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高端地产始终独善其身
(2007-12-04 08:32:02)
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高端房产刺激房价上涨
自2000年始，连续7年的上涨，让房地产市场似乎成了一个只涨不跌的神话，而在这个神话当中，深圳更是一马当先，成了全国瞩目的房价冠军，有的楼盘甚至4个月时间就能涨一倍。在这一轮的房价上涨当中，促成涨价的原因比较多。其主要原因在于市场的基本层面，那就是需求的增加，导致房屋的供应紧缺最终造成房价上涨。在这个主要驱动之下形成了房价上涨——开发增加——土地和原材料需求增加——土地和原材料的涨价——房价的上涨的一个上涨“怪圈”。
在这一轮上涨当中除了这个基本理论“怪圈”之外，还有一条比较隐形的上涨“怪圈”那就是：房价上涨——贷款炒房——购买量增加——房价继续上涨。在房价的上涨当中高端地产一直走在涨价的最前沿。各地不断出现的天价房，让各区域的平均房价直接上涨，由于参与这一轮房价上涨的不都是专业的内行，所以平均价格的数字让人觉得房价真的上涨很快。虽然这个不是主要因素，但是高端天价房对于房价上涨是有一定的促进作用的。
各地房产价格下降仅为价格的一个调整
据了解，今年10月份，深圳市新建商品房销售面积只有9月份的一半左右，房价涨速比9月份下降了10.35%。一些楼盘已开始直接降价销售，而另一些楼盘则在不降价的情况下，通过各种优惠促进销售，如以送装修、送家电等来吸引人买房。一位业内人士告诉记者，送装修、送面积，实际上是明升暗降。深圳楼市遭遇的这场寒流，其实来得并不突然，早在今年8月份就已经出现了征兆，而第一个预感到楼市快要降温的，就是深圳的那些地产中介公司。在深圳最大的地产中介公司——中原地产，记者看到了这样一份表格，这些表格记录着中原地产在深圳福田区每个月二手房的交易量：6月的成交业绩是2440多万元，10月份，掉到了504万元。4个月里，成交量少了80%。在另外一个地产中介公司，成交业绩大概下滑七成。
11月份以来，京城住宅销售骤然减少。来自北京房地产交易管理网的数据显示，截至11月28日，北京住宅期房网上签约日均为354套，此销售量环比今年9月份和10月份都出现了不同程度的下降，其中比今年10月份下降了12%，比今年9月则下降了9%。从11月前28天的交易数据来看，11月初销售量仍在持续10月走高的态势，11月初每天的销售量都在500套左右，但从11月中旬开始，销售量开始逐渐减少，尤其是从11月下旬开始，有5天住宅的销售量在200套左右徘徊，其中最少的一天仅销售196套。
截至11月，上海商品房和商品住宅供应缺口（指成交量与新增供应差额）分别高达660万平方米和652万平方米。无房可买持续加剧，最终导致6月后上海楼市商品房成交量连续第5个月下降，而且最近两个月（10月与11月）的商品住宅成交量环比降幅均接近两成。佑威的数据显示，上海楼市11月的商品住宅仅成交135.39万平方米，降幅达19.76%。这一成交水平仅高于春节期间的2月份，基本跌落至年初至今的最低点。
价格相对较低的市郊房源成交比重上升，是导致全市商品住宅平均成交价格回落的主要原因。11月，商品住宅的平均成交价格为10742元/平方米，比高价房集中成交的10月的11539元/平方米低7%，但仍高于9月的10507元/平方米均价，更比房价还未出现上涨的4月的10023元/平方米涨了7.2%
从总体上开看以深圳、北京、上海为代表的一级房地产市场的跌价中间的原因主要由一下几个方面：
第一、
供需调整成为房价调整的主要原因。因为从今年8月份之后国家的房地产调控政策从原来的封堵到现在的扩大土地和廉租房、经济适用房、限价房的的量，有效的满足了一定的需求量。深圳的房产价格下降主要是因为房子在炒房者的手上倒来倒去，最终的接盘者（实际使用者）已经不像原来那样选择单一，有效的供给使他们对于房子的需求降低。所以造成接盘者降低，造成炒房流动性降低。
第二、
银行贷款的限制造成对房价的实质冲击。在这些一级房地产市场，房价的上涨除需求之外，炒房者的炒房行为造成当地房地产价格的非理性上涨。炒房者之所以能都炒房，大部分还是依赖灵活的信贷政策。现在国家通过提高第二套房的首付比例以及利率最终点中了这些炒房者的穴道。从各地的价格下降情况来看下降比例最大的应当是二手房的下降量。这充分说明炒房者再此此风暴当中的影响。
高端地产在调控当中影响不大
据统计，中国（包括港澳台）超过百万美元的家庭数量已经为全球第五，亚洲第一。并且在未来几年持续告诉增长。这说明中国的高端消费品市场正在迅速扩大。从对中国富有家庭的调查来看，中国富有家庭在投资方面比较注重保值性比较强的产品，购买一些银行发行理财产品和高端地产以及奢侈品。再加上中国人对于住房的拥有自古都比较强烈。所以对于高端地产的消费更加持久。
随着中国居民消费观念的高边，度假型房产、旅游房产以及养老休闲房产的消费比例在不断的增加。而且购房者的资产水平也不断的降低。
高端地产有可能在这一轮的持续价格调整当中价格有所调整，但并不意味着可能降价，还会不断的持续性的“隐性”涨价。任何涨价都可能被开发商低调处理，避免触及“刀刃”。
综观本地房价的调整消费者也开始处于迟疑状态，就好像中国股市近一段时间的表现一样。部分人认为还会继续下跌，有的人认为仅仅是暂时的下跌。我认为通过这一轮的调整，房地产的价格会随着宏观调控政策的不断深入，经济适用房的不断推出，本地实际需求性市场将通过新一轮的价格震荡使房价回归到一个理性的状态。例如北京深圳等地的房地产价格会比现在有所下降，一直持续到奥运前价格还会稳步上涨。高端地产在这次的调整当中还会持续上涨。
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