公元2010年底，我撰文《沈阳地产之三国演义》，描述了沈阳地产之现状：进入品牌时代后，万科、中海、保利年终销售额排名前三的巨头，以魏、吴、蜀三强身份，领跑是年沈阳楼市。一年过后的2011年，三国鼎立之势不再，市场细分，更多的品牌诸强揭竿而起，瓜分份额。沈阳地产，已然确立了诸侯争霸的格局！

我们先回顾一下2010年。万科销售额高达70亿，若减去鞍山份额，沈阳万科销售额接近60亿，第二名中海则刚过40亿。万科领先两个身位（差距两位数以上）。2010——2011，是沈阳楼市的一个分水岭，在此之前，万科凭借在沈阳经营18年的优势，一家品牌独大，而2011开始后，万科则要开始面对越来越多的品牌竞争对手。

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易居克而端近日公布了各企业2011年销售额数据，（虽然具体数字稍有误差，但）群雄并起的整体格局已经显现。万科54亿依然领跑（有统计称万科销售额60亿），但领先优势缩水，中海47亿紧随其后。第三位往后，坐次开始重新洗牌，金地37亿、恒大36亿、保利33亿分列前五。华润29亿、碧桂园26亿、万达22亿列第六至第八。（第九第十名因暂存争议，不表。）从销售额看出，万科与中海已形成第一集团军，金地、恒大、保利第二集团，华润、碧桂园、万达形成第三集团。

2011年后，中海与万科的差距缩小至7亿，金地领衔的第二集团，与第一集团的差距也保持在10亿之内。回顾历史，除保利2003年进入沈阳，尚属较早外，中海、金地、恒大、碧桂园、华多是于2006年后开始抢滩沈阳，经过5年，这些全国知名品牌在沈阳发力，终于赢得市场一定的话语权。

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看2011年终销售面积排行榜，战国时代的纷争局面愈发明显，前五位的名次分别为：中海62万平方米，恒大59万，保利53万，碧桂园53万，万科50.5万。如果没有记错，万科是首次跌出销售面积排行榜前三。

中、恒、保、碧的强势，必会对万科形成冲击，从市场发展的角度讲，这是迟早的事，但到来之日也许比预料的更快。面对其它企业的逼近，万科是否会在战略与战术上，甚至在心态上，进行微调，值得研究。2008年后，万科改变策略，以中小盘取胜，快进快出的打法，符合调控大环境，借品牌优势，也一直保持着领先地位，但当中海以超大盘强势上位、恒大等品牌多盘发力后，万科面临的竞争将会越来越激烈。

如果万科不称自己是“魏老大”，依目前市场上表现出的实力，恐怕无人敢称自己是“蜀吴”。但这并不代表他们不想当老大。这其中，尤以中海为甚，借2009年土地投入70亿的豪气，及三个超大盘的优势，中海一直在觊觎榜首位置，如今终于坐上销售面积老大坐椅，下一步必然想实现销售金额老大目标。2012年，中海与万科的竞争，将是一台好戏。虽然万科、中海谁也不承认会与对手竞争，但暗流一直在涌动。

恒大同样令人侧目，虽然一直不太欣赏许家印在足坛烧钱的做法，并颇多微词，但其在众多二、三线城市攻城拔寨，形成一股强势冲击力。与万科、中海相比，恒大就像光脚不怕穿鞋，不讲道理地打折，赠送，以价换量。在市场旺销时，恒大的做法被人诟病，但目前的形势下，恒大显然领先一步。

2011年，有必要提一下华润。华润带给沈阳楼市的影响，不体现在成交量与成交金额上，而是在高端市场。这一年，悦府、橡树湾的表现，与万象城开业相交呼应，是沈城高端市场上最大的亮点。悦府不断推迟上市，和超高的定价，曾经遭同行取笑，错过最佳销售时机，但万象城开业后，无人不对其品质赞不绝口。

如今的万象城，几乎取代卓展，成为沈城高端商业市场的明星，其超大的免费停车场，第一次亮相的HERMAS等顶级品牌，及较为完善的娱乐功能配置，具备强大的客户吸引力。赞其者认为华润提升了沈城住宅与商业品质，贬其者则认为华润盲目走高端霸道地提升了沈城楼价。不管怎么说，万象城起码在某个领域提升了沈阳城市形象，成为议论的焦点之一，值得一书。

2012年，受调控影响，楼市的变数更多。在现金为王的指导思想下，2011各房企都采取了保守的战术，在土地市场也无大动作。在规模扩张、现金流、土地储备、人才储备等多方面企业发展要素中，每一项都可能影响企业2012的走势。

不同的企业会采取不同的策略，孰对孰错，尚无定论。八仙过海，各领风骚吧。目前房企的日子都不好过，裁员、跳槽的风声此起彼伏，一地鸡毛。

2012，或许不是世界末日，但沈城楼市的战国时代刚刚开始，好戏在后头。