顾海波：金九银十在梦里！

1：之前几个月的楼市可谓一片涨价声，那么在此情况下您认为今年的“金九银十”会如期而至吗？为什么？

答：2012年9月9日国家统计局发布的数据显示，前8个月，商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，降幅比1月~7月份缩小2.5个百分点。2012年8月份商品房单月销售均价6020.9元/平米，同比上升6.7%。国家统计局9月18日公布了2012年8月份70个大中城市住宅销售价格变动数据。数据显示，与上月相比，70个大中城市中，8月新建商品住宅价格下降的城市有20个，上涨的城市有36个。二手住宅价格下降的城市有16个，上涨的城市有38个。新建商品住宅和二手住宅涨幅均未超过0.6%和0.9%。尤其是3季度来，住房市场总体看来是量平价升。

3季度全国房价走势有反弹的趋势，但这主要是各级地方政府的托市（约40多个城市微调和放松调控）、货币政策的放松（两次降息和降准）和银行的所谓房贷利率优惠。

当前在中央调控政策没有逆转的情况下，楼市的反弹是否会延续？还有待市场的检验。本人认为，在房价极不合理的情况下，楼市的反弹主要在于各级政府托市、政策放水情况下的恐慌性反弹！金九银十难再续！原因：一、购买力透支；二、开发商库存、负债和囤房囤地都很高；3、经济内忧外患，部分例如温州和鄂尔多斯等地的房地产泡沫已破裂，继续疯狂的空间基本封杀。相反,楼市危机将蔓延!

2：相比去年，今年的金九银十能否加速房地产去库存化，带来新的利好市场？请结合案例说明。

答：除非开发商以价换量，不然由于前期过度透支购买力，金九银十继续盘整的可能性很大，事实上金九银十已经多年不见！

3：据了解，很多房企大佬们都在暗暗备战“金九银十”，而国家坚持调控的决心并未放松，并有步步紧逼之势。如果政策收紧，市场会有哪些变化？开发商将面临哪些压力？

答：实际上国家的调控政策表面上没变，但实际调控的内容一直在变，始终没有摆脱“以房为纲”和土地财政。正是由于政策的动摇和反复，才使得老百姓的心理预期发生偏差、产生恐慌，认为政府不让房价跌！当前，40多个城市房地产政策的微调就是佐证！

    实际政府对“房价合理回归”没有明确的决心，所以，最近政策估计不会收紧，能“不放松、不动摇、不托市、不放水”已属不易！

4：一边是“涨”声不断，一边是调控紧逼，您认为未来的楼市走向如何？ 

答：实际房价上涨是各级政府所希望看到的。不然10年调控房价不可能控不住！所有调控紧逼就无从说起。由于，摆脱不了土地财政和“以房为纲”，高房价与老百姓有支付能力不足的矛盾依然存在，房价泡沫会继续发酵！后势主要取决政策和国内外经济的走势。由于楼市的地域性强，除温州、鄂尔多斯等地泡沫破裂外，其余地区继续窄幅盘整的可能性较大！楼市和房价上下的空间都不大！时间换空间。如果继续疯狂，那泡沫会加速破裂！楼市危机必将蔓延！

   结论：

   金九银十在哪里？金九银十在梦里！【美启动QE3 导致中国房价猛涨极其荒谬！】美刚启动QE3，一群疯子就急不可耐叫嚷中国房价将猛涨！为什么不同美国房价、日本房价、欧洲房价有关系？偏同中国房价有关系？

    从到QE1到QE3，日本和美国房价继续趴着不动，为什么人家房价都是螺旋式运行,只有中国楼市(房价)大起不落？！同样面对是QE3，为什么中国股市一路下泻而中国楼市将猛涨？！同样面对是QE3，为什么中国股市一路下泻而欧美的股市得到提振？这是什么逻辑？！这是中国的制度问题！

   一方面中央政府调控所谓“不动摇、不反复、不放松”、“房价远远没有调整到位”；另一方面，各地微调（40多个城市）和银行放水）风起云涌，并放任“房价暴涨”妖言四处散布、扰乱人心和市场！一方面，房地产调控已届10年；另一方面，中国房地产（房价）疯涨了10年！一方面，从“九五”时期就强调经济发展方式转变，另一方面，“以房为纲”愈演愈烈！

    中国所有的问题（腐败、滞胀、实业危机、投资消费外贸熄火）都同高房价有关系！疯狂、贪婪、腐败、恐惧一览无余！一定是疯了！！

    打蛇打七寸！擒贼先擒王！高房价将是压垮中国最后一根稻草！崩盘也许是唯一、最后的结局！应掀起一场反高房价运动！开发商和地方政府是白日做梦、一枕黄粱！

     世界房地产发展历史和经济发展历史表明，房地产作为支柱产业只是经济起飞、转型期的特例，长期而言，经济去房地产化是历史的必然，何况我们的房屋自有率已高达89%、远高于发达国家。问题是房地产主动调整还是被动调整？！是软着陆还是硬着陆？！从过去和当下来看，后者可能性更大，中国人为的“痴呆危机”似乎不可避免！局部如温州、鄂尔多斯危机已产生且有蔓延之势。这是我们的不幸！尤其是占权重最大的广大中低收入者的不幸！

    但愿当局能能顺应民意、顺应规律!把房地产调控和问责进行到底！取信于民、取信于世界！实践“房价合理回归”的诺言！改弦更张！

                                                 顾海波

                                               2012-9-17