商业地产的冷热度

     仔细盘点近段时间房地产企业拿地的资料发现，今年以来，国内各地产商都拿出了大量资金用于投资商业地产。SOHO中国董事长潘石屹曾在温州地产论坛上表示，从长期来看，与今天的住宅价格相比，商业地产和写字楼的价值被低估了，SOHO中国未来的投资将集中在写字楼和商业地产上。而作为福建房地产领军企业的正荣集团在不到两年的时间内，也斥资近百亿元，进驻福州、南昌、莆田等地的繁华商业地块。商业地产正在掀起新一轮的商业地产“投资潮”。

    商业地产投资热潮的兴起有多重原因，但根本原因在于近两年来中国城市化的进程加快。在我看来，当前商业地产的发展与中国城市化水平协调同步，是健康的发展。一个城市的城市化水平从经济学角度来看取决于第三产业所占比重，而第三产业比重的上升势必会产生商业地产刚性需求的提升，这就是这一轮商业地产热潮的根本成因。

国家统计局和北京市统计局的数据显示，去年，全国城市化水平达47.5%，比前年同期增长了0.9%。而全国办公楼销售面积比前年同期增长53.2%，商业营业用房增长41.6%，销售额分别增长91.5%和57.1%。其中，北京市完成写字楼投资158.1亿元，增长1.8倍；商业及服务业等经营性用房投资121.4亿元，增长50.4%。数据显示了在2010年，随着城市化水平的提升，商业地产的的投资热度明显上升。

    而许多地产巨头也早就预测到了这一趋势。福建正荣集团作为中国房产百强，在商业地产领域的和练兵，也超过了多数同行的理解与预料。早在2006年，正荣集团就投入重金打造莆田第一个商业广场——正荣时代广场，这也是福建省目前唯一的“购物式公园”城市综合体，并获得了当年“中国最佳设计商业街奖”。

     而这一轮的商业地产热不会就此结束。北京科技大学教授赵晓在温州地产论坛上也曾表示，与中国的民用住宅相比，商业物业依旧是被低估，商业物业的价格在北京甚至比住宅还要便宜，是很不正常的。他认为，在中心城市，商业地产的价格还会呈上升趋势。

     从办公楼和商铺这两种商业地产形式的资金回报率来看，它比住宅的收益要高，出租金额就是最直观的体现。在中国城市化的过程中，人们不光需要住，还需要一个办公的场所，需要购物、娱乐的场所。除了北京和上海这样的国际都市外，中国大部分城市普遍处在城市化进程的前中期，城市化还存在相当大的发展空间。随着城市化比率的上升，城市商业区将呈现集中化的趋势，商业地产的价值也会随着集中化程度逐渐升高。

    在前些年住宅市场高速发展的过程中，商业地产的发展相对房地产来说比较滞后，这是不协调的。商业地产与房地产的产值应该存在一个平衡点，而如今差距的存在也就意味着商业地产相比住宅地产拥有更广阔的发展空间。加上差异产生的上升回冲力，以及城市经济发展的需要，中国的商业地产将在短期内有个高速的提升，并且持续火热下去。