海南二级城市房地产市场的单极化_李东绪

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海南二级城市房地产市场的单极化

(2007-11-21 13:29:21)

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房产/置业

如果说海口的房地产市场是一个二元并立的市场的话，那么除海口之外的房地产市场正在朝着单极化迈进。

海口之所以是一个二元并立的城市是因为从海口市房地产市场的销售来看，岛外和岛内两个市场并存。海口，海南的省会城市，常住人口不到200万，但是由于其是海南的经济文化中心所以从经济基础和经济结构来说还是有大量的在本地工作的岛外人。所以海口可以称得上是一个移民城市。如果将这些在本地有业务往来的岛外人算作本地市场的话，海口市房地产的销售目标市场岛内和岛外相当，所以可以被称为是二元市场并立的结构。

但是通过对海南其他各二级城市的房地产市场考察可以发现，这些城市已经成为一个典型的单极市场了。最具有代表性的是三亚。岛外销售的比例已经接近90％。对于定安、澄迈、万宁、陵水等地的房地市场，从一开始就烙上了外销的烙印。海南第三大城市——琼海从前年开始起步的本地市场到现在70％以上的岛外销售量和超过90％以上的产品存量都证明了琼海也在向单极化过度。

为什么二级城市不可能像海口一样称为二元并立的市场呢？原因很简单经济基础决定了市场状况。海口的本地房地产市场依然具有强大生命力主要是因为海口的经济基础好于二线城市，人口数量大，可以支撑本地市场的存在。并且整体配套较好，比较适合在这里落户。所以海口的房地产本地市场已经处在城市化的第二阶段——城市化质量提高阶段。最为突出的就是旧城改造和城市中心商务区和中心商贸区的建立。并且不断的为完善城市的各个功能板块在规划建设。而二线城市并不能与海口相比。因为二线城市还处于城市化的第一阶段——从城镇向城市过度的阶段。在这个阶段表现最明显的就是以城市公共配套建设带动城市其他基础设施建设，最后形成一个新的城市化居住群。例如琼海、儋州、澄迈等地以新的市政府建设带动区域房地产的开发。这个模式在全国各省的二线城市都在上演。

按照一般城市化进程的方式，城市化的启动是由经济基础决定，是因为经济总量和经济结构已经不能适应传统城镇的规模才开始向城市的规模发展。而现在海南各地市的城市化发展却是以政府行为规划形成。在经济基础不能达到城市化的时候，借助外部资源，引进经济基础就成为实现城市化的一个捷径。海南拥有大自然赐予的优美环境。政府通过大规模的房地产开发，启动城市化的硬件基础。然后通过岛外市场的消化实现城市的雏形。对于政府来说，实现了税收总量的增加和城市硬件设施的增加，自己的政绩也就有了交代。但是这种做法的最终结果只能是缘木求鱼。

首先，城市化的目的是提高本地居民的生活水平，但是由于一味的开发岛外市场直接导致本地房地产市场的价格上涨，最终结果是本地居民只能是望洋兴叹。就那琼海来说，前年琼海开始了城市化的进程，现代化的小区出现，具有一定收入水平的本地居民可以消费的起。去年的这个时候房产价格才1500多元／平方米，但是到今年的这个时候80％的楼盘（最近1－2年放量的项目）价格已经超过2500元／平方米，甚至有的楼盘已经超过3000元／平方米大关。给予本地居民可以选择的楼盘只有像万泉新居这样的一两个价格在1800元左右的楼盘。所以本地居民只能“望房兴叹”了。

如果说三亚是一个走城市化道路的城市，那么琼海将是第二个，文昌可能是第三个、之后还有第四个、第五个......。毋庸置疑,三亚的房地产市场不算失败，它的房价给予了这片美丽的土地应有的价值。里面居住的几乎都是外地人。但是在三亚旅游的淡季，三亚却有了“鬼城”的称号。因为楼房虽然已经销售，但是却没有人居住。也就是外地人买了房子不住，本地人是没有房子居住。如果其他二线城市的房地产希望借鉴三亚经验，那么自己最应当先评估一下自己的旅游资源。因为三亚是一个不折不扣的旅游城市，三亚从一个小小的渔村发展到现在的准国际旅游城市,其经历了几十年的建设。这样的速度远远慢于各地房地产的发展。三亚的知名度、三亚的旅游配套、三亚的自然风光，有几个二级城市能与之相比较？

所以对于其他的二线城市希望走三亚的道路的冲动应当冷静处理。因为每一个城市的特点是不同的。发展轨迹更加不同。各地的单极化市场还会继续，开发商对于二线城市的热情，在政府的规划和城市化的冲动下依然不会减少。但是还是希望政府给本地居民一些生存空间，“如果自己的县城变成了城市，自己也就被逼到了农村。”因为房地产给本地居民带来的经济增长远远低于房价的上涨。

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