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赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
“国六条”及九部委细则出台后,业内人士展开了积极的研究和探讨。一个人人都认同,但没有人说出来的公开秘密是:所有条款中,大家担心的“致命条款”只有一条:“凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”其它条款,开发商们都有机会和方法规避。
随着各地细则的陆续出台,地方差异逐步显现。有的地方,如深圳,严格按“九部委细则”执行,“70%是针对具体项目”,全市有600多个项目需要调整规划。有的地方,如南宁,官方已经表态“上限”可能是140平方米(肯定不是90平方米),开发商们都松了一口气。
广州的实施细则还没有出台,大家都在苦苦等待。不过,按照目前的形势,政策在出台前的一天,都可能发生根本性的改变。
笔者跟踪和研究广州的户型产品已经有10多年,2003年编写过《广州房地产经典户型大全》。在2003—2005年曾连续三年担任《广州金牌户型评选》的评委。令笔者感受很深的是:广州户型在过去十年发生了根本性的变化。消费升级和个性化消费成为主流。“国六条”倘在广州严格实施,对房地产行业今后走向将有决定性的影响。
为探讨这个“大是大非”的问题,下文结合广州户型的发展和现状,探讨“严格按‘国六条’实施后广州户型的出路”。
一、广州房地产户型进入个性化与标准化共存时代
(一)、经济高速发展决定居住空间的扩张
广州房地产户型20年的发展与广州经济高速发展密切相关。20年来广州GDP增长率一直保持在10%以上(见表1),2005年广州的人均GDP超过8000美元/人,而在2020年这一数字将会达到20000美元/人,收入的提高成为人们改善生活的源动力,也为广州房地产发展提供了坚实的基础。
表1:1986年-2005年广州GDP增长率
年份
增长率
年份
增长率
经济的发展促使城市吸引了更多来自外地的人才,而广州购房入户的政策在1999年以前又相对宽松,因此外来入户人数的增加填补了不断下降的本地人口自然增长量,在过去的20年中,广州保持了平均10万人/年的人口增量(见表2)。
表2:1985-2004年广州人口变化(单位:万人)
年份
总人口
年份
总人口
城市人口的快速增长在80-90年代不断带来居住环境的恶化。在90年代末,由于郊区化居住方式的兴起,又因较早建立起来的规范化房地产市场,广州市人均居住面积反而一直保持了增长的趋势(见表3)。进入了21世纪后增长的步伐明显加快,2002、2003年的增幅都超过了1.5平方米/年,表明了市民生活的空间发生了巨大变化。2004年11月23日,国家建设部政策研究中心发布的《2020年我们住什么样的房子——中国全面小康目标研究》中指出,2020年主要城镇人均居住面积要达到35平方米,每套住宅平均面积约在100-120平方米左右,预测到了2020年,广州的人均居住面积将会达到40平方米,每套住宅平均面积在110-140平方米之间。
表3:1985-2004年广州人均居住面积变化(单位:平方米)
年份
人均居住面积
年份
人均居住面积
(二)、广州房地产户型的发展
1.传统型安居设计
上世纪80年代以前,广州市民大多生活在典型的岭南建筑——骑楼或者政府、单位兴建的集体宿舍楼内,因此明显的生活特征就是厨房、卫生间属于公共区域,建筑物单层平面内分割出多个小单元,单元间隔基本上都是1房1厅,公共的走廊、厨房、卫生间、天井等公共区域所占的比例较大。直至1985年,广州人均居住面积才达到6.6平方米,人均5平方米以下的住房困难户比比皆是。受制于经济生活条件,户型设计可谓无从谈起。
2.经济型紧凑设计
