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2006年的冬天，就要到了。

　　这个年关，对于大量的国内房地产开发商而言，可谓最近几年来最难过的一道关口。楼盘销售遇阻、工程款结算到期、银行贷款追偿本息、转让项目也没着落……“年根儿底”的房地产资金链本就紧张，加上这一年“惨烈”的宏观调控大潮，淘汰与洗牌正在资金的博弈中悄然进行。

　　有心过年，无力回天。纵然招数使尽，开发商们也唯有垂泪面对这难以通过的“资金门”。

　　门槛一：销售回款受阻

　　对于以卖房为生的开发商而言，销售回款是实现资金链通畅的根本。“房子都卖不出去，还谈什么还贷？结款？”一位开发商直言不讳。

　　楼市的繁杂性导致了整体与个案的巨大差别。当全国房价一路上涨之时，甚至上海中心城区的部分楼盘出现热销之时，上海城市周边的大量楼盘确在低调抛售，并且问者寥寥。“资金链吃紧才是开发商低价促销的最大原因。”一位上海房地产代理公司总裁告诉记者。

　　据悉，这些促销楼盘大多集中在上海外环以外地区。“去年年初，我们在上海南部区域买了几套房子，买进时的价格是单价12000元/平方米，现在开发商的新房只卖9000元/平方米。”一位投资者告诉记者。

　　业内人士介绍，2004年后期开始，上海近郊的松江、闵行等上海周边地区大量的商品房成片开发正为开发商带来巨大的销售回款压力，加上彼时土地价格已经攀升，即便售价比几年前提高了一倍，开发商利润已经缩小。低价促销成了大多数开发商最不愿意实施，却也只能为之的手段。

　　“从这个意义上看，上海楼市仍在朝‘不景气’的方向发展。”上述代理公司总裁表示。

　　可是，即便促销了，上海市周边楼盘的销售压力仍然很大。“受连续的宏观调控政策影响，市场的观望情绪仍然浓厚。大多数愿意入市的自住客也多选择接近市中心的区域，哪怕价格高一些。”中原地产一位分析人士介绍，“如果配套与交通的问题短期内无法解决，周边区域的楼盘开发商要想实现快速销售回款，仍然困难。”

　　抛盘是为了资金，捂盘同样是为了资金。

　　“反正也卖不出去，只要还有资金实力，捂盘未必不是一个好的选择。”位于上海浦东的一个大型楼盘开发商告诉记者。明年初，该楼盘附近地铁即将开通。“我们只有捂盘到明年初，已经定下的较高的售价才能有所保证。”

　　门槛二：各类还款压力

　　对于开发商来说，年底还款是通常的资金流转环节。银行多以一年计的房地产开发短期贷款为主，大部分设定在年底归还，与工程建筑单位签定的承建合同也多约定在年底结清工程款。因此，这两部分资金压力令开发商有了所谓的“年关”之称。

　　但是，2006年的还款局势已有不同。从去年开始，上海各中资商业银行对房地产类开发贷款已经严格控制。“能从银行贷到钱的房地产企业本就不多，而这些企业其实都是资金实力很强，信誉有所保障的大型集团企业。”一位银行人士介绍。

　　相比之下，一股关于“社保基金还贷”的风潮正成为上海开发商资金链新话题。一位业内资深人士透露，目前在上海需要还清社保基金贷款的房地产项目有30至40个，其中不乏外资大型房企。香港瑞安房地产就是分开表示年底前还清社保的开发商之一。

　　为了支持资金需求，瑞安房地产在上海的“创智天地”项目已经提前开盘。“很多香港的客户来沪看盘，但是杨浦区北部位置15000元/平方米的售价仍显略高。”业内人士称。

　　门槛三：项目转让无门

　　开发商大小不同，资金紧张的压力却是共同的。

　　10月份，顺驰集团将55%股份以期权方式出让给香港路劲基建，作价仅10余亿。顺驰总裁汪浩曾说，“顺驰就差这10个亿。”资金困境溢于言表。而对于大量中小开发商而言，通过股权转让，项目转让和直接借贷等方式欲渡资金难关的开发商越来越多。却不是所有开发商都能如顺驰一样如愿避险。

