深圳普通住宅认定标准调整的意义

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

11月22日，深圳出台了两项房地产新政，引发了房地产业界的广泛关注。

第一条、中国人民银行深圳市分行发布通知，11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

第二条、深圳市住房和建设局发布通告，将深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。

1、 作为一线城市，深圳房地产的政策动向广受关注。房地产业界更是将深圳作为全国房地产的风向标。

每一次房地产的上升周期，深圳都是最早启动的城市之一。每一次房地产调控政策加码，深圳也是最早实施的城市。

在这一轮“因城施策”激活房地产市场消费的政策潮中，深圳迟迟没有动作。

没想到，一天之内就来了两项利好。房地产业界都有点小激动了。

2、深圳普通住宅认定标准取消750万元的价格限制条件，有非常积极的意义。

深圳出台的这两项新政中，都明确目标是: 为更好满足居民刚性和改善性住房需求。

二套房首付比例统一降为40%，其实没什么好说的。房地产市场已经进入新阶段，激活二套房的需求是大势所趋。深圳出台降低二套房首付比例的政策，不是太早，而是太晚了。

深圳普通住宅认定标准中，只保留了容积率和住宅面积两个条件，取消了“750万元总价”的限制线。

深圳普通住宅认定标准的调整，有利于降低房屋交易的税费成本，减轻购房者负担。有利于刚需和改善型买家入市。

深圳这项新政，可以认为是适时出台的一项“妙招”。

3、 深圳出台房地产新政后，网上讨论得非常热闹。

很多人问，深圳楼市会否一举逆转形势？

说句实话，靠着几项政策就要逆转深圳楼市，并不现实。

但深圳房地产政策发生方向性调整，是一个重大的利好。

深圳房地产并不缺需求，当前缺的是信心。政策调整稳中求进，是好的选择。政策过急过猛，都可能引发强烈的副作用。

4、 深圳将普通住宅认定标准进行调整，就引发了公众强烈的关注。这说明了一点：当前的房地产交易成本过高了。

以契税为例，非普通住宅高达3%。二手房交易，还有个人所得税、增值税等税费。在楼价上涨周期，有关部门已经把房屋交易成本拉到了历史新高。

当前阶段，降低住房交易成本，促进房屋流通置换，才能有效刺激住房消费。

这也是下一步房地产政策的发力点。