《房 势》 序

认识张捷很久了，每次去北京，他那里是必去的。和张捷聊天是个享受，他就像一本百科全书，涉猎研究之广，让你不由得想，这个人怎么什么都知道呢？除博学以外，更难能可贵的是他看待问题的独特视角。也许是他出生世家的家学传承以及他从物理研究到律师、金融投资等各行业的传奇经历，凭借厚实的知识积累和理性分析能力，张捷的思维方式往往与众不同：对于许多一般人司空见惯的问题，他总能从独特的角度以解剖刀般的方式分析阐述问题的根源和内在机制，同时还能从广度和深度对问题提出自己的解决之道。近年他发表的许多文章在中国文化界、思想界广泛流传转载，引起较大反响。所以，和他聊天，我大多数时候都宁愿做个听众，在偶尔提出些疑问希冀他把问题阐述论证的更清楚外，就是享受着听一个智者和博学者传道的快乐了！

同样，这次阅读他的新书《房势》，我又感受到了不同视角下看待问题从而豁然开朗的愉悦感觉，而且竟然意想不到地获得了专业性启发。

作为我这样的从事城市规划研究的专业人员，对于张捷在《房势》里所针对的问题，例如房地产的现状和走势、房地产和土地财政的关系、房地产与城市发展的关系等等，是相对熟悉的。城市规划作为城市建设发展的龙头，与土地利用和管理联系紧密，与房地产的开发建设密切相关。虽然，张捷在《房势》这本书里几乎未有提及城市规划，但是，在通读完之后，我觉得这本书不仅仅是经济学论著，而对于城市规划专业研究，以致城市建设经营，也是极具参考和研究借鉴的。

实际上，土地财政和城市规划密切相关。80年代末，为适应土地有偿使用的要求，上海等地提出了控制性详细规划的雏形，主要的目的就是对城市建设项目进行具体的定性、定量、定位的控制和引导。1992年底建设部第22号令《城市国有土地出让转让规划管理办法》，进一步明确出让城市国有土地使用权前必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。所以，土地使用权制度的全面推广，对城市规划编制与实施过程产生了深远的影响，城市规划既决定了土地使用权的初次分配，同时也是对开发权的确认。可以说，在中国，城市规划就是土地财政的落实工具，其重要性不言而喻。这也是为什么近几年来各级政府热衷于城市规划甚至提出：“城市规划就是生产力”口号的原因！土地财政的顺利实施，政府的公共投入和产出，房地产开发建设的收益，政府政绩形象建设，几乎都物化为城市规划的蓝图和各项指标，尤其容积率密度高度等土地关键性指标，不仅是开发商最关心的数据，更是各级政府首脑最最关心和念叨的。城市规划师几乎成了最忙的人。

然而，现实的问题是，城市规划的制定往往跟不上中国各地建设的速度，甚至无法准确判断城市建设的规模和强度。我的感觉是，基于西方理论体系的城市规划原理和法规似乎对于中国高速发展的城市化过程力不从心。就拿最核心的确定土地性质和控制指标尤其是开发强度来说，规划师往往理想化地拟定规划条件，往往使用标准化的指标体系，对土地经济的核心本质没有研究和把握，把城市规划仅仅作为引导城市美好空间建设的技术工具。这种情况在目前中国的实际建设中，对控制引导土地财政下的土地出让困难重重。于是，不断地修改规划就成为常态。作为规划师或城市规划管理者，也很痛苦，为啥一个技术路线合理，逻辑体系严密的城市规划在现实城市建设中无法顺利实施呢？

张捷的《房势》，从经济学的角度，从土地经济的实质，从全球大博弈的视角，从房地产的特点和实质，以致游资对地方政府的政策影响等等，全方面地说明中国的经济模式的深层内质，那就是建立在国家垄断的土地一级市场制度上的地方政府盈利模式和政治制度。正是这个模式，创造性地发明了通过一级土地市场筹集资金的的高效机制，而土地的价值就是公共服务的贴现。我兴奋，《房势》无意间解释了我一直疑惑的所谓为什么现阶段的城市规划体系总不能很好地适应城市发展需要的问题。根据张捷的研究，尤其对于土地经济的认识，解释了许多城市规划本身无法解释甚至无法解决的现象。也坚定了我在规划实践过程的认识：城市规划的任何实施和落实，都不应该仅仅是土地使用、建筑空间等等物质层面的内容，最根本的应该是一种权益的变化，也就是说，土地资源配置的本质是权力的分割、分配与交易。中国的城市规划技术路线，只有真正从中国现实的经济学和社会学的研究出发，而不仅限于物质空间的研究，以一个高端而全面的视野，理解土地经济的实质，才能真正做到对社会利益的合理分配落实，才能真正呼应我们国家高速发展的建设要求。城市规划师不应该简单的是一个设计师，更应该是经济学家，社会学家，甚至是政治学家。从这一点来看，张捷如果从事城市规划的研究和决策，也许比一般的规划师更合适。

我觉得，《房势》的读者，基于不同的背景，可能会有不同的解读和感受，但无论如何，有一点是肯定的，那就是必有收获。一本好书，一生财富。张捷已经出了很多好书了，我期望着他能笔耕不断，好书不断，作为读者，我们将会受益无穷。

                              江浩波

                         2011年12月24日圣诞夜

江浩波：上海同济城市规划设计研究院——所长，高级规划师 ，国家一级注册建筑师