　　记者从中国产权交易所了解的信息是，8月至今，全国通过中国产权交易所挂牌的大宗地块出让信息高达113条。且不包括通过公司产权转让方式进行引资的项目。

　　11月中旬的一周之内，上海联合产权交易所挂牌的房地产转让项目也有五个之多。其中不乏位于上海黄浦区最核心地段的几个商业地产项目，也不乏与大型国有房企相关的资产转让。可见，无论多么有实力的房企，资金难题都是不容忽视。

　　业内人士介绍，在转让项目以实现融资的企业中，国企与民企的融资渠道也各有不同。其中大多数国有企业手中“吐”出来的项目多通过产权交易所流转，主要出于国有资产是否流失的透明度考虑。而大量的民营企业地块和项目转让都是通过地下中介促成交易。

　　但是，与商品房的供需市场一样，没有了买家的整体转让，同样无法实现融资。“挂牌出让的项目很多，但是有兴趣受让的买家却很少。”上海拍卖行一位工作人员这样介绍在那里的房地产项目交易情况。

　　受此市场推动，一些民间资本，如温州资金目前活跃在房地产地下融资市场，正通过地下中介开办放贷业务，高达20%以上的年利令市场震惊。“照样有人借，开发商的资金实在是太紧了。”一位土地中介称。

　　如此严峻的资金链局面，开始令部分中小企业酝酿全身而退。近日，某开发商对媒体表示，今年上海房企将锐减千家，淘汰率75%以上———资金链考验下的行业整合，残酷而现实地进行着。(柯鹏 于兵兵)

 
缺钱！开发商四招求过关   
　　

　　越来越多的开发商在资金方面陷入窘境，面临年底资金链大考的一部分开发商不得不设法以求度过难关。

　　变卖项目

　　曾经的疯狂圈地使得不少开发商在如今国家紧缩银根、融资渠道收窄的情况下率先面临资金链断裂的危机，于是一部分难以为继的开发商不得不“忍痛割爱”变卖项目，希望能引入合作者注资或干脆全部转让套现。

　　在产权交易所公开的融资项目中，记者就发现了多个房地产项目的身影，有的是部分房源的转让，也有办公楼乃至土地的整体转让。一位融资机构的内部人士告诉记者，今年下半年来，其所在的机构在全国范围内接到几十个以转让求资金的房地产项目，总的融资需求有好几十亿元人民币的规模。

　　“各项目的进度和融资需求也各不相同。有的还在报批，有的已在经营之中，有的正在建设或已结构封顶，有的刚获批却还没有施工。”该人士表示，“在各个环节，开发商都可能遇到资金周转不灵的情况，逼不得已时只能卖掉手头的项目。”

　　转让公司

　　如果说手上有合适项目的开发商还算有融资的资本的话，那么另一些已无力支撑的房地产企业只好“卖己求生”。

　　同样在产权交易中心，除了上述变卖项目的融资情况，还有不少从事房地产开发与经营业、房地产中介服务业的企业干脆挂牌转让全部的公司股份，淡出市场的意图十分明显。

　　业内人士表示，由于上海房产市场低迷，资金短缺已经成为大部分开发商所面临的难题。而那些在楼市高峰时期靠少量资金就进入房地产市场的非专业公司，经过调控洗礼之后，便开始选择逐渐退出房地产市场；另外，一些中小开发商在经历了一段时间停工后，也不得不寻求整体转让以解资金之困。

　　直接融资

　　香港的内地房地产股近期频频发债融资，如世茂房地产宣布发行共6亿美元的债券，绿城中国也宣布发行4亿美元的高级票据，开发商集资所得都将用在偿还债务、发展现有和新增项目、营运资金等方面。市场分析师认为，因为调控的影响，银行对房地产企业惜贷或者是不贷，而信托、REITs等融资渠道的要求也更加严格，这使开发商尝试其他方式从资本市场筹集资金，预计未来一阶段还会有更多开发商参与进来。

