李开发：掂清老百姓口袋银两再谈为中低收入者造房

过去的一年来，我们热热闹闹地探讨如何调控城市不断高涨的房价，如何让广大中低收入者造房，暄器了一年，不仅与事无补，而且房价直线上升，据资料介绍，在06年新政出台后的5月份，全国的房价仍呈上升趋势，其中北京的房价又上升了9%，更加令人望房兴叹。国务院一年多来先后出台了“国八条”和“国六条”，国家相关部委的9条与15条都已付诸实施。这些做法，正是老百姓众望所归。然而，要调控涨得快要发疯的房价，能够让真正的中低收入的老百姓购得起房，还得要深入实际调查一番，弄清升斗小民的承受能力与支付能力，才能对症下药。作为老百姓的一分子，笔者认为，体察民情，应当知道老百姓口袋里有多少银子，有多大能力买房。因为无论条文法规天花乱坠，但银子总是真真实实的显示作它的功用。以人为本，核心是以民为本；以民为本，核心是安居乐业。安居与乐业是相辅相成的。怎么让老百姓安居，让老百姓用口袋里的银子买得起是政策可操作性的重要前提。前提不明朗，模糊糊的一片，出台的政策就会力不从心，欲速而不达。
本文将从三个方面来谈怎样才能使中低收入老百姓拥有一套住房。一是中低收入的家庭积累究竟有多少，承受能力究竟有多大。二是现有的究竟能不能买得起房；三是政府提供什么样的房才能与中低收入老百姓的承付能力相适应。
一，中低收入群体家庭究竟有多少银两？
国内的各大城市情况有所不同，笔者生活在北京，暂以京城为例。用以下三种观察与判断京城老百姓的钱袋子有多少银两。
第一种算法：依据北京市统计局的统计来算。今年2月份北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布了2005年的统计结果，北京市城市居民人均可支配收入17653元，比上年增长12.9%，低收入家庭人均可支配收入为8581元，比上年增长15.9%，高、低收入户收入之比为3.84比1，与上年4比1相比差距略有缩小。
依据北京市统计局的报表，我们可以推出以下数据：最高的20%人均收入是最低的20%的3.84倍，即最高收入群体人均收入为32951.04元。从低到高的各个20%的平均数的排列，每个台阶递增40%，分别是：8581，12103，16819，23546元，那么我们将排除了最高的20%之外的人群暂定为中低收入阶层，那么这个中低收入阶层平均年家庭人均可支配收入为15262元。
以3口之家为例，全年可支配收入为45786元。参照北京居民基本开支情况，假定均为自有住房，且无物业费类开支，那么，每月用于吃饭类开支含水电汽费等人均400元，服装类开支50元，交通费用开支120元，通讯类开支80元，医疗类开支30元，教育类开支50元，其它往来开支60元来计算，每人每月需要开支790元，月家庭开支2370元，年开支28440元，年积余17346元，积余率约为38%。
再依统计数字，2005年比上年增长了12．9%，则2004年收入为40554元，年积余为15410元。为简便计算，按三口之家计算，我们按每年增长9%计算，在总收入中按38%作为积余率，计算累计1995年来总的积余情况：分别为6510、7096、7735、8431、9189、10017、10919、11901、12972、14140、15410元，累计数为114320元（含1995年计11年），在此期间，需要工作稳定，收入稳定，无重大疾病，且不置备家具与重点家用电器。按普通家庭来说，平均在10年中有一个人需要入读大学，这样需要再支出相关费用约3万元整，这样，实际积余为84320元。
第二种测算方法为询问法。笔者先后询问了各类人群约40余户，基本结果与上述结果接近，但累计11年家庭整个积余约6．5万元，（略）
第三种测算方法是国家发改委的测算数。今年年初，国家发改委经济体制综合改革司发布了一份题为《对中国城市居民收入分配结构现状的总体判断》的报告。报告指出，我国城市居民收入分配的差距已比较大。在城市居民中，最低收入1/5人口只拥有全部收入的2.75％，仅为最高收入1/5人口拥有收入的4.6％。依据这一测算，总体积余情况也要比本项第一种测算方法略低。
二、中低收入者家庭能买得起房吗？
笔者以第一种测算结果考虑在北京城里购房相关事宜。
在购房过程中，结合中低收入者基本情况，我们重点考虑四个基本条件：
一是中低收入群体限于支付能力，确定单程交通时间不超过1．5小时，每天交通费用不能超过人均6元。方式以公共交通为主，偶尔乘坐地铁与轻轨。
二是由于市中心区房价已经望尘莫及，拟以五环沿线外住房考虑。
三是购房的基本意愿是75平方米的小两居或大一居。
四是原则上首付不借钱，能付清除房价之外的各项相关费用，并且能完成装修。月供在偿付能力范围内，20年8成银行贷款。
现列举实际相关案例如下：
案例一，通州区九棵树轻轨附近，房价约4800元，8成按揭，购75平方米，测算总价36万元，需要首付7。2万元，贷款20年，月供2022元；此案例列举此类小户型极少，上班时间超过约定，交通费用超过约定，首付能付，但各种费用无力支付，毛环房亦无钱装修；月供也远远超过承受能力；
案例二，大兴西红门附近，房价约5300元，8成按揭，购75平方米，测算总价40万元，需要首付8万元，贷款20年，月供2200元；此户型极少，上班时间超过约定，交通费用超过约定，首付能付，但各种费用无力支付，毛环房亦无钱装修；月供也远远超过承受能力；
案例三，昌平区八达岭高速西三旗出口向东5公里，房价约4500元，8成按揭，购75平方米，测算总价33．75万元，需要首付7万元，贷款20年，月供1900元；此户型极少，上班时间超过约定，交通费用超过约定，首付能付，但各种费用无力支付，毛环房亦无钱装修；月供也远远超过承受能力；
从以上列举的三个案例来看，房屋位置均已经远离市中心区，但小户型非常稀少，纳前期费用与简易装修费用无法着落，月供情况也大大超过承受能力。由此可知，80%的中低收入阶层买不起房是客观的，也是需要认真对待的。
三、中低收入群体能承受什么样价格的房子？
那么，城市中低收入阶层究竟能承受什么价格的房子呢？笔者依据上述条件，根据中低收入群体的相关要求，推算指标如下；三口之家75平方米，位置为五环以内或沿线，每平方米2600元左右，8成20年按揭，总价20万元，首付4万元，另付费用约2．5万元，毛坯房装修费用2万元，这样，全部积累已经用完，月供1100元，在承受范围之内。
知道了中低收入老百姓的实际情况，就可免去政策的盲目性，为中低收入群体造房才有根有据。