国家对于房地产的价格控制决心越来越大，调控政策不断，聚焦新房地产调控，对于房地产的影响实际上也是短期的行为。在2010年底和2011年初各地房地产成交量雪崩式的暴涨和房价即将再一次暴涨之际，国家在26日开始了房地产的第三波调控突袭：二套房首付六成，三套房一律停购，具体内容如下：

■　各地设今年房价控制目标，一季度向社会公布

■　扩大住房保障制度覆盖面，增加公共租赁住房供应

■　个人购房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税

■　二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍

■　大力推广“限房价、竞地价”，闲置土地及时收回使用权

■　扩大限购范围，本地二套房家庭和外地一套房家庭将停购

■　落实住房保障和稳定房价约谈问责机制

■　“严打”虚假消息散布者

与此同时房产税的政策如期出台，上海市人民政府27日发布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，确定将于28日起开征房产税。该暂行办法确定房产税适用税率暂定为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。而与上海市不同的是，重庆对主城区超过均价两倍的新房征缴房产税，累计税率在0.5%-1.2%，全部独栋商品房都在征税范围内。重庆房产税征收对象包括：独栋商品住宅，不管存量还是增量；个人新购的高档住房，主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子；无重庆户籍、未在当地工作，在重庆买房，第一套不收税，但是两套及二套以上，开始收税。税率方面，独栋商品房、新购商品房价格超过均价3倍以下，按照0.5%征缴，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%。如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房可以抵扣。其中存量独栋商品住宅抵扣基数是户均180平方米，高档住房为户均100平方米。

对于这些新政策的出台后的具体执行和衔接，国务院办公厅27日发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。这样的政策会在春节产生一个政策的真空期，让各种政策受限的人士可以有一个逃跑的机会，因此在这样的真空期再有一个成交量的高峰是可以想见的，根据北京、上海等地的房地局爆棚的报道就可以看到这样的情况。而对于政策的影响究竟如何，我们可以逐条进行一下分析。

第一条是各地设今年房价控制目标，一季度向社会公布。但是政府要降低房价和提出目标不只是第一次了，这样的规定对于房地产实质性的影响是有限的，我们口号式的目标太多了。

第二条是扩大住房保障制度覆盖面，增加公共租赁住房供应。但是这样的政策要求也是喊了很久了，从来没有完全得到落实，这里的关键是资金问题，资金是否到位，而且现在很多城市的做法是在土地出让的时候提出附加条件，这样的结果就是要商品房买单。

第三条是个人购房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税。这个政策很多地方已经在实施，而房地产的投资行为是一个长期行为，超过五年的情况很多，而且避税手段很多，在有房产税的模式下让买房人也更有了做低售价的动机，因为低价可以在未来的房产税中少缴税。

第四条是二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。这个只不过比原来的50%提高了10%，而且现在的购房者要不是没有房的首套房，就是有很多房子的人

第五条是大力推广“限房价、竞地价”，闲置土地及时收回使用权。但是这样的政策虽然政府限定了房价但是也限定了政府的收入，政府的土地成本和与土地有关的基础建设、配套建设和市政建设的投资转化的土地价值如何收回？各地政府为了城市发展搞了地方融资平台，这些融资平台是不能垮台的，按照其所需的成本，限价房越多，不限价的房子需要分摊的就更多，非限价的商品房的成本支撑就越强烈。

第六条是扩大限购范围，本地二套房家庭和外地一套房家庭将停购，这样虽然让三套房难以购买，但是我们需要注意到的是这里的本地和外地范围的划定，你在不同的地方是可以买到很多房子的，因为政策没有说全国范围，更重要的是政策这样定没有技术手段支持，因为全国的土地房产信息不联网，而且各地的房产和土地信息有各地政府的核心利益，包括当地官员私人财产的核心灰色利益，因此这样的联网实际上实现起来技术难度是没有人文难度大的。这里还有一个关键就是北京、上海等地当前买房的核心阶层已经不是工薪阶层了，对于本地人是拆迁户，他们房子被拆迁你总是要允许他们买房而且他们的巨额拆迁费也买得起房子，而外地来的更多是老板，尤其是经济紧缩产业整合会有很多老板退出产业，中国的产业要从每个行业成千家企业变成与世界接轨的数家，99%的企业要退出的，退出企业的老板当然要到最好的城市去生活去买房了，这些退出的资本是核心城市买房的主力军，这些人很多是外地首套房。而逃离北上广的精英在家乡置业，不光很多人是首套房，他们的户籍在家乡，按照政策还是可以再买一套的，因此本政策不是如想象的那样恐怖。