　　“调控环境下，为了未来一阶段的运营发展，房地产企业必须打开融资路径。”业内人士指出，“然而，毕竟境外融资等对筹资企业的条件要求很高，中小开发商在这方面就很难涉足，他们只能想别的办法四出找钱。”在业内人士看来，开发商在银行开发贷款以外的融资方式还是存在的，“调控和加息并不是要扼杀投资，如在上海就有起码150亿元的民间游资，它们总是要寻找一些投资点的。”

　　加紧促销

　　对相当一部分开发商来说，土地环节已经消耗了企业大量的自有资金，随后的开发资金便主要通过银行放贷和销售回款，尤其是在目前办理贷款相对较难，且利率持续上涨的情况下，销售回款成了开发商主要的资金来源寄托。

　　事实上，从今年“金九银十”的情形来看，开发商已经是摩拳擦掌以抓住这一年尾最后的机会。在上海，许多楼盘在这一楼市传统销售旺季以促销手段登场，暗降看来被开发商认定为是最有力的竞争方式之一。只是，开发商的积极心态最终换来的却是无奈表情， “金九银十”旺季不再的表现，给予开发商利用预售回款进行滚动开发的计划以重大打击。 (李和裕)

多数开发商不会直接降价

　　中国指数研究院（华东）副院长陈晟认为，在今年针对房地产市场的治理整顿过程中，中小开发商的资金链会更加紧绷，贷款到期、利息支付、工程款等资金压力接踵而至。伴随着银行收缩贷款、楼盘销售停滞等问题，上演资金“大挪移”的可能性愈发降低。

　　陈晟表示，从今年的市场形势看，政策层面更多注重于细节，对市场化供应源头、保障化体系进行整顿和落实。按照市场趋势分析，市场化的地价行情并不会产生降幅，房价则会保持平稳发展，这样一来，对于开发商来说，一系列调控政策的运行，将使得其利润空间被压缩，导致回报率下降。

　　据中国指数研究院进行的一次业内调研显示，只有三成开发商认为目前的市场形势会导致较多的降价销售出现，多数仍然倾向于用“软性营销”方式来促进楼盘销售。因此，年底市场或许会有匹配刚性需求的销售手段大量出现。

　　虽然今年的市场形势平稳，但仍有不少亮点产生。综合分析下来，外环以外的经济型别墅、特殊板块内的标杆型楼盘以及特定地区的高端别墅，仍将属于走势较好的产品。“去弱存强”的最终结果，将是大品牌企业、区域性品牌较强企业以及控制成本能力强的企业取胜。(唐文祺 )

“洗牌”加速让年关更难熬

　　上海道邦投资管理有限公司董事总经理林荣时认为，开发商的这个年关会比较难过。一方面，今年政策调控的专项整顿力度明显增大；另一方面，市场考验也较之以往更为严峻。此外，笼罩在房地产业的神秘光环正逐渐褪去，包括从拿地到开发再到销售等环节正在逐渐透明化。对于开发商来说，暗箱操作可能性的降低会使得资金链的压力更大。

　　今年的宏观调控是多元化、多渠道进行的，重点抓几个方面，首先是土地环节的“招拍挂”，其次是经营环节，通过对信贷、税收的调控去“卡”住资金源，把“钱袋口”扎紧之后，会有许多开发商难以支撑下去。

　　特别对于中小开发商而言，可能会更难熬一些。因为市场洗牌的形势已经越来越明显，就市场竞争力而言，中小开发商本来就较为薄弱，在拿地方面基本不占优势，再加上房地产下游环节也开始实行有效控制，获取利润的可能性又减少了，这对于走非正常渠道的中小开发商来说是个沉重打击。

　　林荣时认为，一个公开、公正、公平的市场，能够让有自住需求的普通消费者买到物美价廉的房子。目前购房者在整个市场交易中仍然属于弱势群体，但在从弱势群体变成强势群体的过程中，开发商将要经受有史以来最大的一次考验，这次考验是行业上、中、下游的全面整合。  (唐文祺 )