可获得，起点公平，成本价，免税赋，没有腐败行为，它为农民住房保障提供了一条较好的实现方式。城市居民与农民的权利是一致的，平等的。农村宅基地法规为城乡一体化的住房建设与住房保障法规的建立提供了重要的借鉴与参考。早在2009年，我们向国家提交住房建设与住房保障法规建议稿时，个别专家误认为我们的建议改变了现行的土地法，甚至认为我们要给城市居民每家分一块地，这是完全没有依据的。在本次修改稿中，我们对这一条做了比较详尽的解释，防止误读与误导。

《国家住房建设与住房保障法》建议稿第十二条指出，国家保障全体公民基础型住房保障权利的实现途径。城市居民与农村居民同等享有基础型保障住房权。在农村，基础型保障住房权利通过宅基地法规来实现。在城市，基础型保障住房权利通过申请保障性住房来实现。

李开发告诉记者，基础型保障住房权利能够满足人民生活的基本需求，它实现了起点公平，保障平等，为全体百姓住有所居打下了坚实的基础。

《国家住房建设与住房保障法》建议稿有一个关键词，就是基础型住房保障权利。这种基础型保障的住房权利在农村与城市有着不同实现途径。基础型住房保障权利象一根红线，贯串在整个住房保障法规当中。

《国家住房建设与住房保障法》建议稿第十四条提出，城市居民购买具有基础型保障住房，其购置费用只包括以下五项：土地拆迁费用、通电通水通气等与住房建设的相关配套设施费用、建造费用、管理费用与利润，其中管理费为总费用的2%，利润不得超过3%。国家免除基础型保障型住房的各项税收。这个标准来自国务院相关文件。按照这一条实施，居民获得基础性保障房，即使在北京市区五环之内，只要所在地拆迁费不是特别高，居民申请的保障类住房可能不超过3000元/平方米。

李老师给我们算了这样一笔账，假定在北京北三环内征地面积为10000平方米，现为目前房价较高地区，住房的市场价超过30000元/平方米。目前上面有旧式居民楼3幢，层高为六层，每层4个楼梯，共8户，每户面积约100平方米，容积率为1。5，3幢楼需要搬迁住户144房，确定方案为原住房全部回迁，回迁房按原有住房面积×120%返回新房，原住民换新房不再交钱，建设时间一年半，每户补助在外租房费用10万元，合计补助费1440万元。（此类案例比较普遍，具有代表性）

建设方案是，在10000平方米用地内，建设塔楼2幢，层高为24层，每层960平方米，总建设面积为46080平方米，容积率为4。6，原住民回迁，原有面积5040平方米，按照1：1。2换6048平方米。净结余40000平方米。可按排基础保障住房+800户，每户建筑面积50平方米。实际建设总成本为46080×【（2200元（建造费）+300元配套费（外地城市约200元/平方米）+150管理费加利润（国98年23号文件规定）】=12211万元，加上搬迁费补助1440万元，合计总成本为13650万元，该成本应摊进40000平方米基础保障住房中去，基础性保障住房每平方米价格为3412元/平方米。基础性保障住房每户为50平方米，每户需支出费用为17万零600元。

李开发告诉大家，保障性住房价格越来越高，主要是地方政府即便是保障房也要获得较高的土地出让费，而且还要获较多税收。开发商也要获得较高利润，完全不是国务院在保障性住房规定的2%的管理费与3%利润，加之每个环节还有大量的灰色的费用，以至于保障房的价格也急速上升。北京2004年天通苑的经济适用房价格是2650元一平，这是最好的见证。

《国家住房建设与住房保障法》建议强调基础保障住房就是成本价。本条款是建议稿中的核心条款之一，它说明了城市居民基础型保障住房的成本构成。它有两个来源：

一是农村的宅基地法的在城市的合理延伸，在农村，通过宅基地法建设房屋，由于其性质是保障性住房，所以政府没有收取任何税费，保障了农民的基础型住房保障权利。城市居民与农村的农民是平等的，城市居民应当比如农民享受成本价的保障性住房。

二是成本控制指标的来源于1998年国务院的两个文件。这两个文件明确了保障性住房的成本构成，即保本微利。

国发（1998）23号文件中，指出：“停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。”

国发（1998）23号文件中着重指出：“重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3％以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁 补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力 相适应，促进居民购买住房。”
     国发（1998）34号文件中指出：“要以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价，限价销售。确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成。要加强对经济适用住房成本费用的监控，禁止乱摊和虚置成本。计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，利润控制在3%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等4项因素成本为基础计算。对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。租金标准，要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，并与同期公有住房租金水平相衔接。对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格；必要时，政府也要规定开发企业利润限制幅度。”

由此可见，本法建议中关于保障性住房成本构成与定价标准有着权威的基础，它体现着党和政府关注民生、重视民生政策的一致性，并非拍脑袋的个人臆想。

   李开发告诉记者，建议稿已经深入考虑到地方政府的财政收入来源。在改善型住房中，政府的收益将比较高，商品房是政府获得土地出让金更高的区域，这两个内容将另其解释。根据李开发的调研，这种做法与原有的国务院文件一脉相承，将住房分成廉租房、基础型保障房，改善型住房，政府的住房保障工作不仅能较好的落到实处，而且还会有可观的收益。