到了1979年,改革开放使广州拥有了全国第一个商品房项目——“东湖新村”,广州房地产开始借鉴香港的经验,香港在70年代开始已经有成熟的商品楼宇开发经验,加上粤港两地气候、文化、语言上的共同性,因此港式住宅的设计风格开始随着港资进入广州,辐射珠三角,并将其影响扩大至全国各地。直至上世纪90年代中后期,港式设计模式才逐渐被其他设计理念所代替。
港式住宅突出的就是面积控制严格、设计紧凑,朝向对销售影响难度不高,因此较多出现一梯多户。户内房间均为卧室功能,且面积较小,客厅兼具会客和用餐的功能,阳台主要满足生活用途,而卫生间和厨房虽然已从公共空间纳入了私属的专有区域,但设计的时候更多地考虑其存在与否,对于功能布置合理程度的思考往往不足,因而随着生活水平的上升,这种紧凑设计的理念逐渐淡出了主流。
3.舒适生活型设计
国家首次宏观调控造成了当时房地产市场的“变脸”,房地产泡沫的消退使外国尤其是港澳购房者比例迅速下降,本地经济的飞速发展使市民手中形成了较强的购买力,因此经历过一段很长的全盘照搬香港设计后,广州房地产也开始更多地关注本地客户的需求,作出属于本地区生活模式的户型设计探索。
广州的人口密度和可发展用地都比香港要优越,为户型设计变化提供了发展空间,此时房地产郊区化、大盘化的市场发展新趋势,奠定了舒适性成为户型设计的主导思想,室内功能分区就是最明显的例子。这个阶段,广州人均居住面积已超过10平方米。
客厅、餐厅、卫生间和厨房需日夜使用,人们在此活动频繁,列为“动”区;那么用于工作学习的书房归为“静”区,卧室更是“静”区的核心。将“动静分区”,户门不直接面对着厅,以营造相对安静的环境,放置音箱、电视等发声设备的起居室是家人集中活动的空间,设计则和主卧室尽可能保持一段距离,以免相互干扰。卫生间和厨房要经常用水、排弃废污物,是供水和排水的集中空间,即“污”区;起居、就寝范围是相对干净的“洁”区。通过“污洁分区”,以及将用餐的餐厅和会客的客厅分开,保证了生活的卫生和洁净。将各卧室拉开一定距离,满足了不同年龄家庭成员间的内部私密要求,在卧室中增加卫生间变为套房,方便了日常生活同时也使主客间的私密要求得到保障。景观阳台和生活阳台的分离,飘窗设计的应用,跃式设计的大范围采用,影音房、健身房、棋牌间等功能房的出现都是在现代广州市民对追求舒适生活,提高生活质量需求背景下得以得到推广。
4.个性化设计
近年广州房地产市场一方面需面对可供开发的土地逐渐减少,必须提高现有土地的利用率的现状,另一方面市场的竞争在加剧,后来者迎头赶上的步伐越走越快,市场产品同质化的现象越来越普遍,如何使自己的楼盘能脱颖而出的问题就摆在广州开发商的面前。
创新户型设计及个性化户型设计成为2005-2006年广州户型设计的主流。创新户型实际上就是在前期市场研究的基础上,明晰项目的客户定位,做有针对性的户型设计。以高端项目为例,户型面积很多已经突破200平方米,功能更多,内涵更丰富。前卫的开放式厨房、开放式浴室,创新的入户花园的出现就是专门为高收入人群开发的设计元素。为保障更佳的观景、通风采光需要、私密需求,不考虑单朝向的户型设计,采用一梯两户甚至一梯一户设计,将别墅的生活空间放到高层楼宇当中成为空中别墅,从高收入阶层的生活细节出发,思考其家具、电器等用品的档次,放大各功能间的尺寸,增加浴室面积,考虑按摩浴缸的布置,扩大衣橱成为更衣室的房间功能,用不同的生活路线和房间布置将主仆的活动分区,设计阶段就考虑应用智能化家电提升室内空气和光线的舒适度等,都是面向高端客户定制的创新设计。户型的创新不但体现在平面的布置和房间功能的划分,在纵向设计中,扩大层高,既开发出面向高端的双跃式户型又有满足追求性价比的小复式产品,可见今后户型的设计将与市场研究、项目定位结合得更加紧密。
二、“国六条”对广州户型的影响评估
