近日北京市出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，办法中主要强调了一下几点：

1、  开发商必须将预售资金全部存入单独银行的监管账户，用于监管。预售资金包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的购房款。这些资金规定首先用于支付工程款，工程验收完，购房人可以单方面办理转移登记的时候才可以解除监管。银行和开发商之间的资金监管协议内容开发商没有协商的余地。

2、  监管资金中必须有5%被冻结在银行的监管账户，直至购房人可以单方面办理转移登记的时候。一个项目工程费用2个亿，那么就有1000万需要冻结在这个账户上。

3、  开发商需要使用资金必须向银行提出申请，银行不同意，监管账户的资金开发商就无法使用。

从以上3点中可以看出，通过这个《办法》使开发商失去了对销售款的控制权。资金控制权旁落至银行，而银行的行为受到政府的监管。

如果开发商失去销售资金的控制权，将出现如下问题：

1、 销售款不能用于支付新拿土地的土地款。资金紧张的开发商将失去拿地的机会。

2、 对于同时开发多个项目的开发商来说，各项目之间的资金难以相互调拨，如果一个项目资金回笼出现问题，开发商就难以驰援。这就逼迫开发商降价销售回笼资金。

3、 很多开发商可能会降低拿地速度，提高自有流动资金比例。这样可以增加房地产企业抵抗金融风险的能力，同时也会导致整个房地产投资的降低。另一方面，开发企业为了尽快获得销售资金的控制权，会加快项目的工程进度和销售速度，最终将结束房地产开发企业几何式的增长方式，改变房地产开发企业“四两拨千斤”的开发模式。

4月份，北京首先出现“限购令”，几个月后随即推广至房价上涨较快的十几个城市。这个《办法》在北京的实施应该也是政府酝酿的下一波调控政策的试点。如果此政策在北京房地产市场见效，那么很有可能推广至房价上涨较快的十几个被监测的城市。

如果这一办法在全国推行，政府抓住开发商的资金使用权，就等于抓住了开发商的命脉。由之前的“多面抓，却抓不住要害”，变为现在抓住银行，就抓住开发商，可以通过银行牵住开发商的鼻子走。

之前也出现过类似的销售资金监管的政策，但是由于银行和开发商之间的利益牵连而难以实施。不过这次的政策监管范围和力度较大，如果银行严格执行，对于开发商的影响还是会很大。其他地区的开发商应该早做准备，应对可能出台的新调控政策。例如加快资金回笼，提高流动资金比例。增加融资渠道，为未来拿地拓展提供稳定的资金来源。