最近看报纸上说海南是否要迎来商业地产泡沫。确实，海南的商业地产实在有点饱和，已经超过北京这样的大城市。但是分析海南的市却有自己出新问题的原因。具体归纳为以下几点：

1、政府房地产调控趋势投资商转向商业地产投资。近几年对于住宅项目的一系列调控政策导致住宅项目的风险加大，所以投资商顺其自然的把目光投入商业地产。

2、商业地产的高附加值促使开发商开发商业地产的冲动。商业地产的售价是普通住宅的两倍到三倍。这样的利润之下，谁不想花最少的钱赚到最多的钱啊。所以你看看海口有几个住宅楼下面没有商铺。这些商铺以小规模，大容量的效应填充着海南的商业地产市场，空置最多的也是这些项目。远远超出了小区配套的容量。招商不到位，怎么宣传，也不会成为真正的配套。这些也成为海发商给消费者的一个空头承诺。

3、海南经济的预期让很多开发商奋不顾身的投入这场战斗。这个原因当中有很大一部分来自政务引导的失误。海南的旅游支柱到底是什么业态？是集中在市区还是集中在旅游景点。海口市的常驻人口与市政配套之间的关系是什么样子的。这些政府都给开发商的都不明确。没有真正想过建设了商业广场就成了广场了吗？没有商家入住，只能叫做不动产或者商业物业。或者叫做烂尾楼、空置房等等。

4、城市规划的失误。城市规划当中空置容积率手段落后，也许是那帮负责人根本不会使用这个武器。在一些地段明显限制容积率，从而使地面面积成本过高，导致建筑成本上升，所以只有假设附加值较大的商场，来弥补来发商自己的利润。

5、海口市当地经济总量和人口总量、消费指数限制了海口市商业的发展。海口市全市才200多万人口，并且贫富差距比较大，收入水平不高，物价也很高，导致海口市居民购买力薄弱，导致商家入住后经营困难，最后不得不撤出。

6、海口市外地市场没有能够完全激活，旅游者在海口毒瘤时间比较短，人均消费量较少。时间分布不均匀，导致海口市市场消费外援不能及时跟进，造成市场的不稳定。这些都给商场经营带来风险。

       海口市的商业物业还会再进牛两年内有所增加，但是增幅应当明显减缓。所增加的一般为一些小区配套商业物业还有个别沿街楼群商场。随着商场经营的差异化定位和对客源的抢夺进一步激化，海口市商业物业竞争将进入一个由销售竞争转向经营竞争的阶段。很多商业物业将在竞争当中生存或这灭亡。生存下来的往往是寻找到了固定的客源，也就是找准了自己的定位。这个时间大约需要3——5年的时间。5年之后海口的商业物业又开始新一轮的增长，但是到那个阶段，增长方式和盈利模式又有新的突破。