第七条是落实住房保障和稳定房价约谈问责机制，这个机制已经提出过很多了，有效性早已大打折扣。

第八条是“严打”虚假消息散布者，这也是非常虚的一条，对于房屋的购买虚假交易的影响是比较小的，因为房子不是股票，买房人会有时间很仔细的判断，所谓的严打虚假消息还不如说是对于有些人说一些与政府公开言论不同的话要受到限制而已。

所有这些表明调控是难以让房价深跌的，更主要的是调控是难以改变房地产的牛市状态，在历史经验表明计划经济是难以控制物价的，其根本原因就是计划经济不能消灭需求，它能够做到的只不过是限制需求的作用，使得需求难以爆发导致暴涨出现投机性的机会，但是由于没有暴涨没有投机性的机会也不会导致价格上的吸引力让更多的资金进入来扩大供给，所以计划经济的特长是限制投机，对于投机的价格影响只能是短期的，长期的影响是难以计划调控的，而对于市场经济的特点就是有投资和投机使得在需求旺盛的时候迅速价格上扬吸引大量的资金入场使得供给也增加，市场经济的问题是投机性的资金造成暴涨暴跌给经济带来损失的问题，二者是各有优势的，但是面对上涨的客观规律就都要符合规律的要求，在我们的价值论当中应当看到价格只能围绕价值上下波动，这个价值支撑就是开发的成本支撑，只要房价跌破成本肯定立即无人开发了，一定是供给下降而需求仍然存在，价格就一定要涨上去，而我们的房地产的成本在土地和税费等重压下支撑力是强悍的。

据不完全统计，房地产行业相关税种共有12种。此外，各项行政性收费也是名目繁多。曾有人做出统计，房地产开发商在各项环节需缴纳50余种行政性费用，共涉及约25个不同的政府部门，总体费用占全部开发成本的15%~20%。以总价100万元的房子为样本，在房地产开发成本构成中，土地成本、建安工程、市政工程占比最高，土地成本在北京、上海等核心城市至少要占房价的40%左右，建造成本约占30%。此后的营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种就约占项目销售收入的13.75%，而实际上再加上企业所需缴纳的契税、印花税等，各类税费之和一般在15%左右。由此可见，100万元房款，40万元属土地成本，30万元归于建筑成本，15万元为各项税费，剩下的15万元左右则为企业剩余。房产12项税收详解：100万元房款40万土地出让金和15万税费流入政府口袋100万元房款，40万元属土地成本，30万元为建筑成本，15万元为各项税费，15万元为企业剩余。一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，一共要收多少税费？据初步统计，我国现阶段实际征收的房地产税种有12项之多，涉及房地产的收费平均多达50项，两者共计62项。而按照上述计算我们的100万房款中剩下的15万毛利润还有大量的灰色支出，资金成本和高利贷没有计算，而即使是土地成本极低，由于土地增值税可以累进到60%的增值额，而且长期持有土地在年息百分之几十的社会融资成本面前利息是大部分，扣除累进的土增税和高利贷利息后企业的所剩也不多，再加上所得税，企业的边际利润非常低，只要房价下跌10%，开发商基本就要处于亏损状态，所以只要房价下跌10%，房地产市场就一定要遇到成本的刚性支撑。

在这里我们要看到的是房价虽然暴涨，但是拆迁价格上涨远远快于房价，银行融资下降导致综合融资成本上涨，税收也增加，在所有的增加下开发商中间可以存在的价值空间是被严重压薄的，房地产开发的产业利润不是增加而是降低，这样的重压下面对成本的刚性支撑，只有不断的施压才能够保障不出现报复性的反弹，因此现在的调控就是面对这样的刚性支撑反弹，最多的是避免报复性反弹过于强烈，其下调的空间是短线的和有限的。