李东绪
海南宇润房地产顾问有限公司
万科作为中国房地产企业当中的标杆，在07年至今高招频出，成为国内房地产企业研究和效仿的标杆。据来自万科的数据显示，该公司今年1月份售出的房子中，90平方米以下的户型只占39%；到3月份，这个比例上升至54%。而2008年精装修房新开工比例将超过新开工总量的80%。”王石说：“我们把重心调整到小户型住宅上的策略是正确的。在房地产市场上，产品结构的调整不是6个月内就能做到的，住宅的户型从土地的使用规划、建设、设计这些环节就已经确定，产品结构调整需要一年半的时间。我们已经取得了先发优势。”这个应当成为万科在近来房地产行业内树立的第二道标杆。
万科的第一道标杆——“主动降价”已经为万科赢得了稳定的现金流，大大降低了万科资金链上的压力。当很多企业都在犹豫的时候，万科已经顺利度过难关，等到其他企业开始效仿的时候，时机已经没有当初万科主动降价那么得人心了。所以这一轮万科的新动向应当会有更多的企业关注并深入研究，或者有更多的企业跟风。
在我国，一般面积在90平方米一下的户型被称为小户型。我国已经颁布的“90/70政策”鼓励开发商建设小户型。其实小户型也是符合我国城市发展需要。我国城市人均占地面积已超过不少发达国家，脱离了本国国情，甚至可以说到了相当奢侈的程度。一项近期权威调查显示，全国644个城市的人均建设用地已达133平方米，远远高于发达国家人均82.4平方米和发展中国家人均83.3平方米的水平。在香港100平方米一下的户型占到房屋总量的80%左右，这是一个相当惊人的数字。所以为了保住我国土地18亿亩红线，从降低人均建设用地面积，节约土地的角度来看，降低我国房地产开发中大户型的比例是一个趋势。
中国房地产模式基本上是从香港模式演化的，并且，进入2008年来，我国正式开始建设经济适用房与廉租房的住房保障体系，这个体系的建设和事实是借鉴了香港与新加坡很多经验的。户型面积逐渐减少，不断提高单位面积的利用率将成为未来国内房地产产品开发的一个趋势。并且小户型的建设能够降低房屋总价，能够更好的满足更多的人的需求。对于降低房地产供需矛盾有一定的促进作用。
但是由于小户型在建设时，成本相对较高，并且有很多消费者对于中大户型仍然有强劲的需求。所以在“90/70政策”颁布后，很多开发商实行几套小户型打通的方式，变相制造大户型。造成很多业主“一人多证”的现象。其实这种现象对于买房的业主来说承担着更大的风险。所以在国家政策面前无论是开发商还是业主面对小户型都各有打算。
万科发起建设小户型从根本上也是在为提高企业的资金利用率。王石说：“大户型住宅即使降价30%，也不会有太多的人买。但是在我们产品中占主导地位的小户型住宅，价格只要下调5%，市场就会很敏感了。”建设小户型无疑在现在房地产风云变幻的市场中给自己吃下一颗“定心丸”，快速的销售，快速的回笼资金，快速的发展，即安全有高效。
对于很多开发商开说看到的市场往往是中国城市化进程当中的未来空间。但是并没有考虑到我国城市化进城当中与其他城市不同的地方。现在我国城市化比例达到了37%，计划要在本世纪中叶达到75%以上，这就意味着每年有1000万——1200万人口从乡村转移到城市。但是我们从过去西方国家历史来看，他们城市化的时间远远超长于中国。比如英国从20%到40%的城市化比率大概用了120年。法国和德国也用了100年上下。到美国和日本的时候，时间就缩短了，但是还是起码有三、四十年。所以中国在短短20多年时间就达到这个比率不见得是一件好事。我国的城市化的质量远远落后于西方等国。“进入城市的人口消费力不足”这是我国城市化进程当中的一个很显著特点。所以我们不能简单的用进入城市的人口作为我们房地产开发的市场需求。我们更不能用城市原有人口的住房要求去为新进城人口定制产品。所以只有建设小户型，才能都有效地将每年转移到城市的人口转变成房地产市场需求。
万科推出的小户型基本上都是精装修。在浙江三年后将装修房超过70%，看来小户型精装修在未来将成为一个发展趋势。其实开发商推出小户型精装修并不是因为小户型精装修受欢迎，而是为了攫取更大的利润。开发商装修费便宜的都要1000元/平方米，贵的已经达到了4000元/平方米，小户型的开发建筑成本高于大户型，所以开发商就“提内损失提外补”。
由于装修成本的不透明，在加上消费者对于装修质量的要求与风格的要求不同，很多工薪节能应当是在装修时能省就省。所以很多业主选择精装修是一种无奈的选择。所以如果跟随万科这个企业老大统统上马小户型精装修，那么在市场当中一定会出现很多矛盾和纠纷。
但是实际当中万科的精装修房销售状况非常好，“5·1”期间，东莞万科城市高尔夫首批推出三百余套精装修山景电梯洋房，销售率超过80%。消费者之所以选择万科这样企业的产品关键的还是建立在对企业的信任基础上的。有很多万科的业主会说“只要是万科开发的房子，我就买。”这就表明在品牌的支撑下，对精装修的怀疑会大大降低。所以说，“小户型精装修”应当是有实力的开发商玩的游戏，对于没有经验，没有实力，没有品牌，没有好的口碑的中小开发商来说小户型精装修很可能惹上一身官司。
但是我们可以预计，在不久会有更多的大型房地产开发企业进军小户型精装修行列。并且会不断的完善这个领域，让小户型的设计，精装修的标准等更加的具有标准化和可操作性。之后才会有更多的中小开发企业进入这个领域或者说在这个领域取得成功。在这个推断当中也不乏有专业的从事小户型精装修的开发企业“黑马”在这个机会点上取得成功。
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