“10年后的房价，若人们普遍看跌，那么今天房价马上就会跌；反之，要是多数人看涨，房价就不容易降。换句话说，当下房价走势，一定程度上，要取决于人们对未来房价的预期。”中央党校经济学部主任王东京在接受中国经济时报记者采访时表示。

    连写了两篇文章对国内房价走势直陈己见，王东京的文章见报后，读者回声四起，褒贬不一。批评的意见认为，房价10年后才跌太遥远，说了等于没说，是废话。

    “我明白读者失望的原因，急着要买房，谁会有耐心等上10年呢？”也有细心的读者问：房价两年内不跌，10年后必跌，那么今后3—9年跌不跌？王东京认为这是个好问题，值得答，于是他又赶写了一篇文章，王东京在接受中国经济时报记者采访时说，这就是他的《房地产价格十年后必跌无疑》、《反房地产暴利是隔山打牛》和《中期房价受制两大约束》三篇文章的由来。

    在《中期房价受制两大约束》一文中，王东京援引美国经济学家费雪的理论——资产价格等于该资产预期收益的贴现，来揭示今天之所以投资房产的势头不减，价格攀升，一个重要原因是人们对将来的房价有乐观的预期。

    比如，一棵苹果树值多少钱？费雪说，这与当初种植苹果树的成本无关，而是看苹果树将来能给买主带来多大收益。假定每年提供收益100元，贴现率(银行利率)5%，那么苹果树的价格是2000元，若每年提供的收益仅10元，则苹果树的价格就只值200元。

    眼下，人们购买房产的动机不外有二：一是为了自住，二是为了投资赚钱。作为自住消费，房价当然要由供求定，毋庸赘述。而用于投资的房产，价格则由房产的未来收益定。王东京说，理解了这一点，应该不难明白将来房价对今天房价的影响。

    “说10年后房价必跌，那是说10年后房产收益会降，作为投资者，低买高卖才能有赚，明知日后房价会跌，怎会花高价买进呢？”

    也许有人会追问，若人们长期看跌，房价会立马下降吗？对此，王东京的回答是：“理论上说是如此。”不过他同时认为应考虑到房市的供求。

    值得关注的是，对于业界比较普遍的一种观点——房价由供求决定，张琦却对此提出了质疑。“目前我们的住房需求都是合理的吗？究竟哪些是合理的，哪些是不合理的，没有分清。事实是，真正的需求——老百姓的生活用房，基本住房消费需求没有得到满足，而大户型房屋、高档住宅总的来说是过剩。”张琦认为，房价被推高到现在，投资需求是“罪魁祸首”，把不合理的投资需求这块拿掉，房价就会下降。这样，“不仅2007年房价总的涨幅会下降，且2008年奥运会后(北京)房价也会下降。”

    王东京认为，判断房价走势还不得不提到三个利益当事人。

    首当其冲的是房地产企业。王东京说，作为开发商，投资赚钱天经地义，为争取最大化的利润，当然不希望房价下跌。通常的情形，他们会利用媒体大造舆论，说房产将大幅升值，以误导人们追涨。“看看报纸与互联网，那些成天嚷嚷房价要涨的人，其实大多都是开发商。再比如，那些积压已久的楼盘，开发商为何不降价？说到底，是担心消费者形成降价预期。”

    第二个当事人是银行。“城门失火，殃及池鱼。银行与开发商，是一根绳上的两只蚂蚱，房价下跌，直接受损的是开发商，但银行也脱不开干系。说大数，银行给开发商的贷款达3万亿，如果开发商不赚钱，银行收贷将遥遥无期。更可怕的是，若房价大跌，开发商破产，银行必受到牵连，即便能拿回些质押房产，但房价下落，银行肯定得不抵失。”

    第三个当事人是地方政府。王东京表示，不管怎么说，房地产已成为地方经济的支柱。发展房产业，不仅能拉动GDP增长，而且财政进账也快。明显的收入，房价高，土地出让金也高，税收也多。由此看，房价上涨，地方政府是最大的受益者。出于自身利益的考虑，地方政府也不希望房价下跌。

    王东京说，不要小视这三方的能量，他们会千方百计阻挡房价下降。虽说房价下跌的长期趋势不可逆转，但有他们的抵制，房价回落的时间会推迟。问题的重点还在中央政府的决心。“依我看，以上三个当事人中，银行是关键，牵一发动全身。只要央行责令各商业银行收回房地产逾期贷款，开发商就无力恋战，地方政府想扶盘，也鞭长不及。毕竟经济规律不可战胜，与市场死扛，终归不是办法。”

