一个月前的6月7日，北京市建委出台《北京市经济适用房管理办法(试行)》(下称《办法》)征求意见稿，明确规定了经适房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区县住房管理部门申请回购，回购价格按照届时同地段新建经济适用房住房重置价格结合重新确定。这样，历经半年之久的经适房回购事情总算正式见之文件并且具有一定的可操作性，但细细思量起来还是有许多值得商榷之处。

经适房要回购出现问题关键是如何处理在未来岁月中的增值价值。倘若不增值或者亏本，不要说回购了，倒贴也不要。而增值的计价方法本来不是问题，关键是按大数算还是小数算。算大了政府要吃亏，算小了百姓不会答应。因此需要理清思路，出台一个各方满意的计价方法，如此来个换位思考更便于解决问题。

一，            定义回归。追溯既往，经济适用房的回购问题来源于性质不清，概念模糊。当年对于经济适用房的性质，相关文件给出的定义是，“以微利价出售给中低收入家庭、住房困难户的商品房，是按国家、住宅建设标准建设的普通住宅。只售不租。其成本价由７项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、５％以内的利润）构成，应占住宅总量的７０％。”然而“经济”加“适用”加“商品房”，内含不清，词意多变。既然认为是商品房的属性又要拒绝将增值的部分拿走，购房群体自然不满意。所以说，毛病出在原始定义上。如果将概念中的“商品房”改变为“保障性住房”可从定义上堵住这一窟窿。，

二，            增值公式计算。随着经济的成长，购买的住房有一定的增值预期，当然这个增值预期并不是现在那种非理性高涨。既然老百姓花了钱，购买了住房并且住房增值了，而且终于等到有经济实力购买商品类住房了，让出原来的经济适用房，你不给他增值的那一部分，这一个理说不过去。经适房的参照系是相同地域的普通商品房。只有一个办法可以说得通，就是把他原来投入的那一部分，算出其增值的价值来，然后将增值的部分给他，他当然会欢迎欢天喜地拿着银子走人。

不过，且慢，桥归桥，路归路，他（或她）还要在增值部分中扣去三种费用。这三种费用是：增值部分的所得税，住房复原费，折旧费。所得税天经地义，住房复原费有人可能不理解，这里顺作如下解释；几乎绝大多数人搬家要装修，你的审美观不等于人家的审美观，因此，需要推倒重来。人同此心，心同此理。也有的确有把住房装修得一塌糊涂的。支付复原费的道理在于接收者只要是原样就没有意见。复原费怎么算，两条路，一是你自己负责复原，就不收费了，另一个就是按住房现值的3%收取，政府把这个费用安排在维修经费补偿科目里就OK了。

三，回购方式事先约定。可以有几种方法让经适房原持有人选择。一种选择是，投资房贷利息回报法，但要按政府事先约定的计算房租的方法提取房租及房租生出来的相当于房贷的利息。另外支付住房复原费。另一类就是确定几种回购方式，事先在合同中注明，这就免于事后讨价还价，每一方只想按有利于自己的帐算，世界上没有愿意吃亏的。所谓“己所不欲，匆施于人”也正是这个道理。

　经适房是保障性住房。由于我们以前给出的概念恰是商品类住房的一种，这就等同于承认是一种投资方式。这么多年过来了，随着经济的发展，问题也就出来的。现在谈经适房的回购，实际是对以前定义不清的问题交学费。现在定义清楚了，对新的经济适用房将来回购作出了具体的规定，事先约定了与回购相关的方式，并且有不同的选择方法，购买时就签定在合同里，大家义无反悔，也就不会生出多种事情来。市场经济，谁也不愿做吃亏的大爷，老百姓不能吃亏，政府也不能吃亏。本人很赞成有关主管部门的说法，是“老人老办法，新人新办法”，就是新文件下发之前，按原文件执行，原文件的效力仅限于原来购买的那一部分经适房。新规定出台后购买经适房的按新规定办。在新规定出台前，主管部门要征求民众意见，举行听证会，拟出几套方案来，确定几种方式，让新购经适房者选择。大家的心态要平衡，经济适用房是保障性住房，购房者不要想通过房子发财，因为任何人都不能拿着政府救济的经适房去赚钱。眼前的问题是，近几年房价飞涨，差距太大，事先承认经适房是商品房的一种，承认是一种投资方式，所以惹出了许多事来。现在认识到了问题，修正运作原则，制订出一个人人面前平等的回购公式来，并且事先经过听证，一定可以减少矛盾，心服口服。政府把经适房这样的功德无量的好事做好，对和谐社会的建设必然大有益处。