新政发威，楼市成交跌至历史新低

如果现在有人还在质疑“国四条”和“国十条”新政出台后的效果，那就请他看看新政过后，深圳楼市成交量的急剧变化：新政过后9天之内，楼市成交犹如“过山车”一般从4月16日，日成交最高峰的308套猛然跌至25日的历史新低25套。

新政实施后一周（4.19-4.25）全市商品住宅成交总套数为417套，环比上周下降60.70%；总成交面积3.65万平方米，环比下降63.89%；虽然成交量急剧萎缩，但是由于关内两个新开盘项目成交价格支撑，全市成交均价23630元/平方米不降反升，环比上涨12.33%。

而二手楼同样成为政策调控的重灾区，成交萎缩，地产中介生意惨淡，据深圳中原地产总经理李耀智日前在接受媒体采访时透露，楼市新政发布前，中原地产二手房每日成交130至150单左右，新政后暴跌至每日30至50单，跌幅高达七至八成。

深圳楼市并没有出现购房者期盼“量价齐跌”的原因在于：经过2009年楼市的热销令开发商资金回笼速度加快。由于去年房价暴涨，使得开发商获取惊人的丰厚利润，房地产开发企业自有资金充沛，通过融资的比例下降，部分上市公司净负债率有不同程度的下降。在资金相对充裕的情况下，开发商“手中有粮，心中不慌”，不再需要通过降价的方式回笼资金，借以讨好购房者。

从目前深圳市场状况，判断买卖双方处于“胶着”状态，开发商不急于降价，购房者不急于买房。虽然政策面不断施压，利空出尽，双方博弈的结果是，深圳房价短期内下降的可能性不大，房企资金充裕，房价短期内会保持平稳。预计配合下半年“加息”消息的刺激，和货币政策的转向——采取适度从紧的信贷政策，深圳房价出现拐点最快也要在下半年，最大跌幅预计可达20%——30%。

最先采取降价措施的，会是一些对于资金回笼有迫切需求中小型开发商，例如上周开盘位于前海的小户型楼盘——“××国际公寓”均价1.6万元带装修，比周边楼盘售价低3000元/m2，销售十分火爆。

即将于5月1日开幕的“春交会”有可能成为楼市一大“杯具”，预料现场看客虽多，但是真正掏出银子购房的寥寥无几，除非有楼盘大幅降价。而新政出台，对于“异地购房”受限，使得占据深圳“春交会”半壁江山，吸引深圳投资客的惠州、东莞等外地参展项目而言，无疑是雪上加霜。

目前处于观望态度的不光是购房者，开发商也在观望。据悉：有部分气大材粗的开发商在楼盘销售不畅、市场前景尚未明了之际，索性调整自己的销售节奏，将项目发售计划押后，以种种理由，完工之后，也不去拿“预售证”，等于是变相捂盘。新政出台后，政策的明细，尤其是信贷政策有没有可以变通的空间，地方政府执行的力度，遏制“高房价”的决心，都会影响开发商们对于后市的判断，和采取的相应对策。

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