“国六条”规定,“凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”虽然目前对于“70%是对区域,还是对具体项目“、“套型面积与建筑面积的关系”等问题还存在不同的解释。但毫无疑问,广州目前的产品结构与这一规定有巨大差距。请参看下表4。
表4:
单位:%
户型结构
批准预售套数
批准预售面积
交易套数
交易面积
从批准预售看,80平方米以下套型商品房只占27%(套数)和16%(面积);从交易看,100平方米大套型商品房占49%(套数)和63%(面积)。90平方米以上大套型商品房约占60%(套数)和75%(面积)。
对照“国六条”,广州户型面临重大调整。
(二)影响较大的区域与项目
1、广州中心区项目
近年流行的“中心区豪宅”潮流面临调整。滨江东、珠江新城、琶洲等区域的新项目,将不得不作出调整。站在城市规划的立场看,户型改小,并不仅仅是开发商的商业问题。户型改小,城市政府将面临人口密度加大。区域配套压力加大的问题。诸如珠江新城、琶洲等应该尽量减少居住人口的区域,平均户型的减少,将使政府、开发商和消费者形成“三败”局面。
可以预见,近三年来老城区流行的“大户”、“复式”设计将受到抑制。而传统已有的二手豪宅将成为紧缺商品。
2、郊区项目的回归。
以往,郊区盘(特别是番禺区)由于价格优势而形成的相对大面积(平均100—130平方米)将会回归普通居住标准(90—100平方米)。客户群将被迫作出调整。项目档次将改变。开发模式也将改变。
个性化楼盘将减少。类似某特色楼盘(号称“绝对豪宅”,最少250平方米以上大户型设计)的案例将减少。普通住宅将增多。
(三)变通型设计是否可行?
在广州这样高度市场化的城市。“上有政策,下有对策”是很多企业的常用策略。
“国六条”出台后的第二天,广州本地的报纸已经讨论起“75+75”、“90+30”、“80+40”这样的“二合一”方案,甚至有媒体连户型设计图都刊登出来了。
然而,这种“小聪明”并不能从根本上解决问题。首先,北京等地已经对这种“倾向”明文通知禁止。第二,业主以后也将面临产权、税收、交易等一系列问题。第三,这种变通型设计带来的浪费将是多方面、多层次的。最终将会成为我们这个时代下,在政策催化下产生的怪胎,绝对不应该成为主流。
建筑设计师和房地产开发商不应该把精力放在取巧上。
如何做到户型面积小(90平方米以下),但舒适度和涤眯杂趾芨撸獠攀俏颐俏蠢吹闹饕挝瘛!案「赂屑壑怠保κ俏颐亲非蟮哪勘辍?/P>
三、广州房地产户型发展
梳理广州房地产户型的发展历程和变化趋势,不难发现其改变最终受本地的经济发展和家庭变化所影响,近年住宅的户型有以下几个趋势:
1、市场研究的深入、研究方法的成熟、客户定位的市场细分将使户型设计的客户针对性更加明显。特别是广州房地产过去20年,普通住宅做得多,豪宅数量偏少。在未来几年里,个性化的大户型“豪宅”将在广州有较大需求。但是供应数量将受国家政策影响。
2、经济的发展促使中产阶级壮大,小户型将逐渐减少,以第一生活居所为主要功能,面积在110-140平方米的中等户型将成为市场主流。同时,广州前10位开发商产品逐渐趋同的现实,也使这一类型产品“标准化”的进程加快。广州的中产将有广州中产的住房“标准”。
3、舒适、个性始终是户型设计的主流指导思想,解困的旧设计观念难以在市场中立足。
4、新的节能建筑设计规划的推广将会使户型的平面布局产生新的变化。
5、科技越来越多地改变人民的生活,新科技的普及应用又会把户型设计推向另一个阶段。
6、岭南文化与岭南气候结合紧密的“个性化户型”将不断出现。
7、值得注意的是,广州在总人口不断增长的情况下,家庭的平均人数20年来呈明显的下降趋势(见表5),说明新生代逐渐倾向选择单独生活,未来的市场将催生出新的户型分类:银发住宅和黑发住宅
表5:广州家庭人数变化趋势(单位:人)
年份
平均每
户人数
广州房地产户型已进入个性化与标准化共存时代。2006“国六条”的实施,将使这一趋势更加明显。