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　　如果说住宅地产是小学生，商业地产是大学生，那么城市综合体则是研究生。对于沈阳地产圈来说，住宅市场已然活跃，商业地产则仍在摸索，对于城市综合体的概念，我们的认识仅限于刚刚起步。

　　沈阳地产的发展轨迹，一直是走着住宅带动商业的传统模式。居民楼下设商业网点的布局，成为一种潮流，开发商乐于规划住宅底商，因为如此可实现利润最大化。但事实上，城市发展的科学规划路径，并非以居民区配以底商为主，这种模式只是一个城市发展初级阶段采用的规划思路，具有极大的局限性。成熟的规划，应是居住区与商业区的严格划分，让居者安居乐业，让商者气氛浓厚。这种规划思路的调整，既需要城市决策层的高瞻远瞩，又需要实际操作者的严格执行。在整个城市与项目的规划操作中，相关决策者应有“前人栽树，后人乘凉”的历史责任感，才能顺应历史发展潮流。

　　沈阳的商业地产项目，到目前为止，成功者寥寥。大学课程毕竟不是任何人都可以念懂的理论，若细化到实际操作，更是难上加难。商业地产有三大核心要素：商业、地产与资本，而这三大核心的核心，既非商业、也非地产，而是资本，但多数从业者的认识层面，仅限于商业与地产，对资本运作既不懂，也无从下手。一个商业项目的成功与否，资本几乎起到了决定性作用，而多数投资者，仍囤于招商困难的技术层面，逃不开知识的束缚。

　　回归到现实，在许多老板眼里，他们将MALL的经营思路与传统商场划上等号，但孰不知，一个成功的商场经营者，不学习也肯定无法经营MALL。商场的赢利模式是以销售扣点，而MALL则以租金为主。两种赢利模式不同，决定两种商业形态的经营思路不同。另一个更严酷的现实是，熟练运用操作地产项目的能手不少，具备专业商业人士的人才储备却奇缺，而能将两者融汇贯通的人才更是一将难求。与一线城市及南方发达城市相比，沈阳地产市场起步较晚，培养人才的时间与市场空间也有局限，因此，当沈阳地产迎来历史性飞速发展的机遇时，各大开发商项目在手，却苦于无优秀的经营人才来把一锅好米，煮成香饭。

　　随着中粮、华润两大商业地产大鳄进入沈阳，其雄厚的集团背景、资金实力与招商资源，都让其他开发商望其项背。中粮可以把北京的大悦城复制到东中街，华润可以把深圳的万象城搬到青年大街，他们只需要对其旗下的几个主力品牌打个电话，就能一呼百应。但这种模式中小开发商与本土开发商无法模仿，也无力跟随。在商业地产的大浪中，航母毕竟是少数，小船如何谋求市场中的一杯羹，吸引主力店加盟，仍是许多开发商必须面临的难题。

　　城市综合体概念很美，将国外的建筑拿来很容易，只需要请一家著名的设计院，就可以按照图纸把楼盖起。信息时代最大的好处，就是让我们可以在10年内，完成国外100年走过的建筑历史。但当一个全新的建筑模式摆在我们面前时，如何去把控这个巨无霸，无论是老板还是CEO，常常无所适从。建筑冰冷，需要人气温暖，在商业地产面前，我们还是小学生，在城市综合体面前，我们甚至还是幼儿园。这是市场现实，虽然有些残酷，但也蕴育成无穷的机遇。因为只要你比别人领先一步，先学到中学水平，那在沈阳市场上，必将成为成功的楷模。