10月22日，龙华不负众望，热热闹闹地登上了头条。作为深圳市年内首宗无配建、无商业、对竞买主体无限制条件的“三无”宅地，A802-0305宗地的拍卖价格在竞拍前就早已引出各方猜谜。基于对龙华区域未来发展趋势的普遍看好，在看诊这块“龙华新区绝版地块”之时，业内人士都怀持着十足的信心。然而谁都没有想到，最后的响槌价竟有46.8亿之高！

 http://s12/mw690/001lOLS0gy6NbJ9S8kz9b&690

一石激起千层浪，业内顿时通宵达旦地响起计算器的敲击声音，随之而诞生的是一串串惹人瞠目的“新地王”数据——46.8亿元的总价，折合楼面地价25094元/平方米，地面地价100328元/平方米，溢价率85.3%。更有远见之人以上述数字为依据，为新地王的收纳者龙光地产算了一笔账——25094元/平的楼面价+3500元/平的建安成本+1000元/平的监管营销费+5%的营业税+市建费+教育费+印花税等其他成本，按照此公式计算，若要保本并盈利，龙光极有可能突破现有的龙华房价水平线，手握“4W”红旗摇旗呐喊，将龙华区域整体楼价带往新的“春天”。

“春天”固然是值得开发商们喜上眉梢的，可是当雪莱的诗句“冬天已经来了，春天还会远吗？”在这个季节默默吟诵，我们不得不反过来冷静思考：开发商们的“冬天”还有多久？开发商们的“春天”又该如何到来？

【急春者：龙光地产是也】

老人家常言：“春捂秋冻，不生杂病”。意思是说春天快到时要多穿点，不要过早脱下冬衣。这一回龙光地产的“冬衣”显然是脱得过早了。

龙光地产执行董事兼总裁助理肖旭在竞拍结束后曾说：“这个价格确实高了，但还是符合公司的投资原则。该地块的斩获，符合公司的预期和一直坚持深耕区域、聚焦刚需的发展战略，我们看好龙华新区的发展，未来公司将按照高周转原则加快规划设计，将此项目独立开发成为刚需盘，为进一步提升片区人居环境做出贡献。”

仔细回味这番话，“深耕区域”表明了龙光对龙华片区价值挖掘空间的钟意，此次拿下龙华地王既是龙光地产2003年4月投得宝安中心区地王和2005年拿取龙岗中心区地王后的又一次大动作，也是龙光地产回归深圳分羹龙华的代表之举。所以即使“价格确实高了”，也不惜血本全力而为。也正是这种不惜血本让龙光地产此次高价竞拍多少有了些“赌一把”的成分。要知道，想要以3.9的容积率来消化这块肥肉，在刚需“安家立命”的一贯购房心理条件下顶着破“4”的风头身先士卒，成本控制若稍有不慎，别噎着的风险随即将至。

急春者，不可为也。

【等春者：万科地产是也】

此次拍卖的地块旁边即是万科的“金域华府”项目，“金域华府”二手房房价目前最高已经达到3.5万元，作为较早一批入驻龙华的房地产企业，万科在龙华其实已经赚得盆满钵盈。

此前，万科董事长王石在接受媒体采访时曾表示，万科“不拿地王”的原则，针对的是“单价地王”而非“总价地王”，因为过高的单价意味着只有房价在短时间内大幅上涨才能实现盈利。

也许是因为片区已有项目已经触及价格天花板，也许是因为单价指标不符合万科的拿地策略，此次竞拍万科从头到尾未举牌，以坐山观虎斗的姿态位列“几家欢喜几家‘油’”中的“酱油”方阵。

万科的算盘打得的确够精。若以目前龙华新盘供应量充足，各个楼盘价格相互牵制的现状来看，此时高价拿地确实存在一定风险，但如果将楼市回暖的若干讯号和龙华近年城市中心区整体规划加起来综合考虑，楼价上涨也并非没有可能。总之，“叼着烟斗等春来”既远离了资金风险，也能搭载片区楼价上涨的顺风车，趋利避害，着实精明。

等春者，附庸者也。

【立春者：星河传奇是也】

龙光依靠地王拉动片区房价显得有些着急，万科“鹤蚌相争，渔翁得利”的做法也有些不够义气，那么究竟该如何有步骤的踏实促进片区房价有节奏的上涨，在满足开发商利益的同时也给片区业主带来资产获利呢？

 http://s2/mw690/001lOLS0gy6NbJe209Pd1&690

http://s9/mw690/001lOLS0gy6NbJe7ofK78&690

其实，曾经的“9万3”地王——香蜜湖一号给了我们很好的借鉴例子。这个被称为“面粉价高于面包价”的深圳元老级豪宅楼盘，当年带动了香蜜湖豪宅区整体价值的拔升。但容易让人误解的是，很多人认为香蜜湖一号因为是地王所以有价值驱动力，殊不知，真正驱动香蜜湖片区发展不是破天荒的高地价，而是香蜜湖一号“中国十大豪宅之一”的定位以及福田CBD的中心辐射作用。

对于这个道理，星河集团再明白不过了。作为上世纪80年代末踏入深圳房地产行业的房地产企业，星河集团用25年的时间见证并参与了以福田CBD为代表的深圳多个中心城区的建设，随着星河明居、星河雅居、星河华居、星河国际、星河世纪、星河丹堤、星河盛世等项目的成功运营，星河更是游刃有余的掌握了给片区发展带来“春天”的规律——那就是用覆盖住宅、商业、酒店、写字楼等多种形态的产品线来增加区域厚度，用区域综合价值提升单个项目价值。

此次，星河集团再次前瞻区域规划，瞄准龙华片区未来发展前景，在成功打造星河COCO City商圈的基础上，于龙华北站商务区雕刻品质力作——星河传奇，以“房地产综合开发+商业地产经营+金融投资”的三驾马车模式全方位提升区域价值，重新定义深圳新中心，为龙华和生活在龙华的业主带来绿意盎然的“春天”。

星河传奇以80-170㎡三房至六房的户型满足不同业主的需求；以45㎡的超大体量精心打造轻商业生活体，完美诠释星河美学。自2014年10月1日星河传奇开放营销中心以来，累计认筹数已经破千，VIP诚意客户登记空前火热！

据悉11月初星河传奇样板房即将迎“春”开放，25年星河“立春”智慧，城市中心远见大宅，恭迎全城品鉴！

http://s7/mw690/001lOLS0gy6NbJfI9XEc6&690