    综上，“中期房价走向，受制两大约束：一是社会对长期房价的预期；一是央行的态度。”王东京最后指出。   

再涨谁还买？高价楼盘高处不胜寒

    “如果是每平米六、七千元的普通商品房开盘，肯定会有一大帮人排队抢购；如果是每平米万元以上的项目开盘，大部分都是开发商自己花钱造势吸引大家关注。”一位房地产经纪公司的负责人近日向中国经济时报记者表示，在北京，中高档项目比比皆是，但是普通住宅数量却屈指可数。

    “这些动辄每平米上万元、几万元的项目，纷纷把目标客户指向了‘有钱人’，只是占少数比例的‘有钱人’，能否够这个庞大的中高档房市场疯狂地‘瓜分’呢？”该负责人告诉记者，在2006年一年中，北京中高档房市场销售非常冷清，有些项目销售套数仅为几套。

    再涨谁还买？

    “近几年，全国各大城市的房价涨出两个特点：涨得快、涨幅高。几番宏观调控之后，房价依旧处在高位。”首都经贸大学房地产研究所教授张跃庆在接受中国经济时报记者采访时表示，房价再涨谁还会买呢？

    房价涨得究竟有多快？本报记者以两个楼盘案例来说明。2006年年底，在国贸中心举行的北京四季房展的冬展会上，位于官园桥东南200米的官园8号项目虽然让很多购房人心动，但其高达15800元/平米的价格却让大家只能望而却步。

    记者在北京市房地产交易管理网上看到，该项目2006年初的销售价格为10500元/平方米，但随后，该项目在一年之内连续三次涨价。根据焦点房地产网的历史价格记录显示，官园8号2006年6月涨到12000元/平方米，8月涨到15000元/平方米，8月之后涨到15800元/平方米，一年内涨了5000元/平方米。

    与此同时，位于北京朝内大街的禾风相府项目，一期于2001年8月开盘，当时售价大约为9000元/平方米左右，但一直到2005年，该项目尚未售完。后来，其二期项目也开始推向了市场，在对推广案名进行更换后，一期、二期进行混合销售。记者了解到，2006年，该项目一期房屋的均价已经涨到了13000元/平方米，二期均价15000元/平方米。近日，本报记者得到的消息是，该项目二期最后一套房屋的销售价格是20000元/平方米，而三期价格待定。

    如果说以上两个项目价格疯涨但可能仍会有人为其“埋单”的话，那么另外一些价格居高的中高档房，销售情况就不甚理想了。有调查发现，北京朝阳区朝外大街的新城国际公寓三期，至今网上显示的签约量为60多套，成交率仅13%。位于西城区兴盛街的金融街华荣公寓，网上显示的签约量仅有10套，成交率不足一成。据了解，2006年这种价高但成交量很低的中高档房在北京市场占近八成。

    “大部分中高档房价格频频升高，但售楼处却鲜有购房者光顾，这种有价无市的局面越来越明显。”业内专家表示，房价太高致使很多人都在观望。  

    托市不成“高开低走”

    “‘惨淡’的销售率，显示出这些高价位楼盘的供应量已经超过需求。”北京蓝石营销策划公司董事长李春平认为，中高档住宅出现一定程度的疲软是一个趋势，“去年以来，政府调控政策很多，肯定会出现这种情况”。在中高档住宅市场，投资型客户比例较高，因为在同样的市场增值幅度下，单价10000元的房子盈利肯定要高于单价5000元的房子；中高档住宅投资型客户上海一般超过50%，北京至少有20%-30%，个别项目比例更高。

    目前北京、上海等地的房价已经涨到一定高位，投资获利的空间越来越小，很多投资客户慢慢退出了两地市场。与此同时，2006年9月出台的限制外籍人士购房政策，也使中高档住宅的客源大幅减少。

    “在北京、上海，有很多中高档项目一开始的目标客户群体大部分是涉外人士。”北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文向记者表示，北京很多热点区域一直都把境外人士作为主要目标客群。就以往的成交量来看，一些核心区项目的境外人士购买比例非常之高。但“限外政策”出台后，这些项目的客源就几乎失去了一大半。

    失去外籍客户，本地消费能力又不足，再加上市场供应量已经相对饱和，面对这些问题，中高档房的房价还能挺多久？“事实上，很多中高档房都在高开低走。”据了解，一些项目最终与客户的成交价格并非开盘时拟定的高价。以预售均价35000元/平方米的新城国际公寓三期为例，其实际成交价为25000元/平方米。记者根据北京市房地产交易管理网的数据发现，相当多的中高档项目实际成交价均低于开盘定价。

    “这其实已经是一种变相的降价行为，只是开发商在销售时会以各种优惠政策为借口，避开高开低走这个事实。”有业内人士表示，房价在高位运行一段时间后，开发商撑不住了，降价是迟早的事。“因为这些项目的销售价格本身就太离谱了。”（谢丽佳 周雪松 王小霞）