以房养老不如卖房养老

                            作者：孔浩

最近比较热的要数“以房养老”了，以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。

随着中国人口红利的逐渐消失，老龄化越来越是趋势下，未来20年不少家庭注定是2个年轻人养四个老人，就拿当前各个省去看，养老金的窟窿越来越大，财政补贴或许也不是长久之计。老龄化的到来，老人如何安稳养老，牵动着千万家庭的神经。

 事实上：为何要以房养老，因为老人没有额外的收入足以支撑养老全部所花费，特别是当下中国家庭资产结构几乎全部以房产价值占大头为主，中国大城市的不少家庭是房产的富翁，银行现金的穷人，金融权益资产的穷人，因此必须盘活不动产，完全或者部分借助不动产来支撑养老。

以房养老的前提：本质上前6-7年就实行过，不过是旧事重提，现实上困难重重，四个前提：四个条件：1，产权清晰老人个人,如果还有子女的名字，可能办理困难。2，单独自住,一样道理，如果子女一起居住可能导致子女无房住。3，市中心区域,银行为了安全保障。4，偏高收入（退休金），银行为了防范房产贬值风险，太低的话银行认为无保证，太高的话也不需要以房养老。因此，从以上四点去看，以房养老的现实非常严峻，并不是那么通行无阻。

四个失败方案：分别是：1，南京，,国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市 60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。2，上海，将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。3， 北京 ，北京首家养老房屋银行两年即夭折:传统观念不接受 房产估价难】北京首家“养老房屋银行”落地两年即惨遭夭折。对于以房养老,有北京80后明确表示“不会采用这种养老模式,主要是观念问题”。4，中信银行，2011年10月9日，中信银行率先公布实施“以房养老”（养老按揭）方案。养老按揭是指，老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于老年人养老用途，银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户，由老年人用于支付相关养老费用。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。以上四个方案基本都近乎失败告终，反映了以房养老各种模式的困难重重。

卖房养老：事实上，笔者认为，当前的房价从收入比，租售比去看，完全没有投资价值，加上房产税以及遗产税的全国铺开，本身老龄化的社会趋势下，房地产作为升值的长期投资功能已经是穷途之末，完全可以卖掉房子住进养老院，并且部分剩余现金购买固定收益类产品，货币基金理财，债券，少部分投资低估值蓝筹为代表的股权来实现长期的资产保值，进一步巩固养老的保障。此方案一点也不比以房养老差，甚至可能要好得多，若假设未来某一天房产泡沫破灭后，再抵押也可能换不来多少养老金了，这个角度，微观看中国的千万家庭就真正的未富先老了。

以房养老不如卖房养老，历史下，相信时间会做出证明！

                      孔浩  陆家嘴  2013.10.03