解读“八部委专项整治通知”

    2007年3月29日，建设部、国土资源部等八部委联合发布了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》（简称“通知”），中城联盟各成员单位就通知的相关背景、目的以及其中的重要观点在第一时间进行了学习和解析。

文件重点学习

通知背景

    按照中央纪委第七次全会和国务院第五次廉政工作会议精神，根据中央纪委《中央和国家机关贯彻落实 2007年反腐倡廉工作任务的分工意见》(中纪发[2007]2号)、国办《2007年政府系统廉政建设和反腐败工作具体任务分解》的要求，由建设部会同国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治(以下简称专项整治)，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。

整治目的——切实稳定房价，促进房地产行业健康发展

    建立健全长效机制。从调查中低收入家庭的住房需求量入手，着力增加中低收入家庭住房的有效供给，稳定住房价格，进一步完善促进房地产业健康发展的长效机制。

工作依据——法律法规及规范性文件

　　(一)法律法规规章。《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)等。

    (二)规范性文件。《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电[2005]8号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发[2006]37号)等。

整治重点——行业整顿、反腐倡廉一石双鸟

    (一)组织全面检查。检查房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。对在检查中发现问题的房地产开发企业依法进行审计和检查。

　　(二)查处违纪违法案件。畅通举报投诉案件线索渠道，建立案件线索移送制度，对在排查和群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，与监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿的违法违纪行为，依法惩处房地产企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。

　　(三)开展警示教育。选择部分违法违规典型案例予以曝光，深刻剖析成因和环节，认真开展警示教育，充分发挥查办案件的治本功能，不断把专项整治工作引向深入。

组织实施——(2007年4月下旬-2008年1月)分阶段、分层次逐步深入

    1. 4月下旬-6月，各级相关主管部门和房地产企业组织自查。

　　2. 7-8月，地级以上(含地级)城市主管部门组织检查。

    3. 9-10月，省(自治区)相关主管部门组织抽查。

    4. 9-10月，推广交流典型经验。

　　5. 11-12月，八部门联合组织抽查。

    6. 2008年1月，典型案例通报。

文件观点解析

“不虞效应”的必然产物

    房地产行业经历了国家长期的组合调控，全国房价普遍逆风上扬，特别是年底地产股市全面飘红、屡创新高，严重背离政府预期，这就奠定了2007甚至未来几年内房地产市场的宏观基调——全面调控，深入执行。

房地产市场的“手术刀”

    经过初步的学习和研讨，我们认为本次重点整治作为国家宏观调控政策的深入、落实和延伸，结合“反腐倡廉”工作分阶段、分层次有重点的展开，可见政府对前期宏观调控的经验教训进行了全面的总结和反思，同时，更加关注对左右房地产行业生存和发展命脉的关键环节（如：项目前期审批和销售）进行“手术”。

    作为中城联盟成员单位同时作为国家各地房地产企业的表率，不可否认，在前期的国家调控中，由于房地产企业自身运作及当地政府政策缓冲等诸多因素，对成员单位影响相对不大。但是，由于国家法律规范、政策法规、房地产市场及房地产企业素质等诸多因素，我们国家的房地产行业尚不完善、不健全。此次重点整治贯穿房地产项目开发、销售的重要阶段，涵盖房地产交易秩序的重要环节，势必对房地产市场特别是国家宏观调控重点区域房地产市场产生深远的影响。

未雨绸缪，举一反三，有则改之，无则加勉

    针对《房地产市场秩序专项整治工作方案》，我们认为联盟单位应有重点地对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面、客观的审视，对其土地审批、拆迁安置、项目销售等重点环节未雨绸缪，提前自查自纠、认真应对，遵守国家相应政策法规。重点做好以下三点：

    1.全面梳理项目土地立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的审批操作及后续拆迁安置工作；

    2.全面梳理项目所发布广告、价格、合同、税务等销售重点环节，保障项目销售及企业资金安全；

    3.举一反三，对企业其他重点环节进行全面的梳理和审视。

“马太效应”的催化剂

    本次全国重点整治将对中国房地产市场产生深远影响，但必将加速国内房地产行业洗牌及房地产市场的健全和规范，必将营造更加有利于合法房地产企业健康发展的宏观环境。

    所以，作为中国房地产企业的表率，我们联盟各成员单位认真对待之余亦应坚定信心。