北海地价过去5年涨了5倍

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

今天，我在北海作了一个房地产项目的策划汇报。

北海的房地产市场竞争十分激烈，和大家分享一些市场数据：

1、过去5年，北海地价涨了5倍。

由2006年31.3万元/亩，到2010年160.58万元/亩，增长幅度惊人。

北海市城市地理位置条件的优越性，以及海景资源的稀缺性都是拉升未来土地价格的主要因素，随着城市建设配套的不断完善，居住环境的持续改善，人民生活水平的提高，房地产建设步伐加快，市场发展越来越成熟，预计未来北海市土地价格还将有上升空间。

北海市2006-2010年经营性建设用地成交情况表

2、北海商品房供大于求，现有供应量需3年时间消化。

2006-2010年北海约有6967亩土地出让，按2.5的容积率计算，可以达到1100多万㎡的供应量，若按正常开发进度计算，2008-2012年平均每年可以提供220万㎡的供应量，这还不包括历史遗留的旧项目和2010年之后的后续用地供应量。

北海市2010年商品房销售量上升到历史新高，达179.63万㎡。2011年上半年的供应预测近400万㎡，按照10万平方米（2010年1月至2011年3月北海市月平均新建住宅销售面积）的月销售面积计算，需要3年时间消化，并且其中大部分住宅量集中于中心城区，显然说明北海商品房供应充足且供给大于需求，市场未来竞争相当残酷。

3、北海房地产销量主要靠外来消费者消化，对外来客户群依赖程度极高。

2006年以前，北海房地产是一个年消化量30万㎡左右的小市场；2006年之后，年消化量猛增，2008年就超过了100万㎡，2010年更是达到179.58万㎡的新高，市场变化迥异于常规的城市地产发展路径。

北海市2009年底总人口才160万，市辖区人口不过60万，每年增加的人口也只不过1万多人，若只依靠本市人口消化，显然不太可能在3年内销售量增加100万㎡（2009年销售面积比2006年增加了100万㎡），北海房地产销量主要靠外来消费者消化，对外来客户群依赖程度极高。

4、受政策调控影响大。

在2010年严酷的房地产政策调控下，北海住宅的销售量也出现了较明显的下降，主要由于市场中坚的外地消费者，在北海大多无法获得贷款支持，只能采用一次性支付，虽然不少开发商为了缓解自身压力，往往将支付期限有所延长，但大多都把截止时点放在收楼，也就是须在一年多内支付完毕，而北海市场客户的消费能力并非一线富裕人群，所以政策对旅游地产的取态，是北海市场发生波动的主要原因。

北海房地产曾经经历过地产泡沫，尽管经过近10年的发展，已经逐渐恢复，但仍然保持着对政策敏感性。2003-2010年，北海市商品房价格由1227元/㎡逐渐攀升到4298元/㎡，保持着相对的稳定，但若从房价增速观察，就可以看到每当调控政策出台，房价都会受到一定影响，增速震荡幅度较大，缺乏必要的稳定性。这也说明北海房房地产仍然是一个外来消费者较多的市场，房价是在外地客户投资/度假的影响下才一路走高的，因此很容易受到政策影响而产生波动。

5、发展预测

（1）北海房地产是一个外向型市场，受国家从严的房地产调控影响，由于外地客户大多只能选择一次性付款购房，一季度的成交已呈现明显的下降，因此预测2011年的销售量将出现大幅下降。到2013年政策趋缓之后，才有机会恢复到2010年调控之前的上升轨迹。

（2）受成交下降的影响，加上房地产开发贷款的减少，各开发商对项目的启动更趋谨慎，今后三年北海的商品房供应将呈明显的下降趋势，预测2011年达到顶峰的450万平方米，2013年下降至300万平方米。

（3）虽然预测未来三年北海房地产将维持供大于求的格局，但由于北海房地产价格相对于海南岛尤其是海口具有明显优势，而城市和自然环境更为出色，而货币供应大增背景下，房地产的对抗通胀的保值能力更为突出，所以房价仍能保持上升趋势，尤其在市场需求下降的情况中，售价较高的滨海项目，反较其他板块更易得到外地客户的支持，所以2011年北海的房价仍将保持双位数的增长。

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